Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 §1 kodeksu cywilnego; dalej: k.c.). Jej przedmiotem może być nieruchomość (rzecz nieruchoma), użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie będącym własnością użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką (tzw. subintabulat). Celem hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności pieniężnej, wynikającej z określonego stosunku prawnego, do oznaczonej sumy pieniężnej. W wyniku jej ustanowienia, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela – dłużnika hipotecznego (art. 65 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Egzekucja z nieruchomości – zgodnie z art. 921 § 1 kodeksu postępowania cywilnego – należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej, dokonywany na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego o ustanowieniu hipoteki.
Na podstawie umowy
Źródłem hipoteki jest najczęściej umowa zawarta między wierzycielem hipotecznym, a właścicielem obciążonej nieruchomości (tzw. hipoteka umowna). Hipoteka zabezpiecza, obok wierzytelności głównej, także roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania. Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu (dzierżawy), jednak do momentu zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego, właściciel może pobierać czynsz.
Hipoteka umowna nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Ma ona bowiem charakter akcesoryjny, zależny wobec zabezpieczonej należności. W przypadku cesji wierzytelności hipotecznej, na nabywcę przechodzi zasadniczo również hipoteka. Podobnie, w razie przeniesienia zabezpieczonej wierzytelności, wynikającej z dokumentu zbywalnego przez indos lub z dokumentu na okaziciela, na nabywcę przechodzi także hipoteka. Wygaśnięcie wierzytelności hipotecznej powoduje – co do zasady – wygaśnięcie hipoteki. Może się zdarzyć wygaśnięcie hipoteki, pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej nią wierzytelności. Zgodnie bowiem z art. 241 k.c., wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego (na którym ustanowiono hipotekę), wygasają ustanowione na nim obciążenia. Jeżeli przedmiotem użytkowania wieczystego są nieruchomości zabudowane, wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, będzie przysługiwało ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego (nabyte na własność) budynki lub urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela obciążonej nieruchomości, hipoteka przechodzi na dłużnika (do wysokości przysługującego mu roszczenia).
Kiedy do rąk własnych, kiedy do depozytu
Spłata wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką (tzw. subintabulat) może być dokonana do wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, pod warunkiem, że jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym. W pozostałych przypadkach, suma odpowiadająca wysokości hipoteki na wierzytelności hipotecznej powinna być złożona do depozytu sądowego (art. 1081 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
