fbTrack
REKLAMA

Prawo

Czy najemca może uzyskać od wynajmującego obniżkę przewidzianego umową najmu?

sklep bez klientów
Handel mocno stracił w czasie pandemii
1. Opis sytuacji. W marcu bieżącego roku zaczęto głośno mówić o pandemii koronawirusa. Stopniowo zamknięte zostały uczelnie, szkoły, sklepy, lokale gastronomiczne. Dla wielu z nas oznaczało to pracę zdalną i tak zwany lockdown. Rząd wprowadzał coraz to nowsze obostrzenia, a przepisy zmieniały się praktycznie z tygodnia na tydzień. Nad wieloma przedsięwzięciami biznesowymi zawisło widmo porażki czy nawet upadłości.

Z czasem rynek zaczął wracać do normy, jednak dla wielu przedsiębiorców trudno o złapanie oddechu i wyrównanie strat poniesionych przez okres obowiązywania najbardziej restrykcyjnych przepisów. Także rosnąca liczba nowych przypadków, na ten moment przekraczająca cztery tysiące zachorowań dziennie, stwarza rosnące niebezpieczeństwo ponownego lockdownu. A nawet jeżeli on nie nastąpi – to nie opierając się tylko na wprowadzanych przepisami quasi stanach wyjątkowych, ale także na sytuacji rzeczywistej – prawdziwych i uzasadnionych obawach ludności, mamy do czynienia z... nadzwyczajną zmianą stosunków.

Dla wielu prowadzących swoje biznesy najemców lokali handlowych czy usługowych rodzi to pytania o możliwość reperowania swojej sytuacji finansowej, przy często niemalejących kosztach. W zaistniałej sytuacji wielu przedsiębiorców zastanawia się nad możliwością ograniczenia kosztów prowadzonej działalności, a co za tym idzie poprawy płynności finansowej. Jednym z głównych kosztów może być czynsz płacony za wynajmowany lokal. Pisaliśmy już na blogu o możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Jesteśmy jednak świadomi, że nie zawsze jest to rozwiązanie satysfakcjonujące. Wielu najemców chce bowiem dalej prowadzić swoją działalność, będąc zadowolonymi z innych poza opłatami warunków, jakie gwarantuje im wynajmowany lokal.

Co zatem można zrobić? Najlepszym rozwiązaniem jest obniżenie czynszu. Ma ono wiele plusów dla obu stron umowy najmu. Najemcy pozwala na zachowanie płynności finansowej i dalsze prowadzenie działalności w sprawdzonym miejscu. Z kolei wynajmującemu pozwala utrzymać sprawdzone źródło dochodu, co jest niesamowicie ważne w okresie pandemii, bowiem znalezienie nowego najemcy często wcale nie będzie prostym zadaniem. Trzeba się zatem zastanowić, jakie możliwości obniżenia czynszu przewiduje prawo oraz czy te kroki mogą być podjęte tylko na przyszłość (co również ma kolosalne znaczenie wobec widma tak zwanej drugiej fali koronawirusa), czy może też wstecz - za minione miesiące lockdownu.

2. Możliwości obniżenia czynszu.

A) Porozumienie.
Przede wszystkim rozwiązania sytuacji należy szukać w porozumieniu z kontrahentem. Renegocjowanie umowy pozwala na realizowanie interesów obu stron i znalezienie rozwiązań czasem bardziej wyszukanych, ale przez to satysfakcjonujących obie strony. Pozwala na to główna zasada polskiego prawa cywilnego - zasada swobody umów.

Kluczowe jest racjonalne podejście obu stron, a możliwości są naprawdę szerokie. Strony powinny zawrzeć aneks do umowy, który ustali niższy czynsz na stałe lub na określony czas. Postanowienia te zawsze będzie można przedłużyć. Można szukać innych konstrukcji, niż zwykłe obniżenie kwoty płaconego czynszu. Na przykład zniwelować opłaty czy próbować uzależnić wysokość płaconego czynszu od uzyskanych przez najemcę przychodów. Znane są też inne rozwiązania, które uwzględniają płacenie niższego czynszu do czasu znalezienia przez najemcę nowego lokalu, a przez wynajmującego nowego najemcy. Najważniejszy jest konsensus osiągany przez strony.

To rozwiązanie jest poparte wieloma argumentami. Należy jednak w szczególności podkreślić niektóre atuty, jakie z niego wypływają. Po pierwsze - czas. Renegocjowanie umowy pozwala uniknąć konfliktu, którego zażegnanie może zająć dłuższy czas, niejednokrotnie nawet kończąc się sporem sądowym. I choć wyrok sądu powszechnego jest najpewniejszym tytułem potwierdzającym roszczenia, to niestety samo postępowanie, zwłaszcza uwzględniając ograniczenia jakie przyniosła pandemia, może się ciągnąć miesiącami, jak nie latami. Po drugie - pieniądze. Spieranie się co do obniżenia czynszu ma negatywne skutki finansowe, de facto dla obu stron umowy najmu. Najemca dalej zobligowany będzie płacić wyższy czynsz, co może być dla niego bardzo uciążliwe, a czasem nierealne. Zaś jeśli najemcy nie będzie stać na regularne opłacanie czynszu, w oczywisty sposób wynajmujący, który go nie wyegzekwuje, również nie będzie usatysfakcjonowany. Osobny problem stanowią koszty, które mogą się zwiększyć, jeżeli spór trafi przed oblicze sądu. Po trzecie - więź między kontrahentami. Skuteczne renegocjowanie umowy najmu dobrze wpływa na stosunek między najemcą a wynajmującym. Strony widzą, że wzajemnie zależy im na swojej sytuacji, przez co w przyszłości będą bardziej skłonne przedłużyć współpracę, ustalając warunki korzystne dla obu stron, gdy sytuacja epidemiczna ulegnie poprawie.

Na szczęście, coraz częściej mamy do czynienia z sytuacjami, w których strony dochodzą do porozumienia. Świadczy to o racjonalnym i odpowiedzialnym podejściu podmiotów występujących na rynku. My też zawsze będziemy rekomendować takie konstruktywne rozwiązania. Co jednak zrobić, gdy konsensu nie uda się osiągnąć, a w interesie najemcy jest obniżenie czynszu?

B) Wada rzeczy najętej.
Zgodnie z art. 664 §1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Co to oznacza i jakie znaczenie ma w sytuacji pandemii?

Przepisy o najmie nie definiują pojęcia wady, dlatego należy odnieść się do znaczenia tego pojęcia wyjaśnionego w przepisach o rękojmi przy sprzedaży.1 Ustawodawca wyróżnia wadę fizyczną i wadę prawną. Stoimy na stanowisku, że ograniczenia wprowadzone przez prawo (szczególnie te występujące w szczytowej fazie lockdownu) stanowią wadę prawną. Szerzej uzasadnialiśmy to w jednym z wcześniejszych tekstów na blogu (hiperłącze).
Skorzystanie z uprawnienia, jakie daje art. 664 k.c. może mieć szczególne znaczenie dla najemców prowadzących działalność gospodarczą. Praktyka wymaga od nich, by umowa najmu określała dla jakiej działalności zostaje wynajęty lokal. Dużo łatwiej będzie więc określić „umówiony użytek”, o którym mówią przepisy. Prawo okresu pandemii częstokroć ograniczało możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Łącząc te dwa fakty, jesteśmy w stanie znaleźć całą gamę możliwych sytuacji, w których wada prawna ogranicza przydatność wynajmowanej rzeczy do umówionego użytku. Tym samym będą to sytuacje, w których najemca będzie mógł żądać obniżenia czynszu.

Przepis pozwala żądać obniżenia czynszu za cały okres trwania wad. W omawianej sytuacji oznacza to czas obowiązywania przepisów ograniczających możliwości prowadzenia działalności gospodarczej podczas pandemii, wtedy bowiem lokal jest wadliwy do korzystania zgodnie z określonym w umowie przeznaczeniem. Należy pamiętać, że gdyby najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy jego uprawnienie by nie powstało. Są to sytuacje dosyć rzadkie, wobec tak częstej zmiany przepisów, jednak trzeba mieć na względzie, że gdyby umowa najmu została zawarta już w trakcie obowiązywania przepisów „antycovidowych”, możliwość takiego jednostronnego obniżenia czynszu należałoby wykluczyć.

Zatem podsumowując, naszym zdaniem art. 664 §1 k.c. może stanowić podstawę do żądania obniżenia czynszu w czasie pandemii, wymaga jednak spełnienia określonych przesłanek. Jakie jeszcze rozwiązania otwiera prawo przed najemcą?

C) Klauzula rebus sic stantibus.
Klauzula rebus sic stantibus jest rozwiązaniem w kodeksie cywilnym wyjątkowym. Wprowadzonym w art. 3571 k.c. dla wyjątkowych sytuacji. Czy jednak pandemia koronawirusa nie jest taką właśnie sytuacją? Odpowiedź, , jest oczywista, ciężko bowiem o bardziej oczywisty przykład zmiany stosunków, pewnym kłopotem jest jednak to, że zastosowanie tego przepisu w praktyce sądowej znacząco wzrosło dopiero w ostatnich kilku miesiącach.

Dla porządku, trzeba wyjaśnić znaczenie tego unormowania i ocenić, czy znajdzie ono zastosowanie do sytuacji najemcy w rzeczywistości pandemii. Art. 3571 k.c. stanowi że:
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Najemca, chcący obniżyć czynsz musi być świadom, że zapłata czynszu stanowi jego główne świadczenie w ramach stosunku najmu w myśl art. 659 k.c. Zatem oznaczenie wysokości świadczenia na nowo nie jest niczym innym jak postulowanym przez nas obniżeniem czynszu. Czy może tego dokonać z pomocą klauzuli rebus sic stantibus?

Kluczowa jest ocena, czy mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków. I choć odpowiedź powinna być oczywiście twierdząca, niestety wciąż niewielka część prawników (zapewne głównie dla dobra reprezentowanych przez siebie Klientów – galerii i centrów handlowych) uważa, że mimo tak drastycznej zmiany naszej codzienności, zmiana stosunków nie nastąpiła. Należy jednak popierać powszechne już raczej stanowisko, które mówi wprost, że nagłe wprowadzenie nowych zakazów prawnych w związku z pandemią, jak i sam fakt jej zaistnienia stanowią „klasyczną, książkową” nadzwyczajną zmianę stosunków.2

Ocena, czy zapłata czynszu przez najemcę jest połączona z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą zależy od wielu okoliczności i powinna być przeprowadzona ad casum.

Rozwiązanie to ma pewne mankamenty i trzeba być ich świadomym. Nie pozwala ono zrealizować swoich interesów inaczej niż przed sądem. Wiąże się to przede wszystkim z dużym problemem, jakim jest upływ czasu. Czasu, którego zwłaszcza przy dynamicznych zmianach w prawie i sytuacji epidemicznej najemca częstokroć może nie mieć, ten bowiem upływa a czynsz jest naliczany, gwarancje bankowe wykorzystywane, klauzule 777 zbliżają się wielkimi krokami. Musi się też liczyć, że podmiotów w podobnej do jego sytuacji jest więcej i każdy z nich może próbować ustalić swoją sytuację przed sądem. Realizuje się to w drodze powództwa o ustalenie.3

Jednak istotniejszą wadą (a czasem zaletą) skorzystania z rozwiązania, jakie proponuje art. 3571 k.c. jest to, że sąd nie jest związany żądaniem pozwu4. Oznacza to, że najemca któremu zależy na obniżeniu czynszu po wystąpieniu do sądu nie ma wpływu na to, z którego środka sąd skorzysta. Może zatem nawet dojść do rozwiązania umowy najmu konstytutywnym wyrokiem sądu. Częstsze będą jednak sytuacje odwrotne, dlatego też cały czas uznajemy środki oferowane przez art. 3571 k.c. za skuteczną ścieżkę obniżenia czynszu najmu przez wzgląd na pandemię.

Trzeba jeszcze wspomnieć, że klauzula rebus sic stantibus nie znajdzie zastosowania we wszystkich przypadkach. Ze względu na ingerencję prawodawcy, poprzez wprowadzone w jednej z tzw. „tarcz antykryzysowych” przepisy niektórzy twierdzą że należy raczej wykluczyć zastosowanie omówionej wyżej instytucji dla stosunku najmu powierzchni handlowej mieszczących się w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m25. Jest to stanowisko całkowicie błędne i wynikające z wishful thinking właścicieli galerii handlowych. Dokładna lektura ustawy pozwala bowiem natrafić na art. 15ze par. 4, który brzmi w następujący sposób: „Postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.” Tak więc zarówno w sprawach dotyczących umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych jak i w pozostałych przypadkach art. 3571 k.c. może stanowić rozwiązanie problemów najemcy, nie tylko bowiem ustawodawca podkreślił, że zastosowanie tego przepisu nie jest wyłączone, ale i wszystkie przesłanki z jego hipotezy są wypełnione, toteż zastosowanie jego dyspozycji (obniżki czynszu lub rozwiązania umowy) nie powinno budzić szczególnych kontrowersji.

3. Możliwość obniżenia czynszu wstecz za czas pandemii (lockdownu).

Wszystkie omówione wyżej środki mogą pozwolić uzyskać niższy czynsz na kolejne miesiące. Sytuacja epidemiologiczna nie ulega poprawie i nie można wykluczyć, że czekają nas kolejne ograniczenia, przez które najemcy będą potrzebowali obniżenia czynszów. Rodzi się jednak pytanie, czy za okres (mamy nadzieję) najcięższy, a więc zamrożenia gospodarki kilka miesięcy temu najemcy mogą żądać obniżenia czynszu wstecz, czyli de facto zwrotu nadpłat, jeśli wtedy nie podjęli odpowiednich kroków prawnych?

Odpowiedzieć na to pytanie należy osobno w stosunku do każdej z trzech zaproponowanych instytucji. Każda bowiem niesie ze sobą inne rozwiązania.

A) Porozumienie.
Jak wyjaśniliśmy renegocjowanie umowy wiąże się z zawarciem aneksu, który ureguluje stosunki między stronami na przyszłość. Coraz częściej zawiera się także aneksy dotyczące okresów przeszłych – mające charakter ugód. Trzeba mieć też na względzie, że płacony czynsz ma wpływ na sytuację podmiotów także w innych sferach prawa, przede wszystkim w ramach prawa podatkowego. Ustalenia modyfikujące wysokość czynszu wstecz i skutkujące koniecznością zwrotu nadpłaty teoretycznie mogą zostać negatywnie odebrane przez organy podatkowe, dlatego zawsze w takich sytuacjach warto zadbać o odpowiednie opisanie sytuacji i stanu faktycznego w preambule umowy. Należy (zwłaszcza wobec innych trudności gospodarczych) unikać uproszczeń, które mogą ściągnąć na nas komplikacje prawne.

B) Wada rzeczy najętej.
Charakter uprawnienia do obniżenia czynszu może rodzić kontrowersje. Literalne brzmienie przepisów zdaje się sugerować roszczenie, którego należy dochodzić przed sądem. Jednak podobieństwo do rękojmi przy sprzedaży i cel przepisu każe sugerować, że najemca może jednostronnie skorzystać ze swojego uprawnienia, składając oświadczenie o obniżeniu czynszu (na kształt oświadczenia o obniżeniu ceny). Takie stanowisko jest popierane przez praktykę sądów6, dlatego najemca powinien pamiętać o złożeniu takiego oświadczenia, zanim zacząłby egzekwować obniżenie czynszu przed sądem.

W założeniu jednak oświadczenie to powinno działać ex nunc, od teraz, na przyszłość. Czy można zatem na jego podstawie żądać zwrotu nadpłaconego już czynszu? Naszym zdaniem – tak. Czynsz powinien być bowiem niższy za cały okres występowania wyżej zdefiniowanych wad. Możemy zatem żądać tego, co zostało przez najemcę zapłacone, kiedy wady już występowały. Zwrot tych kwot powinien nastąpić w oparciu o przepisy o nienależnym świadczeniu.7Twierdzenie to ma jednak póki co charakter opinii.

C) Klauzula rebus sic stantibus.
Problem, czy sąd może ustalić niższy czynsz za okres poprzedzający wniesienie powództwa nie był szeroko dyskutowany. Dominuje stanowisko, że nie można skorzystać z art. 3571 k.c., gdy zobowiązanie między stronami już wygasło.8 Co jednak w sytuacji, gdy stosunek najmu dalej trwa, jednak najemcy zależy na obniżeniu poprzednich, już zapłaconych lub jeszcze nie zapłaconych rat?

Naszym zdaniem art. 3571 k.c. pozwala uzyskać niższy czynsz „wstecz”. Sąd może ingerować w umowę z mocą wsteczną, wymaga tego kompetencja do rozwiązania umowy. To samo powinno dotyczyć modyfikacji umowy, w tym wysokości świadczenia poprzez obniżenie czynszu9. Paradoksalnie, instytucja wyjątkowa jaką jest klauzula rebus sic stantibus, może okazać się najskuteczniejszą do odzyskania już zapłaconych, wyższych rat. Naszym zdaniem brak jest przeszkód, by najemcy w ten sposób, znając już ekonomiczne konsekwencje lockdownu dla swoich biznesów, uzyskali niższy czynsz za okres pandemii. Dopiero jednak postępowania sądowe i ich ostateczne wyniki w kolejnych instancjach wykażą, czy stanowisko to jest w pełni słuszne. Nie spodziewamy się więc weryfikacji tej tezy nazbyt szybko. Z drugiej strony sam pozew lub jego groźba często mobilizuje strony i pomaga im wrócić do rozsądku. Zwłaszcza że najemcy w zakresie przewidzianych umowami najmu czynszów na przyszłość, jak i wstrzymania egzekucji dotychczasowych zobowiązań do czasu wyjaśnienia sprawy coraz częściej wraz z pozwami wnoszą wnioski o zabezpieczenie powództwa. Pierwsze z nich spotkały się już z powszechną akceptacją sądów do których zostały skierowane.

4. Podsumowanie.

Wybuch pandemii zaskoczył nas wszystkich, niejednokrotnie stawiając przedsiębiorców w bardzo, bardzo trudnej sytuacji finansowej. Dotąd nie każdy Najemca lokalu handlowego lub usługowego (z których jedni mniej a inni bardziej odczuli skutki pandemii), podjął odpowiednie działania prawne w celu obniżenia czynszu za wynajmowane lokale handlowe i usługowe. Sądzimy jednak, że prawo daje silne podstawy, by teraz najemcy mogli domagać się zwrotu zapłaconych już, wyższych czynszów i przy okazji zadbać o swoje przyszłe interesy w tym trudnym okresie. Ważne jest, by najemcy wiedzieli, jak mogą zareagować i uzyskać obniżkę płaconego czynszu, bo wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że pandemia koronawirusa ponownie utrudni prowadzenie większości działalności gospodarczych. Potrzebny jest przede wszystkim zdrowy rozsądek po obydwu stronach, a tam gdzie go brakuje, tam właśnie potrzebni są prawnicy. Skuteczna interwencja to taka która pozwoli w tym trudnym okresie obu stronom uniknąć postępowania upadłościowego. A wydaje się że przy odrobinie zdrowego rozsądku – na tym ostatnim nie zależy nikomu. Zajmujący się tym prawnicy i tak będą mieli co robić, nawet jeżeli w przedmiocie ich zawodowych zainteresowań zabraknie państwa firm.

Piotr Kłodziński
Radca Prawny
wraz z Zespołem Kancelarii

Materiał Promocyjny 

REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA