Prawo dla samorządów

Zmiana studium wykluczała budowę biurowca

Przeznaczeniu terenu wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną może utrudniać przyciągnięcie inwestorów – uznał sąd
shutterstock
Przeznaczenie terenów wyłącznie pod domy jednorodzinne może stać w sprzeczności z postulatami tzw. bilansu terenów gminy.

Zmiana części studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Głogów Małopolski objęła obszar około 8 ha w miejscowości Lipie. Dotychczas była to strefa rolniczo-osadnicza o kierunku produkcji rolnej, z zakazem zabudowy mieszkaniowej. Po zmianie, dokonanej uchwałą Rady Miejskiej w Głogowie Małopolskim z 24 lipca 2017 r., ustalono dla tego terenu przeznaczenie wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zmiana najmocniej dotknęła właścicieli nieruchomości, którzy zamierzali wykorzystać swoje dwie działki na cele przemysłowe, związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. Regionalny dyrektor ochrony środowiska uzgodnił już nawet warunki realizacji budynku biurowego wraz z węzłem betoniarskim i towarzyszącą infrastrukturą. A burmistrz ustalił środowiskowe uwarunkowania dla zamierzanego przedsięwzięcia.

Po zmianie studium stało się ono niemożliwe. Mimo że studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie ma mocy powszechnie obowiązującej, wiąże jednak rady gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który musi być zgodny ze studium. Zmiana w studium może więc w istotny sposób rzutować na wykonywanie prawa własności.

Toteż właściciele wspomnianej nieruchomości zaskarżyli uchwałę o zmianie studium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie. Zarzucili naruszenie prawa własności poprzez uniemożliwienie im wykorzystania nieruchomości na cele produkcyjne i przekroczenie granic władztwa planistycznego wskutek przeznaczenia tego obszaru wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową. Ich zdaniem zmiana nie uwzględniała dotychczasowego przeznaczenia i zagospodarowania terenu. Rada nie rozpatrzyła wniosków skarżących, a uchwałę podjęła nie w celu określenia polityki przestrzennej gminy, lecz w celu spełnienia żądań bliżej nieokreślonej, niewielkiej grupy mieszkańców, którzy chcieli tu się budować.

Burmistrz Głogowa Małopolskiego uznał zarzuty za bezzasadne, a WSA w Rzeszowie odrzucił skargę właścicieli nieruchomości. Sąd uznał, że chociaż mają oni interes prawny w zaskarżeniu uchwały o zmianie studium, zmiana, polegająca na przeznaczeniu terenu wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną, nie narusza prawa własności. Natomiast przemawia za nią fakt, iż objęty nią teren jest w pełni uzbrojony, a występujące tam gleby są przeważnie V klasy i nie podlegają ochronie przed zmianą przeznaczenia na cele nierolnicze.

Jednak w wyniku skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny uchylił postanowienie WSA w Rzeszowie i przekazał temu sądowi skargę właścicieli nieruchomości do ponownego rozpoznania. WSA, związany wykładnią NSA, uznał tym razem skargę za uzasadnioną, i stwierdził nieważność uchwały w części obejmującej działki skarżących.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, że ze sporządzonego bilansu terenów gminy przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wynika, iż wzrost liczby mieszkańców będzie powodował zwiększone zapotrzebowanie na taką zabudowę. Ten trend ma jednak dotyczyć również zabudowy usługowej, komercyjnej. Władze gminy dążą do utworzenia nowych stref ekonomicznych i chcą przyciągnąć nowych inwestorów.

Przeznaczenie terenów wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie realizuje postulatów bilansu – uznał WSA. Nie wyjaśnia także, dlaczego nie jest możliwe przeznaczenie części terenu pod zabudowę przemysłową, zwłaszcza z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo z terenami o podobnej funkcji, czyli zakładami produkcji kruszyw i betonu.

- Sygn. II SA/Rz 555/18

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL