Zwolnienie z podatku PIT przy sprzedaży nieruchomości a umowa przedwstępna

Zła umowa przedwstępna z deweloperem może przekreślić szanse na skorzystanie ze zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości.

Aktualizacja: 07.01.2016 05:36 Publikacja: 06.01.2016 14:52

Zwolnienie z podatku PIT przy sprzedaży nieruchomości a umowa przedwstępna

Foto: 123RF

Prawo podatkowe bywa bezwzględne. Gdy dochodzi do tego niefrasobliwość podatników, skutki mogą być opłakane. Przekonał się o tym mężczyzna, który nie tylko padł ofiarą upadłości dewelopera, ale przez własne niedopatrzenia stracił prawo do zwolnienia w PIT.

Inwestycja w przyszłość

Sprawa dotyczyła zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości. Podatnik w lipcu 2007 r. dokonał odpłatnego zbycia jednej drugiej udziału w lokalu mieszkalnym. Ponieważ transakcja nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym lokal został nabyty, w grę wchodził podatek. Sprzedaż prywatnych, mieszkalnych nieruchomości przed upływem tego okresu co do zasady podlega PIT.

Obowiązujące wówczas przepisy przewidywały zwolnienie. Mówiąc najogólniej, podatnik mógł oświadczyć, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe. Bardzo podobne zwolnienie przewidują obecne przepisy.

Mężczyzna poinformował więc urząd skarbowy, że chce skorzystać ze zwolnienia. Dwuletni okres do wydatkowania przychodu upływał w jego przypadku pod koniec lipca 2009 r.

Fiskus przypomniał sobie o podatniku w 2012 r. i postanowił sprawdzić, czy spełnił warunki skorzystania ze zwolnienia. Po analizie dokumentów urzędnicy uznali, że nie. Okazało się, że podatnik nie zdążył w ciągu dwóch lat podpisać ostatecznej umowy nabycia nowego mieszkania. W tej sytuacji fiskus zażądał uiszczenia podatku.

Podatnik tłumaczył, że to przez upadłość dewelopera nie udało mu się w terminie podpisać aktu notarialnego. Ta argumentacja nie przekonała jednak ani fiskusa, ani Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Nad rozstrzygnięciem długo zastanawiał się Naczelny Sad Administracyjny. Początkowo wydawało się, że kwestia upadłości dewelopera i podwójnego ukarania podatnika skłoni sędziów do poszukiwania nowego rozwiązania. Okazało się jednak, że upadłość nie miała znaczenia. Wszystko przez zapisy umowy przedwstępnej. Jak zauważył sędzia NSA Andrzej Jagiełło, wynika z niej, że umowa właściwa przenosząca własność miała zostać podpisana najpóźniej do końca 2010 r.

Umowa przedwstępna

Dwuletni termin warunkujący prawo do zwolnienia dla skarżącego upływał zaś w 2009. Tym samym już w chwili podpisywania umowy przedwstępnej wiadomo było, że podatnik nie zdąży sfinalizować nabycia w ustawowym dwuletnim terminie.

NSA nie miał wątpliwości, że wydatki i nabycie muszą mieścić się w terminie dwóch lat. Wyrok jest prawomocny.

Sygn. akt: II FSK 2886/13

Opinia:

Mirosław Siwiński, radca prawny, doradca podatkowy w Kancelarii Prof. W. Modzelewskiego

Mimo pewnej zmiany zakresu zwolnienia problem rozpatrywany przez NSA jest aktualny. Nadal trzeba poczynić wydatki „na nabycie" w ciągu dwóch lat od sprzedaży. Obecnie: od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Oczywiście interpretacja NSA jest profiskalna. Zwłaszcza, biorąc pod uwagę długotrwałość procesów budowlanych, „wydatki na nabycie" należałoby rozumieć szeroko, a nie tylko jako definitywne nabycie. Niemniej jest to wykładnia powszechnie przyjęta. Zwłaszcza że zwolnienie i ulgi jako wyjątki od zasady powszechności opodatkowania należy interpretować ściśle. Podatnicy muszą więc uważnie czytać umowy przedwstępne i dbać o to, aby definitywne nabycie nastąpiło przed upływem dwuletniego terminu. W przeciwnym razie ich szanse na obronienie prawa do preferencji będą nikłe.

Prawo podatkowe bywa bezwzględne. Gdy dochodzi do tego niefrasobliwość podatników, skutki mogą być opłakane. Przekonał się o tym mężczyzna, który nie tylko padł ofiarą upadłości dewelopera, ale przez własne niedopatrzenia stracił prawo do zwolnienia w PIT.

Inwestycja w przyszłość

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami