Pokój zajęty na biuro z najwyższą stawką podatku od nieruchomości

Mieszkanie może zostać opodatkowane:

- niską stawką właściwą dla mieszkań, w których nie wykonuje się działalności gospodarczej;

- wielokrotnie wyższą stawką dotyczącą działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) najwyższej stawce podlegają:

1) budynki lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

2) budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

W rozumieniu u.p.o.l. związek z działalnością gospodarczą oznacza posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę (art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.). Z tego wynika, że zastosowanie maksymalnej stawki – nie wymaga faktycznego wykorzystania nieruchomości w przedsiębiorstwie. Nie dotyczy to jednak budynków mieszkalnych. Nie można ich uznać za związane z działalnością gospodarczą tylko dlatego, że są własnością przedsiębiorcy. Budynki mieszkalne podlegają opodatkowaniu najwyższą stawką tylko wtedy, gdy ich związek z działalnością gospodarczą jest bezpośredni, a więc gdy zostaną zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przykład

Pan Jan Borowski jako przedsiębiorca jest właścicielem działki gruntowej, na której znajdują się:

- hala produkcyjna wykorzystywana w działalności gospodarczej;

- niewykorzystywany od kilku lat magazyn;

- budynek mieszkalny, przystosowany do spełniania funkcji siedziby przedsiębiorstwa;

- pusty budynek mieszkalny.

Hala produkcyjna i magazyn są w rozumieniu u.p.o.l. związane z działalnością gospodarczą (niezależnie od przeznaczenia), ponieważ właścicielem jest przedsiębiorca. W przypadku ww. budynków mieszkalnych tylko budynek zajęty na siedzibę firmy pozwala zastosować najwyższą stawkę.

Na co nieruchomość jest przeznaczona

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że przepis stanowiący o „zajętości" wymaga, „(...) aby część budynku mieszkalnego była przeznaczona dla prowadzenia w niej działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych związanych z zamieszkiwaniem w budynku." (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 czerwca 2012 r., III SA/Wa 2798/11).

Wykorzystywanie mieszkań w działalności gospodarczej można w praktyce podzielić na trzy rodzaje:

1) wyłącznie jako wskazanie miejsca wykonywania działalności gospodarczej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,

2) wykonywanie działalności gospodarczej bez wyłączenia funkcji mieszkalnej,

3) wykonywanie działalności gospodarczej w mieszkaniu z wyłączeniem funkcji mieszkalnej.

1. Miejsce wskazane w CEIDG

Działalność gospodarcza prowadzona przez osoby fizyczne wymaga zarejestrowania. Ewidencja (CEIDG) zawiera, między innymi wskazanie „głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej". W wielu przypadkach jest to wskazanie miejsca siedziby firmy, a nie faktycznego wykonywania działalności gospodarczej. W takim przypadku nie ma możliwości zastosowania najwyższej stawki podatku.

Przykład

Pan Jan Borowski od dwudziestu lat wykonuje działalność zarobkową polegająca na wykonywaniu prac remontowych. Jako miejsce prowadzenia firmy wskazał adres zamieszkania, gdzie nigdy nie podjął żadnych czynności związanych z działalnością gospodarczą.

2. Dwie funkcje pod jednym dachem

Podatnik może wykorzystywać mieszkanie na prowadzenie działalności gospodarczej i jednocześnie w nim mieszkać. Może na przykład prowadzić biuro w części lokalu, które zwykle wykorzystuje na cele mieszkalne. W tym przypadku nie są spełnione warunki umożliwiające uznanie mieszkania za zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.o.l.

Przykład

U pana Browskiego od czasu do czasu zjawia się klient w celu omówienia zlecenia. Pan Jan przyjmuje kontrahentów w pomieszczeniu, które na czas trwania wizyty pełni funkcję biura. Po zakończeniu rozmów pomieszczenie wykorzystywane jest na cele mieszkalne.

3. Wyłączenie funkcji mieszkalnej

Lokal mieszkalny może być także przystosowany do prowadzenia działalności gospodarczej (w części lub w całości) z wyłączeniem funkcji mieszkalnej. Występuje wówczas bezpośrednie wykorzystywaniu lokalu mieszkalnego (lub części lokalu) na potrzeby działalności gospodarczej. Tylko w takim przypadku można zastosować maksymalną stawkę za mieszkanie.

Przykład

Syn pana Jana Borowskiego zajmuje się prowadzeniem kursów nauki jazdy. Jeden z pokoi przystosował do prowadzenie zajęć teoretycznych. Ze względu na utworzenie sali szkoleniowej, w części lokalu została wyłączona funkcja mieszkalna.

Pułapka

Dla zastosowania stawki maksymalnej nie jest istotne kto prowadzi działalność gospodarczą w mieszkaniu. „Jeżeli właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która wynajmuje pomieszczenia w budynku mieszkalnym innym podmiotom wykonującym działalność gospodarczą, to na niej spoczywa obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości. Jest ona zobowiązana do zapłaty podatku według stawek najwyższych od tych części budynku mieszkalnego, które są zajęte na wykonywanie działalności gospodarczej." (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 16 marca 2017 r., I SA/Gl 1216/16).

Podatnicy często nie wiedzą o konieczności uiszczenia wyższej kwoty podatku w związku z wykorzystywaniem mieszkania na potrzeby działalności gospodarczej najemcy. Co więcej, właściciel może nie zdawać sobie sprawy z rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej w swoim mieszkaniu.

Przykład

Pan Jan Borowski wynajął mieszkanie w Szczecinie (100 m2) osobie, która zajęła je na prowadzenie biura rachunkowego. W 2018 r. organ podatkowy przeprowadził kontrolę i ustalił zobowiązanie z zastosowaniem właściwej stawki. Podatek za 2018 r. wzrósł z 70 zł do 2 310 zł. Ze zmianą wysokości podatku organ może cofnąć się nawet do 2013 r. Dla pana Jana zobowiązanie za wszystkie lata (przy założeniu, że wynajął mieszkanie przed 2013 r.) wyniosłoby 13 750 zł.

W przypadku najemcy obowiązują te same zasady związane z koniecznością wyłączenia funkcji mieszkalnej dla uznania, że mieszkanie jest zajęte na działalność gospodarczą. To oznacza, że najemca, zgłaszając adres lokalu do CDEIG, nie spowoduje zwiększenia podatku u wynajmującego, jeżeli nie wykonuje działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu.

Jak się zabezpieczyć

W uniknięciu negatywnych skutków kontroli związanych z mieszkaniami zajętymi na działalność gospodarczą może pomóc w szczególności:

1) terminowe zgłaszanie zmiany sposobu wykorzystania mieszkania,

2) uwzględnianie podatku od nieruchomości przy zawieraniu umowy najmu.

W ciągu 14 dni

Podatnicy zobowiązani są do zgłaszania zdarzeń mających wpływ na wysokość podatku w terminie 14 dni od dnia ich zaistnienia. Pracownicy organu podatkowego, kontrolując wywiązywanie się z tego obowiązku, mogą uzyskać informacje o zajęciu mieszkania na potrzeby działalności gospodarczej bez ruszania się zza biurka. Adres może zostać sprawdzony w CEIDG jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej. Ponadto działalność gospodarcza najczęściej ogłaszana jest w Internecie, gdzie prowadzący wskazują adres działalności. Mieszkania, w których wykonuje się działalność gospodarczą, są w różny sposób oznaczane od zewnątrz. Dzięki temu zastosowanie ogólnie dostępnego Google Street View ułatwia pracownikom organu weryfikację prawidłowości opodatkowania mieszkań.