Podatek od nieruchomości - warto zrobić audyt firmowych obiektów budowlanych

Minął rok od ważnych orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego w sprawie podatku od nieruchomości, które przełożyły się na stosowanie przepisów w praktyce, co z kolei wpływa na wysokość płaconego podatku przez przedsiębiorstwa.

Warto zatem przeprowadzić audyt nieruchomości. Po pierwsze, przez ostatnie 12 miesięcy kształtowała się praktyka stosowania przepisów, która może mieć wpływ na wysokość płaconego podatku od nieruchomości. Po drugie, efekty będzie można wdrożyć także w rozliczeniu za 2019 r., na co jest czas do końca stycznia.

Czytaj też:

Jak przeprowadzić audyt nieruchomości na cele inwestycyjne

Współwłasność spółki a niższa stawka podatku od nieruchomości

Nowa linia orzecznicza

Nie od dziś wiadomo, że regulacje dotyczące podatku od nieruchomości są jednymi z najbardziej skomplikowanych i przede wszystkim nieprecyzyjnych, m.in. poprzez swoje odesłania do innych aktów pranych, np. prawa budowlanego. To powoduje liczne wątpliwości podatników, choćby w tak istotnej kwestii jak prawidłowa klasyfikacja obiektów do budynków albo budowli, co jest kluczowe dla prawidłowego określenia wysokości podatku.

Pod koniec 2017 roku dwie ważne kwestie w podatku od nieruchomości zostały rozstrzygnięte przez Trybunał Konstytucyjny. Chodzi o orzeczenia : z 12 grudnia 2017 r. (SK 13/15) oraz z 13 grudnia 2017 r. (SK 48/15).

Z pierwszego wyroku wynika, że przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które nakładały na współwłaściciela gruntu podatek według stawki wyższej, tj. przypadającej od działalności gospodarczej, tylko z tej przyczyny, że inny ze współwłaścicieli gruntu jest przedsiębiorcą, są niezgodne z konstytucją. To oznacza, że współwłaściciel, który nie jest przedsiębiorcą i nie wykorzystywał gruntu do celów firmy, powinien płacić podatek według niższej stawki podatku. Pomimo, że wyrok dotyczył bezpośrednio wąskiego zagadnienia, to wyrażone w nim stanowisko TK może mieć znaczenie dla ogromnej liczby podatników.

Drugi ww. wyrok dotyczył kwalifikacji obiektu jako budynku. Trybunał potwierdził, że budynkiem jest obiekt, który posiada cechy wskazane w definicji. Chodzi o cztery cechy odnoszące się do konstrukcji budynku (dach, ściany, fundament i trwały związek z gruntem). Jeśli dany obiekt spełnia te cztery cechy, to jest budynkiem. Żadne kryterium funkcjonalne, odnoszące się do czegokolwiek, czego nie ma we wskazanych czterech cechach z definicji, nie ma znaczenia. Powoływanie się na dodatkowe – pozaustawowe kryteria – jest sprzeczne z prawem. Wyrok ten ma bardzo duże znaczenie, bo jak wiadomo kwalifikacja nieruchomości jako budynku lub budowli ma niebagatelne znaczenie dla wysokości opodatkowania. W przypadku budynku podatek płacony jest od metrażu obiektu. Przy budowlach wynosi on 2 proc. i płacony jest od wartości nieruchomości. W większości przypadków podatek od budowli jest zatem znacznie wyższy.

Orzeczenia TK znalazły w ciągu roku odzwierciedlenie także w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, WSA w Poznaniu odniósł się do klasyfikacji stacji TRAFO. Zdaniem sądu jeśli obiekt, np. stacja TRAFO, posiada cechy budynku, to na gruncie prawa podatkowego nie można klasyfikować go jako budowli. Jeśli urzędnicy tak interpretowali prawo, to nie mieli racji (wyrok z 14 grudnia 2017 r., I SA/Po 601/17).

Wszyscy przedsiębiorcy, dla których orzeczenia TK mają znaczenie, powinni więc przyjrzeć się dokładnie dotychczasowym rozliczeniom. Może się bowiem okazać, że płacony podatek był za wysoki.

Przykład

Przedsiębiorca posiada obiekt magazynowy o wartości dla potrzeb amortyzacji podatkowej w kwocie 30 mln zł. Podatek, który obecnie płaci od tej nieruchomości to 600 tys. zł (maksymalna stawka podatku od budowli wynosi obecnie 2 proc.; rady gmin w drodze uchwały mogą zdecydować o stosowaniu stawek niższych niż maksymalne – w przypadku budowli najczęściej stosowaną stawką jest jednak maksimum ustawowe). Podatnik przez lata nie weryfikował klasyfikacji magazynu. Postanowił to zrobić teraz. Okazało się, że obiekt spełnia przesłanki z definicji budynku, a ustalona powierzchnia magazynu to 20 tys. m2. To oznacza, że podatnik powinien płacić rocznie 469 400 zł podatku (uwzględniając maksymalną stawkę podatku, która w 2019 r. wynosi 23,47 zł za m2). Tylko w jednym roku (2019 r.) daje to oszczędność ponad 130 tys. zł. Jeśli ten błąd podatnik popełniał przez ostatnie pięć lat, to powinien skorygować każdy rok (skorygować można te rozliczenia, które jeszcze się nie przedawniły). Zwrot za pięć lat może zatem wynieść blisko 700 tys. zł.

Kilka elementów do kontroli

Przeprowadzając audyt nieruchomości podatnik powinien wziąć pod uwagę kilka elementów.

Krok 1. Weryfikacja klasyfikacji posiadanych obiektów – czy są to budowle czy budynki, przy uwzględnieniu najnowszego orzecznictwa sądowego.

Krok 2. Sprawdzenie katalogu włączeń i zwolnień z opodatkowania. Przykładowo, z podatku od nieruchomości zwolnione są pewne kategorie gruntów, które mimo to podatnicy opodatkowują najwyższymi stawkami. Warto też pamiętać o wyłączeniu z opodatkowania obiektów w obrębie budynków, bardzo często niepotrzebnie opodatkowywanych przez podatników.

Krok 3. Jeśli w firmie w ciągu roku doszło do restrukturyzacji, w ramach których zlikwidowano nieruchomości, to trzeba ten fakt uwzględnić przy szacowaniu podatku na kolejny rok.

Krok 4. Warto ponownie przeliczyć powierzchnię użytkową budynków specyficznie pod kątem rozliczeń w podatku od nieruchomości. Może się bowiem okazać, że właściciel obiektu płaci podatek od znacznie większej powierzchni niż powinien.