Jak ująć koszty modernizacji po oddaniu biurowca do użytkowania

W modelu kosztowym wydatki na adaptację części eksploatowanego już budynku powinny zostać ujęte w wartości nieruchomości inwestycyjnej i być amortyzowane przez okres ich ekonomicznej użyteczności.

Publikacja: 06.12.2017 04:40

Jak ująć koszty modernizacji po oddaniu biurowca do użytkowania

Foto: 123RF

- Spółka wybudowała budynek biurowy z planem jego jak najszybszej komercjalizacji oraz sprzedaży. Spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku 1 lipca 2017 r. Od tamtego momentu poniosła dodatkowe koszty dotyczące adaptacji ostatniego piętra budynku w celu umożliwienia prowadzenia tam działalności gastronomicznej przez jedną z popularnych sieci restauracyjnych. Czynsz dla sieci gastronomicznej za m2 powierzchni był ponad dwukrotnie wyższy niż któregokolwiek z najemców powierzchni biurowej w tym budynku. Koszty modernizacji i przystosowania ostatniego piętra budynku w okresie od 1 sierpnia 2017 r. do 31 grudnia 2017 r. wyniosą 1,5 mln zł.

Jak powyższe koszty powinny zostać ujęte w sprawozdaniu finansowym spółki sporządzonym na 31 grudnia 2017 r. oraz okresy późniejsze w przypadku, gdy:

a) spółka stosuje model wyceny nieruchomości inwestycyjnej oparty o wartość godziwą nieruchomości,

b) spółka stosuje model wyceny nieruchomości inwestycyjnej oparty o cenę nabycia/koszt wytworzenia? – pyta czytelnik.

KOMENTARZ KSIĘGOWY

Dodatkowe koszty poniesione na modernizację i adaptację poszczególnych części budynku (niebędące elementem usługi fit-out), powinny być traktowane jako koszty niezbędne do poniesienia w celu dostosowania budynku/jego części do wynajmu i kapitalizowane w wartości nieruchomości w momencie poniesienia.

Model wyceny do wartości godziwej

W momencie wyceny nieruchomości inwestycyjnej do wartości godziwej na dzień bilansowy, koszty te pomniejszą zysk/powiększą stratę z tego tytułu w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Model kosztowy

Koszty dodatkowej adaptacji części budynku powinny zostać skapitalizowane w wartości nieruchomości inwestycyjnej i być amortyzowane przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Jeżeli poniesione koszty dotyczyły tylko i wyłącznie adaptacji, z której będzie mógł skorzystać specyficzny najemca, to koszty te powinny być amortyzowane przez okres trwania jego umowy najmu.

Gdyby adaptacja była na tyle uniwersalna, że umożliwiałaby korzystanie ze wspomnianej powierzchni przez większą liczbę najemców, okres amortyzacji powinien odzwierciedlać okres użyteczności ekonomicznej dokonanych zmian.

KOMENTARZ PODATKOWY

Analizując problem opisany w pytaniu należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy mamy do czynienia z modernizacją czy z remontem. Wydatki poniesione na remont podlegają bezpośredniemu rozpoznaniu w kosztach uzyskania przychodów, podczas gdy koszty modernizacji należy amortyzować.

Definicja nie budzi wątpliwości

Modernizacja środka trwałego wymieniana jest przez ustawę o CIT w art. 16g ust. 13 jako przykład ulepszenia skutkującego zwiększeniem jego wartości początkowej. Zgodnie z powszechnie akceptowanym stanowiskiem organów podatkowych jest to ulepszenie polegające na jego unowocześnieniu, poprawieniu stanu i zmiany jego cech bądź przystosowaniu danego środka trwałego w celu zmiany jego przeznaczenia i pełnionej funkcji. Należy pamiętać, że obok modernizacji ustawa o CIT wymienia inne kategorie ulepszeń, tzn. przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja i adaptacja.

Efektem modernizacji jest zwiększenie wartości użytkowej składnika majątku w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania. Przykładami takich działań są:

- założenie klimatyzacji w pomieszczeniach,

- zamontowanie windy w budynku, w którym wcześniej jej nie było,

- przekształcenie pomieszczenia biurowego na restaurację.

Tak więc za modernizację środka trwałego należy uznać wydatki poniesione w celu podniesienia standardu składnika majątku, poprawy jego funkcjonalności, jego rozbudowy (powiększenia w przypadku budynków), a także zmiany jego cech i właściwości, np. poprzez adaptację do pełnienia innej, nowej funkcji, co w efekcie prowadzi do zwiększenia wartości.

Poprzez odpisy

Zgodnie z ustawą o CIT, koszty poniesione przez podatnika na ulepszenie należy rozpoznać przez odpisy amortyzacyjne, jeśli spełnione są następujące warunki:

- działania wymieniane jako ulepszenia powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji

- wartość ulepszeń przekracza 3500 zł (zgodnie ze zmianami przepisów próg ten został podniesiony do 10 000 zł od 1 stycznia 2018 r.).

Z remontem mamy natomiast do czynienia, gdy prace zmierzają do zachowania pierwotnego stanu składnika majątku.

W przedmiotowym stanie faktycznym opisane są prace zmierzające do poprawy funkcjonalności obiektu pod kątem konkretnego najemcy, w związku z czym poniesione wydatki należy rozpoznać w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne.

Z perspektywy rozliczenia tej kwestii istotne są również zmiany w zakresie możliwości zastosowania tzw. jednorazowej amortyzacji. Od 1 stycznia 2018 r. będzie istniała możliwość zastosowania jednorazowego odpisu amortyzacyjnego do wysokości 100 000 zł.

- Spółka wybudowała budynek biurowy z planem jego jak najszybszej komercjalizacji oraz sprzedaży. Spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku 1 lipca 2017 r. Od tamtego momentu poniosła dodatkowe koszty dotyczące adaptacji ostatniego piętra budynku w celu umożliwienia prowadzenia tam działalności gastronomicznej przez jedną z popularnych sieci restauracyjnych. Czynsz dla sieci gastronomicznej za m2 powierzchni był ponad dwukrotnie wyższy niż któregokolwiek z najemców powierzchni biurowej w tym budynku. Koszty modernizacji i przystosowania ostatniego piętra budynku w okresie od 1 sierpnia 2017 r. do 31 grudnia 2017 r. wyniosą 1,5 mln zł.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona