PIT: jak ustalać datę nabycia nieruchomości

Problematyka opodatkowania sprzedaży nieruchomości, będącej dotychczas współwłasnością małżonków, po ustaniu wspólności majątkowej budziła do niedawna wiele kontrowersji. Wszystko za sprawą organów podatkowych utożsamiających w szczególności odziedziczenie po zmarłym małżonku udziału w nieruchomości z jego nabyciem na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Istota problemu sprowadzała się zatem do przeprowadzenia prawidłowej wykładni pojęcia „nabycie", którym posłużył się ustawodawca w przytoczonym przepisie.

Czytaj także: PIT: data nabycia mieszkania a spadek po małżonku

Co mówi przepis

Co do zasady, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej nabycie, podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Regulacja ta ma zastosowanie wyłącznie do sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych przez osoby prywatne, tzn. zbycie nie może nastąpić w wykonaniu działalności gospodarczej. Opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 19 proc. podlega dochód. Podatnicy są zobligowani do jego wykazania w deklaracji PIT-39, składanej właściwemu miejscowo naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego. Podatnicy mogą uniknąć konieczności zapłaty podatku, jeżeli przeznaczą uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe (tzw. ulga mieszkaniowa), a także dopełnią obowiązków nałożonych przez ustawę o PIT.

Problemy z interpretacją...

Ustawodawca nie sprecyzował co należy rozumieć przez pojęcie „nabycie", o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Niewprowadzenie stosownej definicji do ustawy spowodowało liczne niejasności interpretacyjne po stronie zarówno podatników, jak i samych organów podatkowych. Problem ten w szczególności dotknął osoby, które w wyniku śmierci współmałżonka stały się jedynym właścicielem nieruchomości wchodzącej dotychczas do majątku wspólnego. Przez długie lata organy podatkowe stały na stanowisku, że w związku z ustaniem wspólności majątkowej na skutek śmierci jednego z małżonków, drugi nabywa w spadku przypadający zmarłemu udział we wspólnej własności. W rezultacie, w momencie gdy spadkobierca zdecyduje się na zbycie nieruchomości w okresie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do ustania wspólności majątkowej, powinien zapłacić podatek od nabytego udziału w nieruchomości. Co gorsze, stanowisko fiskusa znajdowało potwierdzenie w wielu wyrokach sądów administracyjnych.

...rozwiał Naczelny Sąd Administracyjny

Ratunkiem dla podatników okazał się Naczelny Sąd Administracyjny, który uchwałą z 15 maja 2017 r. (II FPS 2/17) rozwiał wszelkie wątpliwości w tym zakresie. NSA słusznie zauważył, że nabycie do majątku wspólnego przez małżonków nieruchomości oznacza, iż każde z nich staje się posiadaczem całości praw, gdyż nie przysługują im określone udziały. W razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Tym samym, z datą ustania małżeństwa (np. po śmierci jednego z małżonków) współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Czynność ta nie może być zatem utożsamiana z „nabyciem", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Biorąc pod uwagę uchwałę NSA należy więc jednoznacznie stwierdzić, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, rozpoczyna bieg od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli spadkobierca sprzeda nieruchomości, w tym objęty w spadku udział, po upływie tego terminu, to nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu.

Przykład

Pan Jan wraz z żoną nabył w 2010 r. lokal mieszkalny stanowiący współwłasność małżonków. Po śmierci żony w 2017 r., pan Jan otrzymał w spadku przypadający jej udział w lokalu. W lutym 2018 r. sprzedał ten lokal. Z uwagi na to, że do nabycia nieruchomości doszło w 2010 r., a tym samym minął 5-letni okres od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie doszło do powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdzenie w interpretacji ogólnej

Potwierdzeniem, że fiskus ostatecznie dał za wygraną było stanowisko zawarte w interpretacji ogólnej z 6 lutego 2018 r. (DD2,8201.3.2017.KBF). Minister finansów, uwzględniając dominującą linię orzeczniczą, stwierdził, że „jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków".

Także w odniesieniu do rozwodników

Problem w tym, że zarówno uchwała NSA, jak i interpretacja ogólna ministra finansów, odnoszą się do nabycia na skutek dziedziczenia. Wykładnia terminu „nabycie", poprzez analogię, powinna jednak znaleźć zastosowanie również do innych sposobów zniesienia współwłasności, w tym na skutek rozwodu małżonków. Niestety tak się nie stało, przynajmniej nie od razu. Uchwała nie wpłynęła bowiem na dotychczasowe stanowisko organów podatkowych w odniesieniu do nabycia nieruchomości na skutek rozwodu.

Fiskus uważał, że aby rozwiedziony mógł zbyć swój udział w nieruchomości bez podatku, konieczny jest równy podział majątku. W takim przypadku za datę nabycia nieruchomości uważa się dzień nabycia nieruchomości do majątku wspólnego byłych małżonków. Jeżeli natomiast doszło do podziału nieekwiwalentnego i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty, to wtedy w odniesieniu do części udziału przekraczającego udział własny małżonka, za datę nabycia uważa się dzień podziału majątku wspólnego. Pogląd ten dominował także po wydaniu ww. uchwały przez NSA.

Wydaje się więc, że dopiero wydanie interpretacji ogólnej przez ministra finansów wpłynęło na zmianę podejścia fiskusa w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (lub udziału w niej) pozyskanej w wyniku podziału majątku wspólnego na skutek rozwodu. Obecnie linia interpretacyjna w tym zakresie jest jednolita, a co najważniejsze, przemawia na korzyść podatników. W przypadku rozwodu bez znaczenia pozostaje to, w jakich proporcjach nastąpił podział majątku, a także czy jeden z byłych współmałżonków spłaca drugiego (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2018 r., 0114-KDIP3-2.4011.384. 2018.1.LS).

Przykład

Małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego w maju 2008 r. Na skutek podziału majątku w wyniku rozwodu żona przejęła na własność całą nieruchomość w 2016 r. Małżonkowie podjęli decyzję, że w zamian za otrzymanie w całości prawa do nieruchomości, żona ma spłacić męża do wysokości przypadającego mu udziału. Żona sprzedała nieruchomość w 2018 r.

Za datę nabycia nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT uważa się maj 2008 r. Tym samym, jej sprzedaż podlegałaby opodatkowaniu do końca 2013 r. Zbycie nieruchomości przez żonę w 2018r. nie skutkuje powstaniem przychodu i obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Zdaniem autora

Kamil Jagodziński, doradca podatkowy, konsultant podatkowy w ECDP sp. z o.o. www.ecdpgroup.com

Uchwała NSA zakończyła spór podatników z fiskusem

Kwestią niezwykle istotną jest zażegnanie trwającego przez lata konfliktu na linii fiskus – podatnik. Przepis, który w swoim zamierzeniu miał stanowić prostą konstrukcję prawną, skierowaną do osób prywatnych, nabywających nieruchomości na skutek różnych zdarzeń życiowych, w rzeczywistości okazał się niezwykle problematyczny w interpretacji. U podstawy problemu stało niewłaściwe odniesienie instytucji zawartych w prawie cywilnym na potrzeby prawa podatkowego. Na szczęście pomocną rękę do podatników wyciągnął NSA, wpływając na ukształtowanie obecnej linii orzeczniczej. Wydaje się bowiem mało prawdopodobne, aby bez uchwały NSA fiskus złagodził zajmowane stanowisko.