fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Podatek dochodowy

CIT: Jak deweloper rozliczy koszty pośrednika w wynajmie lokali

123RF
Jeśli nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w modelu kosztowym, to prowizja brokera za znalezienie najemcy jest amortyzowana przez okres trwania umowy najmu powierzchni komercyjnych.

31 grudnia 2016 r. spółka oddała do użytkowania wybudowane centrum handlowe, którego jest właścicielem. Spółka ma w planach komercjalizację nieruchomości w celu wzrostu jej wartości. Do pomocy przy poszukiwaniu najemców spółka zatrudniła brokera powierzchni komercyjnych, spółkę LLJ. 15 grudnia 2017 r. spółka podpisze umowę z nowym najemcą na pięć lat. Nowy najemca został zidentyfikowany przez brokera. Koszt wynagrodzenia należnego spółce LLJ za znalezienie najemcy wynosi 200 000 zł.

Jak spółka powinna ująć, a następnie rozliczać koszt zapłacony LLJ w przypadku dwóch scenariuszy:

1) spółka stosuje model wyceny nieruchomości inwestycyjnej na podstawie ceny nabycia/kosztu wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe",

2) spółka stosuje model wyceny nieruchomości inwestycyjnej według wartości godziwej nieruchomości zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne".

Jakie skutki podatkowe wiążą się z ewidencją powyższego kosztu? – pyta czytelnik.

Ze względu na intencję kierownictwa, aby wynajmować centrum handlowe, opisana w pytaniu nieruchomość będzie klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna.

MSR/MSSF nie precyzują jednoznacznie, jak ująć koszty pośrednictwa z tytułu najmu. O kosztach dotyczących negocjacji wspomina MSR 17 „Leasing" (par. 4) który stwierdza, że początkowy koszt bezpośredni to krańcowy koszt, który można przypisać bezpośrednio procesowi negocjowania najmu i działaniom zmierzającym do zawarcia umowy najmu. Zgodnie z par. 52 MSR 17, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingodawców w związku z negocjacjami i działaniami służącymi doprowadzeniu do zawarcia umowy leasingu operacyjnego zwiększają wartość bilansową przedmiotu leasingu i są ujmowane jako koszty w okresie leasingu, na tej samej podstawie co przychody z tytułu leasingu.

MSR 17 nie ma jednak zastosowania do wyceny nieruchomości inwestycyjnych oddawanych w najem przez leasingodawców na podstawie umów leasingu operacyjnego. W związku z tym, w takim przypadku wykształciła się praktyka ujmowania kosztu z tytułu pośrednictwa jako odrębnej pozycji w pozostałych aktywach.

Uwaga! MSSF 16 „Leasing", który zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2019 r., nie zmienia ujęcia księgowego umowy leasingu w księgach leasingodawcy, dlatego powyższe rozwiązanie będzie nadal aktualne.

Model kosztowy

W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wycenianej w modelu kosztowym, ujęte w pozostałych aktywach koszty pośrednictwa w wynajmie nieruchomości są amortyzowane przez okres trwania umowy najmu, czyli tutaj pięć lat.

W wyniku tego zabiegu, spółka będzie odnosiła każdego roku w ciężar wyniku koszt w wysokości 40 000 zł w pozycję kosztów operacyjnych.

Wycena do wartości godziwej

Kiedy spółka wycenia nieruchomość w modelu wartości godziwej, to koszt prowizji brokera powinien zostać początkowo ujęty – podobnie jak w powyższym przypadku, jako element pozostałych aktywów. W momencie przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej na koniec okresu sprawozdawczego, koszt ten zostanie spisany w wynik, w pozycji „Zysk/strata z wyceny nieruchomości inwestycyjnej" i będzie pomniejszał zysk/powiększał stratę na wycenie nieruchomości w danym okresie. Obrazuje to poniższy przykład.

Przykład

- Wartość godziwa nieruchomości na 31 grudnia 2016 r.: 10 000 000 zł

- Koszt prowizji brokera poniesiony w okresie 1 stycznia – 31 grudnia 2017 r.: 2 000 000 zł

- Wartość godziwa nieruchomości na 31 grudnia 2017 r.: 12 000 000 zł

- Zysk na wycenie: 12 000 000 – 10 000 000 – 200 000 = 1 800 000 zł.

Kwota prowizji nie będzie amortyzowana przez okres umowy najmu, ale od razu pomniejszy zysk na wycenie nieruchomości w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Uwaga! Gdyby nieruchomość biurowa została zaklasyfikowana jako zapas, koszt pośrednictwa stanowiłby koszt bezpośredni zgodnie z definicją z § 52 MSR 17 i zwiększałby wartość leasingowanego środka wykazywanego jako „Zapasy".

Według krajowych przepisów o rachunkowości, koszt pośrednictwa wynajmu, gdy nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w modelu kosztowym, powinien być odnoszony w pozycję „Czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów".

Fiskus nie jest jednomyślny

Koszty związane z wynagrodzeniem brokerów i agentów były przedmiotem licznych dyskusji z organami podatkowymi. W pewnym okresie organy stały na stanowisku, że taki koszt należało rozłożyć w czasie na okres trwania umowy. Ostatnio ukazują się jednak pozytywne interpretacje, zgodnie z którymi koszt ten można rozpoznać jednorazowo w rachunku podatkowym w dacie jego poniesienia (zgadzamy się z tym drugim podejściem). Przy czym wiele zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeśli np. deweloper realizuje duże projekty budowlane i angażuje pośredników do stałego wyszukiwania najemców, a wynagrodzenie pośrednika jest niezależne od okresu trwania umowy najmu czy ewentualnych upustów dla najemcy, wskazuje to na możliwość rozpoznania takich wydatków jako koszt pośredni – niezwiązany z konkretnym przychodem (i możliwość ich jednorazowego rozpoznania jako koszt podatkowy).

Istnieją również interpretacje, zgodnie z którymi takie wynagrodzenie jest kosztem bezpośrednio związanym z przychodem z najmu i należy je rozpoznać w momencie uzyskania pierwszego wynagrodzenia z tytułu najmu. W przypadku, gdy inwestycja zostanie sprzedana przed uzyskaniem takiego przychodu, koszt należy rozpoznać w dacie uzyskania przychodu ze zbycia.

Z uwagi na zmieniające się podejście organów podatkowych do tego zagadnienia, dobrym rozwiązaniem jest uzyskanie interpretacji podatkowej w celu potwierdzenia prawidłowości wybranego rozwiązania. Co więcej, warto także zadbać o zgromadzenie dokumentów potwierdzających faktyczne wykonanie usług (umowy z pośrednikami, faktury, sprawozdania z poszukiwań najemców, korespondencja mailowa), gdyż organy podatkowe bardzo rygorystycznie podchodzą do obowiązków dokumentacyjnych związanych z usługami niematerialnymi.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA