Decyduje podatnik
Zdaniem Dyrektora KIS, co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w tym w kontekście spełnienia przesłanek istnienia działalności gospodarczej. Organ podatkowy podkreślił, że to podatnik – mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych – decyduje w jakiej formie, ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik, kreując elementy zdarzenia przyszłego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, albo w sposób incydentalny, okazjonalny przypadkowy, nieregularny. Przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny czy działalność gospodarcza) zawsze należy jednak brać pod uwagę treść art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki ze wskazanej regulacji, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu, a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter wykonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.
Przychody uzyskiwane z najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
O wyborze trzeba poinformować
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku od najmu to 8,5 proc. Organ podatkowy przypomniał, że warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca swojego zamieszkania, nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpocznie osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, to pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca swojego zamieszkania nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
Liczy się łączne spełnienie przesłanek
Podsumowując, Dyrektor KIS potwierdził, że jeżeli najem lokalu mieszkalnego nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, to podatnik będzie miał prawo do zakwalifikowania najmu do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, oraz opodatkowania przychodów z tego tytułu stawką 8,5 proc. Organ podatkowy podkreślił, że o istnieniu działalności gospodarczej nie przesądza spełnienie pojedynczych przesłanek, tj. liczba wynajmowanych lokali, czas trwania umowy najmu, cel na jaki lokal (mieszkalny lub użytkowy) jest wynajmowany ani wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu.
Autor jest ekspertem podatkowym doktorantem w Instytucie Nauk Prawnych PAN
podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 2032 ze zm.)
