PIT: uproszczona amortyzacja tylko dla obiektów mieszkalnych

Wartość początkowa budynków i lokali mieszkalnych może być przez podatników PIT ustalona w sposób uproszczony. W takiej sytuacji budynku lub lokalu nie trzeba ujmować w ewidencji środków trwałych (zob. art. 22n ust. 3 ustawy o PIT). Odpisy amortyzacyjne w praktyce będą jednak w takim przypadku ustalane od niewielkiej podstawy ich naliczania, przez co metoda ta nie jest raczej opłacalna.

Zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się przy tym powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Nie każda nieruchomość

Uproszczony sposób ustalenia wartości początkowej dotyczy nie wszystkich nieruchomości, lecz tylko budynków lub lokali mieszkalnych (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 2 lipca 2014 r., ILPB1/415-371/14-3/TW; interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 4 sierpnia 2015 r., ITPB1/4511-631/15/PSZ).

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT):

1. Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

2. Przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielny lokal mieszkalny, a także jego część obejmującą co najmniej jeden pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu. O zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

W przypadku budynków (lub lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego główne przeznaczenie.

W jaki sposób mierzyć

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe (zob. art. 1a pkt 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych). Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, to powierzchnię tę pomija się (art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Przykład

Przedsiębiorca zajmuje się m.in. wynajmem lokali mieszkalnych. W maju 2018 r. podatnik nabył kolejne mieszkanie na wynajem o łącznej powierzchni 42 m(2). Powierzchnia użytkowa przyjęta dla celów podatku od nieruchomości również wynosi 42 m(2). Podatnik może ustalić wartość początkową w sposób uproszczony jako iloczyn 42 m(2) i kwoty 988 zł, a wiec w wysokości 41 496 zł. Oczywiście tak ustalona wartość początkowa lokalu mieszkalnego będzie prawdopodobnie niższa (i to znacznie) od wartości początkowej ustalonej według zasad ogólnych, tj. według ceny nabycia.

Jak liczyć odpisy

Zarówno według metody uproszczonej, jak i standardowej, metodę amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych (środki trwałe) ustala się według tych samych zasad. W przypadku lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość podstawowe znaczenie ma metoda liniowa określona w art. 22i ust. 1 ustawy o PIT (w przypadku lokali mieszkalnych (122 KŚT) roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc.) oraz metoda z zastosowaniem indywidualnej stawki amortyzacyjnej.