Odsetki nie zmniejszą TBS-om CIT

Tak wynika z rozstrzygnięcia ministra finansów z 23 września 2015 r. (sygn. zmiany interpretacji: DD6/033/100/MNX/10). Minister zmienił z urzędu interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lipca 2009 r. (nr: IBPBI/2/423-833/09/PP).

Sprawa dotyczy spółki – towarzystwa budownictwa społecznego. Założycielem i jedynym udziałowcem towarzystwa jest gmina. Podstawowym celem działalności spółki jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej poprzez budowanie, remonty kapitalne, adaptację domów mieszkalnych i eksploatację na zasadach najmu. Towarzystwo prowadzi również działalność związaną z administrowaniem na podstawie zawartych umów nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.

Pytanie dotyczyło stosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody m.in. towarzystw budownictwa społecznego prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zwolnienie dotyczy części dochodów przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Za przychód z działalności związanej z gospodarką zasobami mieszkalnymi towarzystwo uznało całość przychodów z czynszów wraz z mediami z mieszkań zasobu własnego. Za koszty związane z tą działalnością natomiast wszystkie koszty bezpośrednie związane z utrzymaniem zasobu własnego, w tym również media i spłatę odsetek skapitalizowanych od kredytu zaciągniętego na budowę zasobu mieszkaniowego.

W związku z tym, że towarzystwo posiadało niewiele, bo tylko 42 własne mieszkania, koszty ustalone w ten sposób przewyższały przychody z działalności mieszkaniowej. Z tej zwolnionej z CIT części działalności towarzystwo wykazywało stratę, a jednocześnie większy niż przy rozliczeniu całej firmy dochód na działalności pozostałej.

Towarzystwo zadało pytanie, czy koszt spłaty odsetek skapitalizowanych od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań jest kosztem z działalności dotyczącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi i czy w związku z tym przychody z czynszów w części przeznaczonej na spłatę tych odsetek są przychodem z tej działalności.

Zdaniem podatnika spłata skapitalizowanych odsetek od kredytów wziętych wcześniej na budowę mieszkań nie mieści się w pojęciu tak określonych zasobów mieszkaniowych. Może je więc rozliczyć w kosztach pomniejszających zobowiązanie podatkowe.

Odnośnie do czynszu z mieszkań TBS podkreślał, że jego część przeznaczona jest na spłatę kredytu i odsetek skapitalizowanych, i w tym zakresie nie jest to przychód, który jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W związku z tym powinien być zakwalifikowany w części, która przeznaczona jest na spłatę odsetek, do pozostałej działalności. Izba skarbowa zgodziła się z tym stanowiskiem. Po wielu latach uchylił je natomiast minister finansów.

– Spłata samego kredytu, jak i odsetek od niego jest niezbędna dla utrzymania zasobów mieszkaniowych przez spółkę. Oznacza to, że odsetki, które są płacone przez wnioskodawcę w okresie po ich wybudowaniu i wynajmie (powstaniu zasobu mieszkaniowego), stanowią koszty uzyskania przychodów prowadzonej przez spółkę gospodarki zasobami mieszkaniowymi – uzasadnił minister.

Wnioskodawca uzyskuje dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w postaci czynszu, na który składają się m.in. odsetki skapitalizowane od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań. Dlatego zdaniem ministra może on od momentu powstania zasobu mieszkaniowego zaliczyć te odsetki do kosztów uzyskania przychodów z działalności z której dochody podlegają zwolnieniu od opodatkowania.

Komentarz eksperta

Mirosława Zugaj, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg Tomczykowski

Dokonana przez ministra finansów zmiana jest kolejną, po interpretacji z 15 czerwca 2012 r. (sygn. DD6/033/ 59b / KWW/MNX/10/PK-381), zmieniającą interpretację dyrektora izby skarbowej. Stanowisko, zgodnie z którym wydatki na spłatę odsetek od kredytów na budowę mieszkań są kosztem gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś czynsze otrzymywane z tytułu najmu zasobów mieszkaniowych w całości stanowią przychody z gospodarki tymi zasobami, jest prezentowane przez organy podatkowe od dłuższego czasu. Uznano tak m.in. w interpretacji z dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 lutego 2010 r. (sygn. IBPBI/2/423- 1379/09/PC) czy w interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 listopada 2009 r. (sygn. ITPB3/ 423-498a/09/PS).

W przywołanych interpretacjach dyrektorów izb oraz w interpretacji ministra finansów z 2012 r. wskazuje się, że wydatki na spłatę odsetek stanowią koszty uzyskania przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Argumentem jest to, że spłata odsetek zabezpiecza TBS przed wypowiedzeniem umowy kredytowej i przejęciem zasobów mieszkaniowych przez bank. A więc spłata odsetek to czynność zabezpieczająca zasób mieszkaniowy.

Mając na uwadze rozliczenia finansowe, taka interpretacja niekoniecznie może być opłacalna dla TBS, trudno jej jednak odmówić prawidłowości.

Zgodnie z ustawą CIT zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody TBS, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Warunki te muszą być spełnione łącznie.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają natomiast dochody uzyskane z: