Ulga mieszkaniowa nie dla przedsiębiorcy

Zasady rozliczenia zysku ze sprzedaży nieruchomości zależą od tego, do jakiego źródła zalicza się uzyskane przychody. Przedsiębiorca nie może skorzystać z ulg przysługujących osobom fizycznym. Przypomniał o tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 września 2018 r. (0114-KDIP3-1.4011.365. 2018. 2.LZ).

Czytaj także: Ulga mieszkaniowa w PIT: jak sprzedać trzy mieszkania i uniknąć podatku

Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy, który w maju 2013 r. kupił działkę zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym oraz innym budynkiem niemieszkalnym za łączną kwotę 680 tys. zł. W styczniu 2017 r. sprzedał działkę za 1,2 mln zł wspólnikom spółki cywilnej. W kwietniu 2017 r. kupił za to nieruchomości stanowiące zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz drugą działkę gruntową za 1,4 mln zł. Część tej ceny sfinansował kredytem.

Wnioskodawca napisał, że sprzedana nieruchomość była w całości wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej od daty jej nabycia do daty sprzedaży. Stanowiła środek trwały jego firmy. Przedsiębiorca wynajmował ją w ramach prowadzonego biznesu innym firmom. Jednak ani oni, ani jego żona nie prowadzili pod tym adresem własnej działalności gospodarczej.

Zapytał, czy musi zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Jego zdaniem, nie musi, gdyż zainwestował uzyskaną kwotę w zakup innej nieruchomości. Przysługuje mu ulga na własne cele mieszkaniowe.

Tylko dla osób prywatnych

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Przypomniał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast odpłatne zbycie, które następuje po upływie tego okresu, nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT wynika jednak, że nie dotyczy to odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z tej działalności, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło sześć lat.

Z kolei w myśl art. 14 ust. 2 ustawy o PIT za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) uważa się m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników firmowego majątku.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c wynosi 19 proc. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatnikowi przysługuje ulga na własne cele mieszkaniowe. Jej warunkiem jest zainwestowanie uzyskanych przychodów w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego od sprzedaży.

Przychód z działalności gospodarczej

Dyrektor KIS uznał w tej sytuacji, że przedsiębiorca ma przychód ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza (art.  10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), a nie z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c). Musi rozliczyć dochód według wybranego przez siebie sposobu opodatkowania biznesu. W tym przypadku będzie to podatek liniowy 19 proc. W interpretacji czytamy, że „przychód nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, ponieważ zwolnieniu mogą podlegać jedynie przychody zakwalifikowane do źródła jakim jest odpłatna sprzedaż nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8)".

Z kolei w interpretacji z 7 sierpnia 2018 r. (0112-KDIL3-3.4011.188.2018.4.MM) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że opodatkowaniu nie podlega wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazanie jej na cele osobiste. Skutkiem tej czynności będzie wyłącznie przesunięcie prawa własności z firmy do majątku prywatnego przedsiębiorcy. Nie uzyska on z tego tytułu żadnego przysporzenia majątkowego, więc nie zapłaci PIT. To samo dotyczy darowizny wycofanej nieruchomości na rzecz córki. Nie ma także znaczenia, że darowizna nastąpi przed upływem sześciu lat od dnia wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej.