fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Podatek dochodowy

Wyburzony budynek nie jest liczony w wartości początkowej nowego

123RF
Straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych obiektów powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, a nie do wartości początkowej nowego środka trwałego.

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 6 czerwca 2019 r. (III SA/Wa 1920/18).

Spółki X oraz Y są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o CIT. Prowadzą działalność deweloperską i zarządzania nieruchomościami. W drodze umowy sprzedaży spółki nabyły udział w wieczystym użytkowaniu dwóch działek. Na jednej z nich znajduje się stary budynek biurowy, który był współwłasnością spółek, jednak po jej zniesieniu wieczyste użytkowanie działki oraz biurowiec stanowią środki trwałe spółki Y. Planowane jest wyburzenie biurowca i przeprowadzenie inwestycji w postaci wybudowania nowego budynku. Nowy biurowiec będzie stanowił środek trwały lub zostanie zbyty.

Spółka Y zwróciła się z pytaniem o skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości i ponownego podziału działek. Jej zdaniem, wartość netto starego biurowca będzie stanowiła:

- wartość początkową nowego biurowca, jeśli będzie on środkiem trwałym wykorzystywanym przez Y albo

- bezpośredni koszt związany ze sprzedażą nowego biurowca potrącany w dacie sprzedaży nowego biurowca, jeśli nowo wybudowany biurowiec będzie przeznaczony na sprzedaż.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 19 maja 2018 r. (0114-KDIP2-2.4010.96.2018.3.SO) nie zgodził się z tym stanowiskiem. Zdaniem organu strata z tytułu likwidacji nie w pełni umorzonego środka trwałego, spowodowana zdarzeniem niezwiązanym ze zmianą rodzaju działalności, powinna być uznana jednorazowo za koszt uzyskania przychodu w wysokości niezamortyzowanej wartości tego budynku. Koszt ten powinien być rozpoznany w momencie faktycznej likwidacji środka trwałego, pod warunkiem ujęcia tego zdarzenia w księgach.

Spółka wniosła skargę do WSA w Warszawie, jednak została ona oddalona. Sąd uznał, że nie ma mowy o uniwersalnym systemie przenoszenia wartości nieumorzonej likwidowanych budynków na rzecz wartości początkowej środków trwałych. WSA nie podzielił stanowiska spółki, że koszt w postaci straty na likwidacji budynku będzie zaliczany do wartości początkowej nowego środka trwałego oraz odpowiednio rozliczany jako koszt bezpośredni w przypadku zbycia budynku przeznaczonego na sprzedaż. W ocenie sądu, warunkiem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nieumorzonej wartości środka trwałego jest jego faktyczna likwidacja.

Autorka jest współpracowniczką zespołu zarządzania wiedzą podatkową Deloitte

komentarz eksperta

Alina Buwaj, starsza konsultantka w dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte

Omawiany wyrok dotyczy sytuacji często występującej w obszarze transakcji nieruchomościami, gdy inwestor kupuje nieruchomość z komercyjnie nieużytecznym już budynkiem i planuje przeprowadzenie nowej inwestycji, np. w postaci budowli nowego biurowca czy hotelu. Wątpliwości od strony podatkowej może budzić sposób rozliczenia wartości niezamortyzowanej likwidowanego budynku oraz kosztów jego wyburzenia.

Wyrok WSA w Warszawie potwierdza linię interpretacyjną organów podatkowych w odniesieniu do skutków podatkowych związanych z tym zdarzeniem. Likwidacja nieumorzonego środka trwałego nie może zostać zaliczona do wartości początkowej nowo powstałego biurowca, lecz powinna zostać jednorazowo zaliczona do kosztów uzyskania przychodów w momencie jego faktycznej likwidacji, w wysokości niezamortyzowanej wartości budynku. Taka konkluzja jest moim zdaniem trafna z punktu widzenia wykładni gramatycznej i systemowej przepisów prawa podatkowego.

Podstawą orzeczenia jest wykładnia art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, stanowiącego bazę do ustalenia wartości początkowej środka trwałego w przypadku jego wytworzenia we własnym zakresie. Przy kwalifikowaniu danego wydatku jako „koszt wytworzenia" środka trwałego, decydujące znaczenie ma użyty w art. 16g ust. 4 ustawy o CIT zwrot „inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych". Katalog kosztów, choć ma charakter otwarty, to zdaniem organów interpretacyjnych powinien być ograniczony tylko do tych, co do których nie ma wątpliwości, że nie wystąpiłyby, gdyby podatnik nie wytwarzał we własnym zakresie środka trwałego (por. nadal aktualne tezy wyroku NSA z 16 czerwca 2011 r., II FSK 207/10). Do takich wydatków należą m.in. wydatki poniesione na wyburzenie istniejącego budynku i przygotowanie terenu pod nową inwestycję. Ponieważ możliwe jest wykazanie ich bezpośredniego związku z nową inwestycją, to zwiększą one wartość początkową nowo wzniesionego budynku i będą podlegały zaliczeniu w koszty podatkowe poprzez odpisy amortyzacyjne (por. także interpretację indywidualną z 5 kwietnia 2019 r., 0111-KDIB2-1.4010.40.2019.2.AR).

Odmiennie natomiast należy traktować wartość nieumorzonego środka trwałego. W tym przypadku organy interpretacyjne, podobnie jak sąd w niniejszej sprawie, konsekwentnie przyjmują, w oparciu o wykładnię gramatyczną i systemową ww. przepisów, że nie ma uzasadnienia prawnego do kwalifikowania do wartości początkowej nowego środka trwałego nieumorzonej wartości starego budynku. Jest to argumentowane tym, że wydatku tego nie można powiązać bezpośrednio z realizacją inwestycji polegającej na wzniesieniu nowych budynków. Po drugie, przepisy prawa nie przewidują możliwości rozliczenia nieumorzonej wartości likwidowanego środka trwałego poprzez amortyzację nowego środka trwałego, ponieważ środki te podlegają odrębnej amortyzacji.

W konsekwencji, na kanwie obowiązujących przepisów, sąd słusznie przyjął, że straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych (jeżeli środki te likwidowane są z przyczyny innej niż utrata przydatności gospodarczej na skutek zmiany rodzaju działalności – wyłączenie na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT) powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, a nie do wartości początkowej nowego środka trwałego.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA