"Polski Ład" PiS: zabiera firmom podatkowe korzyści z wynajmu

Fiskus zmienia reguły w trakcie gry – tak eksperci oceniają zakaz rozliczania w kosztach PIT nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z podatkowym pakietem Polskiego Ładu ten niekorzystny dla wynajmujących przepis wejdzie już w styczniu przyszłego roku.

– Zakaz dotknie przede wszystkim przedsiębiorców, którzy zajmują się wynajmem profesjonalnie i zainwestowali w niego spore sumy, kupując kilka albo nawet kilkanaście mieszkań. Z dnia na dzień fiskus zabierze im prawo do podatkowych kosztów – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

Czytaj też:

Polski Ład PiS: najem mieszkań cały na ryczałcie, bez korzystnych odliczeń

Obecnie wydatki na mieszkanie, które wynajmujemy, rozliczamy w kosztach PIT poprzez odpisy amortyzacyjne. Mogą to zrobić zarówno przedsiębiorcy, dla których wynajem jest działalnością gospodarczą, jak i osoby prywatne (oprócz ryczałtowców).

Zakaz amortyzacji

Co się zmieni? W przedstawionej przez Ministerstwo Finansów nowelizacji ustawy o PIT jest regulacja, która wyłącza z amortyzacji służące działalności gospodarczej, wydzierżawiane albo wynajmowane budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli ten przepis wejdzie w życie, ani przedsiębiorcy, ani wynajmujący prywatnie (oni zresztą w ogóle zostaną pozbawieni prawa do odliczeń), nie zamortyzują już mieszkania. Nie rozliczą więc wydatków na jego nabycie w podatkowych kosztach.

Dlaczego fiskus wprowadza ten zakaz? Skarbówce nie podobają się korzyści podatkowe z wynajmu.

Nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w PIT – pisze Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu do projektu.

Co to za podwójne preferencje? Chodzi o to, że zakup mieszkania można rozliczyć w kosztach, a przy jego sprzedaży (po pięciu latach) nie trzeba wykazywać przychodu.

– Załóżmy, że przedsiębiorca kupił kilka mieszkań. Jeśli były używane przed nabyciem przynajmniej przez pięć lat, mógł je szybko zamortyzować, nawet w dziesięć lat. Odpisy zaliczał do kosztów. Dzięki temu z wynajmu odprowadzał mniejszy podatek (albo nawet w ogóle). Potem mógł sprzedać mieszkania i nic nie płacić fiskusowi – tłumaczy Grzegorz Gębka.

Po zmianach nie będzie już kosztów z amortyzacji.

– Jeśli ktoś ma tych kosztów np. 20 tys. zł miesięcznie i płaci liniowy PIT, straci każdego miesiąca 3,8 tys. zł – wylicza Grzegorz Gębka. Dodaje, że jest jeszcze jeden negatywny skutek tej zmiany. Wynajmujący przedsiębiorcy będą mieli wyższe dochody, od których w przyszłym roku ma być naliczana składka zdrowotna. Zapłacą więc też więcej do ZUS.

Podwyżka obciążeń

– Trudno to nazwać inaczej niż podwyżką podatku, choć Ministerstwo Finansów unika tego sformułowania. Obawiam się, że może się to odbić na kosztach wynajmu mieszkań – mówi Wojciech Jasiński, konsultant podatkowy w ATA Finance.

Eksperci podkreślają też, że w nowelizacji nie ma w tej sprawie żadnych przepisów przejściowych.

– Zakaz amortyzacji ma wejść w życie 1 stycznia 2022 r. Oznacza to, że prawo do rozliczania kosztów stracą też ci, którzy już ją rozpoczęli. To naruszenie zasady ochrony praw nabytych – mówi Wojciech Jasiński.

– Wielu przedsiębiorców planuje inwestycje na wiele lat, robiąc biznesplany. A za parę miesięcy wszystko ma się zmienić – dodaje Grzegorz Gębka.

Przeciwko zmianom protestuje też Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik. W petycji do premiera pisze, że wyłączenie z podatkowych kosztów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych oznacza, iż wynajmujący nie będą mogli uwzględnić w swoich rozliczeniach wydatków, które stanowią dla nich największy wysiłek.

– Skoro podatnik nie ma prawa rozliczyć wszystkich racjonalnie poniesionych wydatków, to czemu ma wykazywać wszystkie przychody? – pyta stowarzyszenie.

Etap legislacyjny: konsultacje publiczne

Opinia dla „rzeczpospolitej"

Aleksandra Kalinowska, doradca podatkowy, partner w kancelarii Andersen Tax & Legal

Z Polskiego Ładu wynika, że przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem mieszkań zostaną pozbawieni prawa do ich amortyzacji. Czyli stracą możliwość rozliczania w podatkowych kosztach podstawowych wydatków na swoją działalność. Niewątpliwie postawi ich to w gorszej sytuacji niż przedsiębiorców z innych branż, którzy mogą zaliczać do kosztów wydatki na firmowy majątek. A przecież biznes powinien być opodatkowany na równych zasadach.

Trudno się też oprzeć wrażeniu, że Ministerstwo Finansów zmienia reguły w trakcie gry. Prawo do rozliczania kosztów stracą bowiem też ci, którzy już zainwestowali w zakup mieszkań i zakładali w biznesowych planach, że będą mogli je w całości zamortyzować.