Rz: Ministerstwo Finansów chce zmienić zasady opodatkowania najmu prywatnego, tj. wykluczyć możliwość takiego wyboru dla osób osiągających z tego rodzaju działalności minimum 100 tys. zł rocznie. Czy ten sposób w ogóle się opłaca, czy lepiej jednak wybrać działalność gospodarczą??
Grzegorz Grochowina: Szkopuł w tym, że nie jest powiedziane, że podatnik może wybrać rozliczenie najmu w działalności gospodarczej. Można stwierdzić, że jest wręcz przeciwnie, tj. ustawa o PIT przypisuje przychody ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, jeśli podatnik prowadzi działalność w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk. O przypisaniu do tego źródła przesądzają więc kryteria obiektywne. Niemniej są one na tyle nieprecyzyjne, że w praktyce w niektórych przypadkach rzeczywiście decyzja podatnika może być kluczowa. Potwierdza to przykładowo niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Admi- nistracyjnego w Gdańsku, w którym sąd uznał, że wobec braku sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie należy przyznać decyzji samego podatnika (wyrok z 28 czerwca 2017 r., I SA/Gd 727/17). Wybór ten przede wszystkim powinien się przejawiać ujęciem mieszkania w firmowej ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.
W jakich sytuacjach jest to korzystne?
Jeśli mamy wysokie koszty uzyskania przychodu. Biorąc pod uwagę, że stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., a do dochodu z działalności stosuje się skalę podatkową (18 i 32 proc.) albo 19-proc. PIT, koszty te powinny przekraczać połowę przychodu z najmu. W praktyce największe koszty generują dwie kategorie. Pierwszą jest kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania, a dokładniej odsetki od tego kredytu, bo części kapitałowej nie rozliczamy w kosztach. Druga kategoria to odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości. Podstawowa stawka amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. ich wartości początkowej rocznie. Podatnicy mogą jednak znacznie zwiększyć tę stawkę, tj. podnieść ją nawet do 10 proc., jeśli wynajmują mieszkania używane lub ulepszone, po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika. Za używane uznaje się mieszkanie wykorzystywane co najmniej przez pięć lat przed jego zakupem. Ulepszone to z kolei takie, na którego ulepszenie podatnik przed jego przyjęciem do używania wydał co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej. W takich przypadkach już przez samą wysokość odpisów amortyzacyjnych podatku można nie zapłacić w ogóle.
