Ustalenie wartości początkowej nieruchomości dla celów podatkowych

Uwzględnia się udział we współwłasności

Wraz z bratem i dwiema siostrami nabyłem w drodze spadku (dziedziczenie ustawowe) kamienicę. Kamienica jest wynajmowana, a PIT płacę na zasadach ogólnych, tzn. według skali podatkowej. Zamierzam wprowadzić kamienicę do ewidencji środków trwałych. Jak powinienem ustalić wartość początkową tej kamienicy?

W razie nabycia środka trwałego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za jego wartość początkową uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości (zob. art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Stosownie do art. 22g ust. 16 ustawy o PIT wartość rynkową rzeczy określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Przykład

Załóżmy, że wartość rynkowa kamienicy z dnia nabycia to 2 000 000 zł. Oznacza to, że wartość początkowa kamienicy wynosi 2 000 000 zł.

Czytelnik nie jest jednak właścicielem tego obiektu, ale jego współwłaścicielem. W takim przypadku należy ustalić wartość początkową z uwzględnieniem art. 22g ust. 11 ustawy o PIT, co oznacza, że jego wartość początkową ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 20 grudnia 2013 r., IBPBII/2/415-958/13/JG).

Przykład

Kontynuując, za wartość początkową nabytej w drodze spadku kamienicy czytelnik powinien przyjąć w ustalonej wartości rynkowej kamienicy, tj. 500 000 zł.

Wycena tylko w szczególnych przypadkach

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła na początku 2014 r. lokal mieszkalny (odrębna własność lokalu) za kwotę 300 000 zł. Po nabyciu poniosła wydatki na remont (m.in. wymiana okien, instalacji elektrycznej, glazury, terakoty, paneli podłogowych, tynków itp.). Obecnie osoba ta podjęła decyzję o wynajęciu tego mieszkania w ramach tzw. najmu prywatnego. Podatek dochodowy od wynajmu będzie płacony na zasadach ogólnych, w związku z czym podatnik chciałby zaliczyć mieszkanie do środków trwałych i rozliczać od niego odpisy amortyzacyjne. Zamierza zatem założyć ewidencję środków trwałych i wprowadzić do niej nabyty lokal mieszkalny. Podatnik nie ma faktur (rachunków) potwierdzających poniesienie i wysokość nakładów remontowych. Czy w związku z tym może ustalić wartość początkową tego lokalu w drodze wyceny?

Za wartość początkową środków trwałych uważa się:

- w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT),

- w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, to wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 ustawy o PIT).

Możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny (w przypadku nabycia w drodze kupna) jest sytuacją szczególną, wyjątkiem od obowiązującej zasady ustalania tej wartości według zasad określonych w art. 22g ust. 1 ustawy o PIT. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego na zasadach ogólnych powinna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie ma stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków związanych z wykonanymi pracami remontowymi.

Jak wyjaśniła Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 28 listopada 2014 r. (ILPB1/415-1021/14-2/TW): „Z uwagi na to, że w zakupionym lokalu zostały przeprowadzone prace remontowe, a następnie przeznaczony został na wynajem, należy uznać, że jego wartość początkową można ustalić na podstawie wyceny dokonanej przez podatnika, zgodnie z zasadami określonymi w ww. art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zauważyć bowiem należy, że w sytuacji będącej przedmiotem wniosku zainteresowany nie miał co do zasady obowiązku gromadzenia faktur oraz innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków związanych z remontem mieszkania.".

Moim zdaniem osoba, o której mowa w pytaniu, może ustalić wartość początkową posiadanego lokalu w drodze przeprowadzonej przez siebie wyceny (z ostrożności radziłbym jednak, aby wycena została przeprowadzona przez biegłego).

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 9 ustawy o PIT, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, to wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego powołanego przez podatnika.

Należy jednak zwrócić uwagę, że w przypadku nabytych lokali, gdy cena nabycia znana jest z aktu notarialnego, a podatnik nie zna jedynie wysokości wydatków remontowych, gdyż nie gromadził stosownych dokumentów potwierdzających ich poniesienie, niektóre organy podatkowe negują możliwość ustalenia wartości początkowej w drodze wyceny (por. np. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z 11 stycznia 2013 r., ILPB1/415-997/12-2/IM).

Po przejęciu firmy bierze się pod uwagę pierwotną wartość obiektu

Z uwagi na zły stan zdrowia zamierzam zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej. Firmę ma przejąć mój mąż, który dopiero otworzy formalnie działalność gospodarczą. W prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuję środek trwały w postaci zamortyzowanego w ok. 80 proc. lokalu użytkowego o wartości początkowej 408 000 zł. Czy mój mąż, jeżeli wprowadzi ten lokal do środków trwałych swego przedsiębiorstwa, też powinien przyjąć wartość początkową w wysokości 408 000 zł?

W razie zmiany działalności wykonywanej samodzielnie przez jednego z małżonków na działalność wykonywaną samodzielnie przez drugiego z małżonków – wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości wartości początkowej określonej w ewidencji (wykazie) pierwszego z małżonków – jeżeli przed przerwą lub zmianą składniki majątku były wprowadzone do ewidencji (wykazu) (zob. art. 22g ust. 13 pkt 5 w zw. z ust. 12 ustawy o PIT).

W przypadku opisanym w pytaniu przesłanki do zastosowania tej regulacji są spełnione. Mąż podatniczki, przejmując firmę i wprowadzając przedmiotowy lokal do zakładanej przez siebie ewidencji środków trwałych, powinien przyjąć jego wartość początkową w wysokości wykazanej w ewidencji prowadzonej przez żonę, tj. w kwocie 408 000 zł.

Zmiana cen na rynku nie ma znaczenia

Osoba fizyczna nabyła w 2003 r. lokal mieszkalny (odrębna własność lokalu wraz z prawem użytkowania wieczystego) za łączną kwotę 114 000 zł. Obecnie osoba ta rozważa wprowadzenie tego lokalu do majątku prowadzonej przez siebie firmy. Aktualna wartość rynkowa mieszkania wynosi 250 000 zł. Na lokal nie były ponoszone istotne nakłady (jedynie odświeżenie wykonane we własnym zakresie). Czy przedsiębiorca ten może ustalić wartość początkową w drodze wyceny?

Nie.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n ustawy o PIT, to wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 ustawy o PIT).

Gdy od dnia zakupu lokalu (środka trwałego) do dnia przekazania go na potrzeby działalności upłynie dłuższy czas, wartość tego środka trwałego wyrażona w cenie nabycia nie będzie odpowiadać jego wartości rynkowej. Wartość rynkowa na dzień oddania mieszkania do używania może być w szczególności wyższa od ceny nabycia, jak w przedstawionym stanie faktycznym. Taka sytuacja nie oznacza jednak, że zachodzi przesłanka wymieniona w art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, tzn. nie można ustalić ceny nabycia. Cenę bowiem można ustalić, tylko może być ona nieadekwatna do aktualnej wartości rynkowej. Natomiast to, że wartość wynikająca z aktu notarialnego nie odzwierciedla aktualnej wartości nieruchomości, nie jest przesłanką uzasadniającą zastosowanie art. 22g ust. 8 ustawy o PIT. Artykuł 22g ust. 8 ustawy o PIT nie służy bowiem podnoszeniu rynkowej wartości nieruchomości dzięki odwołaniu się do aktualnych cen na rynku nieruchomości (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 28 stycznia 2014 r., ILPB1/415-1207/13-2/AG).

W przedmiotowej sprawie wartość początkową nieruchomości (tj. nie tylko lokalu, ale i związanego z nim prawa użytkowania wieczystego gruntu, które na mocy art. 22c pkt 1 ustawy o PIT jest wartością niematerialną i prawną i nie podlega amortyzacji) należy ustalić zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, tj. według ceny nabycia.

Uwaga! Wartość rynkowa na dzień oddania mieszkania do używania może być także niższa od ceny nabycia. Taka sytuacja mogłaby wystąpić, np. gdyby podatnik nabył tę nieruchomość w czasie „górki cen nieruchomości", a więc np. za 280 000 zł. Również w tym przypadku nie byłoby jednak podstaw do ustalenia wartości początkowej w drodze wyceny.

Podatnik sam wyodrębni wartość gruntu i budynku

Przedsiębiorca nabył na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość (grunt i znajdujący się na nim budynek) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Jak powinien ustalić wartość początkową każdego z tych środków trwałych, tj. gruntu i budynku w sytuacji gdy cena nabycia ustalona w akcie notarialnym ustalona jest jedną kwotą?

Grunt i znajdujący się na nim budynek są odrębnymi środkami trwałymi, przy czym grunt nie podlega amortyzacji.

Za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy:

- powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz

- pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT.