Jedna transakcja nie uchroni przed zapłatą daniny jak firma

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 26 maja 2015 r. (I SA/Kr 323/15).

Stan faktyczny

Wnioskodawca zamierza sprzedać jednemu nabywcy działki, które nabył wraz z żoną jako jedną działkę rolną w 2002 r. Mieli na niej w przyszłości wybudować domy dla siebie i dzieci. Dziesięć lat później teren ten został objęty przez plan miejscowy, który przewidywał na tym obszarze zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca przeprowadził podział nieruchomości na 17 działek (działki są częściowo uzbrojone, niektóre posiadają przyłącze energii elektrycznej), a następnie uzyskał pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na dziesięciu z nich. W listopadzie 2013 r. rozpoczął budowę jednego z budynków. Wobec zmiany planów rodzinnych wnioskodawca zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki objęte jedną księgą jednemu nabywcy.

W latach 1991–2003 wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego artykułami spożywczymi, indywidualnie, potem w formie spółki cywilnej, a następnie jako wspólnik spółki jawnej (do 2010 r.). Jest komandytariuszem w spółce komandytowej prowadzącej działalność w zakresie zarządzania wartościami niematerialnymi.

Zapytał, czy sprzedaż 17 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału oraz przekształcenia nieruchomości rolnej z majątku wspólnego na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej jednorazowo jednemu nabywcy jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Sam uważał, że jednorazowa sprzedaż nawet kilkunastu działek wydzielonych z działki rolnej nie stanowi działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). W związku z tym z upływem pięcioletniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie podlega opodatkowaniu.

Fiskus nie zgodził się z tym stanowiskiem. W jego ocenie zakup ponad 2 ha ziemi służył lokacie kapitału, a nie celom rekreacyjnym rodziny. Wskazują na to także kolejne kroki podejmowane przez wnioskodawcę – wystąpienie o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, starania o podział działki oraz o wydanie pozwoleń na budowę. Działania podejmowane przez wnioskodawcę przypominają zatem działalność deweloperską – budowę budynków jednorodzinnych z przeznaczeniem do odsprzedaży.

W konsekwencji urzędnicy uznali, że sprzedaż ta powinna być opodatkowana jako przychody firmowe.

Rozstrzygnięcie

Podatnik zaskarżył interpretację, ale przegrał. Zdaniem WSA w Krakowie zamiar prowadzenia działalności gospodarczej uzewnętrznia się poprzez przeprowadzanie czynności faktycznych i prawnych o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika, decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania są działalnością gospodarczą.

Sąd nie miał wątpliwości, że planowana przez skarżącego sprzedaż może być uznana za działalność zarobkową i handlową. Będzie dokonana we własnym imieniu, natomiast do rozstrzygnięcia pozostaje to, czy działanie skarżącego nosi cechy działania zorganizowanego oraz prowadzonego w sposób ciągły.

W ocenie sądu, jeżeli działalność podatnika nie mieści się w zakresie czynności, które podejmuje rozsądny właściciel, który chce zbyć majątek z optymalnym zyskiem, to można uznać, że działalność ta jest zorganizowana i ciągła. Dotyczy to sytuacji, gdy działanie podatnika polega na kilku następujących po sobie czynnościach faktycznych i prawnych rozłożonych w czasie, które są przeprowadzane od samego początku w wykonaniu zamiaru odsprzedaży nieruchomości w takich warunkach, aby zysk był maksymalny.

Przy czym, zdaniem sądu, dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności. Możliwe jest, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie przeprowadzona jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.