Wpłaty na fundusz remontowy od właścicieli lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu

Kwoty wnoszone na naprawę dachu i wymianę windy przez właścicieli lokali usługowych (użytkowych) nie są przychodami wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu podlega opodatkowaniu.

Aktualizacja: 26.03.2018 08:44 Publikacja: 26.03.2018 06:10

Wpłaty na fundusz remontowy od właścicieli lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu

Foto: Adobe Stock

- Wspólnota mieszkaniowa zrzesza właścicieli zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Wszyscy przekazują wpłaty na fundusz remontowy. Czy wpłaty przeznaczone na ten fundusz (niewydatkowany w bieżącym roku), zapłacone przez właścicieli lokali użytkowych, podlegają opodatkowaniu CIT? Czy mogą korzystać ze zwolnienia w CIT-8? – pyta czytelniczka.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT, są podatnikami tego podatku.

Co mówią przepisy

Przychodami wspólnot mieszkaniowych (tak jak innych podatników CIT) są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (zob. art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Nie ma znaczenia czy te środki zostały wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy otrzymane w inny sposób.

Z kolei, wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o CIT.

Dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, to różnica jest stratą ze źródła przychodów (zob. art. 7 ust. 2 ustawy o CIT).

Dochody wspólnot mieszkaniowych na warunkach ustalonych w ustawie o CIT mogą korzystać ze zwolnienia z CIT.

Przedmiotowe zwolnienie, stosownie do art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Dwa warunki

Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi >patrz ramka – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby zatem dochód wspólnot mieszkaniowych uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi korzystał z ww. zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione łącznie dwa warunki, a mianowicie dochody te muszą być:

- uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

- przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Oznacza to, że opodatkowaniu CIT podlegają:

- dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,

- dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Decyduje funkcja i przeznaczenie

Z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe (usługowe), gdyż prowadzona w nich działalność nie jest niezbędna ani funkcjonalnie związana z prawidłowym korzystaniem z pomieszczeń mieszkalnych. Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Funkcja mieszkaniowa jest zatem zasadniczą cechą wskazującą, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tym samym, lokale użytkowe nie są zasobami mieszkaniowymi, gdyż nie należą do żadnej z grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Bez zwolnienia

Oznacza to, że wpłaty wnoszone na fundusz remontowy przez właścicieli lokali usługowych (użytkowych) nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Wpłaty te nie są bowiem przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o CIT, podlega opodatkowaniu CIT (por. interpretację indywidualną dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 10 września 2015 r., IPPB3/4510-529/15-2/EŻ).

Autor jest doradcą podatkowym

podstawa prawna: art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.)

podstawa prawna: art. 1 ust. 2, art. 7 ust. 1 i 2, art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1 oraz art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 2343 ze zm.)

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Ustawa o CIT nie zawiera definicji pojęć: „zasoby mieszkaniowe" oraz „gospodarka zasobami mieszkaniowymi", dlatego należy sięgnąć do wykładni językowej tych pojęć.

Przez „zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

- znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

– dźwigi osobowe i towarowe,

– aparaty do wymiany ciepła,

– kotłownie i hydrofornie wbudowane,

– klatki schodowe,

– strychy, piwnice, komórki,

– balkony, loggie,

– garaże,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

– budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

– kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

– osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki jak np.:

– zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

– rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

– sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

– budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

– budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

– inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urządzeniami są nierozłącznie i trwale związane z gruntami, na których zostały one zbudowane. Oznacza to, że grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych.

Z kolei, pojęcie „gospodarka" nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia „gospodarka" oraz pojęcia „zasoby mieszkaniowe", na które składają się m.in. lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami usprawniającymi funkcjonowanie lokali mieszkalnych (tj. np. garaże, kotłownie, klatki schodowe, dźwigi), uzasadnione jest twierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym.

- Wspólnota mieszkaniowa zrzesza właścicieli zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Wszyscy przekazują wpłaty na fundusz remontowy. Czy wpłaty przeznaczone na ten fundusz (niewydatkowany w bieżącym roku), zapłacone przez właścicieli lokali użytkowych, podlegają opodatkowaniu CIT? Czy mogą korzystać ze zwolnienia w CIT-8? – pyta czytelniczka.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT, są podatnikami tego podatku.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami