Sprzedając nieruchomość zbywca uzyskuje przychód, który po pomniejszeniu o koszty podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Przychodem, co do zasady, jest cena sprzedaży uzgodniona w umowie. Jeżeli jednak cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, to organ podatkowy określa tę wartość (i tym samym przychód) z uwzględnieniem opinii biegłego. Wynika to odpowiednio z art. 17 ustawy o PIT i z art. 14 ustawy o CIT.
Nie tylko stan i stopień zużycia
Przepisy stanowią, że wartość rynkową „określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia" (art. 19 ust. 3 ustawy o PIT i art. 14 ust. 2 ustawy o CIT).
W praktyce, na cenę sprzedaży nieruchomości wpływa znacznie więcej czynników niż wskazane w przepisie „stan i stopień zużycia oraz czas i miejsce zbycia". Jednym z elementów rzutujących na cenę może być obciążenie nieruchomości hipoteką. Hipoteka jest „ciężarem" nieruchomości, ponieważ osoba, na rzecz której ją ustanowiono (wierzyciel hipoteczny), może żądać zaspokojenia swojej wierzytelności z tej nieruchomości niezależnie od tego, czyją będzie własnością. Niewątpliwie zatem inną wartość dla nabywcy może przedstawiać nieruchomość wolna od obciążeń niż identyczna obciążona hipoteką. Istnieją różne mechanizmy zabezpieczania interesów nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką. Jednym z nich jest odpowiednie obniżenie ceny.
Przykład nr 1:
Spółka A jest właścicielem działki gruntu obciążonej hipoteką. Hipoteka zabezpiecza spłatę pożyczki w wysokości 1 mln zł. Spółka B kupuje nieruchomość od spółki A za 1,5 mln zł, pomimo że podobne (ale nieobciążone) działki w podobnej lokalizacji kosztują ok. 2,5 mln zł. Spółka B płaci za działkę 1 mln zł mniej niż zapłaciłaby za nieobciążoną działkę, ponieważ zakłada, że będzie musiała zapłacić wierzycielowi hipotecznemu 1 mln zł tytułem spłaty pożyczki zabezpieczonej hipoteką.