Ustawa z 28 listopada 2020 r. zmieniająca przepisy ustaw o podatkach dochodowych wprowadziła nowe regulacje dotyczące spółki nieruchomościowej. Dla spółek oznacza to dużo nowych problemów. Już sama definicja spółki nieruchomościowej może budzić wątpliwości, jednak najpoważniejszym problemem jest nałożenie na spółki spełniające tę definicję obowiązków płatnika z tytułu transakcji zbycia udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Obowiązek płatnika wystąpi, jeżeli zbywane są udziały w spółce nieruchomościowej, zbywcą jest podmiot niemający siedziby, zarządu lub miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce albo prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną.
Zapłata z własnej kieszeni...
Transakcje zbycia przez nierezydentów udziałów w spółkach, których większość aktywów stanowią nieruchomości, już wcześniej podlegały w Polsce opodatkowaniu. Fiskus miał jednak problem z identyfikacją takich transakcji i skutecznym egzekwowaniem podatku od nierezydentów, więc postanowił przerzucić ten obowiązek na same spółki. Pomysł ten wydaje się mocno kontrowersyjny.
Przede wszystkim, spółka nie jest stroną transakcji zbycia udziałów, nie dokonuje żadnych płatności z tego tytułu i nie ma możliwość potrącenia z nich zaliczki na podatek. Musi więc zapłacić 19 proc. podatku od transakcji zawartej między innymi podmiotami, z własnej kieszeni i potem dochodzić zwrotu tych kwot od podatnika zagranicznego. A zatem, z czym nie radziły sobie polskie organy, musi poradzić sobie spółka. Dla organów to duże uproszczenie, gdyż zgodnie z art. 30 ordynacji podatkowej odpowiedzialność za podatek niepobrany lub podatek pobrany, ale niewpłacony spoczywa na płatniku. Fiskus nie musi więc już szukać zagranicznego podatnika, tylko ściągnie podatek od polskiej spółki. Co prawda przepisy o odpowiedzialności płatnika przewidują, że nie ponosi on tej odpowiedzialności, jeżeli podatek nie został pobrany z winy podatnika, jednak i w tym zakresie zostało wprowadzone nowe wyłączenie – właśnie wtedy, gdy płatnik jest spółką nieruchomościową. Oznacza to, że bez względu na to, czy spółka pobierze podatek i bez względu na to, czy za niepobranie podatnik ponosi winę – spółka musi zapłacić.
Warto porównać te obowiązki z istniejącymi już obowiązkami płatnika z tytułu podatku u źródła. Mimo, że i w tym zakresie przepisy sprawiają polskim płatnikom sporo kłopotów, to przynajmniej są oni płatnikami podatku od płatności, które same wykonują. Mogą więc podatek potrącić bezpośrednio z realizowanej płatności i nie muszą zmagać się z pobieraniem go od podatnika. W przypadku spółek nieruchomościowych ustawodawca wszedł na nowy poziom – przerzucił całe ryzyko i koszty dochodzenia należności podatkowych z organów państwowych na płatników.
... nawet jak nie wie
Problemów jest jednak więcej. Zgodnie z przepisami, spółka nieruchomościowa może być zobowiązana do zapłaty zaliczki na podatek nie tylko wtedy, gdy nie jest w stanie pobrać jej od podatnika, ale nawet wtedy, kiedy o tym nie wie. Przepisy stanowią, że zaliczkę na podatek od dochodu z tytułu przeniesienia własności udziałów spółka jest zobowiązana wpłacić w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Tymczasem zgodnie z art. 17 ust. 1ab pkt 1 ustawy o PIT i art. 12 ust. 3a ustawy o CIT przychód z odpłatnego zbycia udziałów (akcji), udziałów w spółdzielni oraz papierów wartościowych powstaje w momencie przeniesienia na nabywcę własności udziałów. Nie zawsze jednak będzie to ten sam moment, w którym spółka zostanie zawiadomiona o zbyciu udziałów. W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zgodnie z art. 187 § 1 kodeksu spółek handlowych przejście udziału jest skuteczne wobec spółki od chwili, gdy spółka otrzyma od jednego z zainteresowanych zawiadomienie o tym wraz z dowodem dokonania czynności. Oznacza to, że fakt zawiadomienia spółki jest konieczny do tego, by nowy wspólnik mógł wykonywać swoje uprawnienia wspólnika. Nie jest natomiast konieczny do skuteczności umowy między przenoszącym udziały a nowym nabywcą, a w konsekwencji do rozpoznania przychodu.
