Podatek dochodowy

Podatek od nieruchomości komercyjnych: uwaga na spółki transparentne

123RF
Gdy podatnik jest współwłaścicielem biurowca czy centrum handlowego, jego wartość początkową oblicza się proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Inaczej daninę ustala się, gdy mamy do czynienia z podmiotami powiązanymi.

Boom w sektorze nieruchomości do niedawna jeszcze powodował duże zainteresowanie inwestorów optymalizacją rozliczeń podatkowych. Podstawowym rozwiązaniem było tak zwane „parkowanie" nieruchomości w spółce transparentnej podatkowo (np. spółce komandytowej), w której funkcję komandytariusza pełniła spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przy minimalnym – niekiedy 0,001–proc. prawie do udziału w zysku. Komplementariuszem natomiast była również spółka transparentna (na przykład luksemburska spółka typu SCSp), której większościowym wspólnikiem był fundusz inwestycyjny. Rozwiązanie takie, wykorzystujące transparentne podatkowo spółki celowe, może być, w świetle nowych regulacji, dość kłopotliwe.

0,035 proc. powyżej 10 mln zł

Dla przypomnienia, podatnik będący właścicielem określonych w ustawie o CIT budynków biurowych lub usługowo-handlowych, o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł, zobowiązany jest co miesiąc (poczynając od 20 lutego 2018 roku), do wpłacania do właściwego urzędu skarbowego 0,035 proc. kwoty równej wartości początkowej budynku, pomniejszonej o wskazane powyżej 10 milionów złotych.

Gdy podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości, wartość początkową oblicza się przy odpowiednim zastosowaniu art. 5 ustawy o CIT, a więc proporcjonalnie do udziałów we współwłasności.

Przykład

Czterech podatników kupiło biu- rowiec. Każdy z nich ma 1 udziału. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 20 000 000 zł.

Zgodnie z art. 24b ust. 5 ustawy o CIT (odpowiednie regulacje w zakresie PIT znajdują się w art. 30g ustawy o PIT), do wyliczenia podstawy opodatkowania dla każdego z podatników przyjmujemy kwotę 5 000 000 zł. W rezultacie podatnicy nie podlegają opodatkowaniu.

Szczególna kalkulacja

Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy współwłaściciele są podmiotami powiązanymi. Wówczas, zgodnie z art. 24b ust.  6 ustawy o CIT, podstawę opodatkowania stanowi całkowita wartość początkowa środka trwałego. Natomiast do wyliczenia podatku podatnik przyjmuje wartość wynikającą z własnej ewidencji środków trwałych, pomniejszoną o proporcjonalną część kwoty obniżającej podatek.

Przykład

Czterech podatników kupiło biurowiec. Każdy z nich ma 1 udziału, a więc w ewidencji środków trwałych każdy pokazuje wartość początkową 5 000 000 zł. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 20 000 000 zł. Kupują- cy są podmiotami powiązanymi.

Zgodnie z art. 24b ust. 6 ustawy o CIT do wyliczenia wartości początkowej nieruchomości należy przyjąć jej całkowitą wartość początkową, czyli 20 000 000 zł. Obliczenie podatku dla każdego ze współwłaścicieli wyglądać będzie następująco:

Podstawa opodatkowania = 1 x 20 000 000 zł = 5 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 1 x 10 000 000 zł = 2 500 000 zł.

Miesięczny podatek do zapłaty przez każdego ze współwłaścicieli = 0,035 proc. x (5 000 000 zł – 2 500 000 zł) = 875 zł.

Ustawodawca nakazuje postępować analogicznie w przypadku, gdy środek trwały jest własnością (bądź współwłasnością) spółki niebędącej osobą prawną, której wspólnikami są podatnik i podmiot powiązany z podatnikiem (art. 24b ust. 7 ustawy o CIT).

Przykład

Właścicielem nieruchomość o wartości początkowej 100 mln  zł jest spółka komandytowa.

W spółce komandytowej komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przysługuje 1 proc. udziału w zyskach.

Wyliczenie podatku dla komplementariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 1 proc. = 1 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 1 proc. = 100 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komplementariusza = = 315 zł.

Wyliczenie podatku dla komandytariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 99 proc. = 99 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 99 proc. = 9 900 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komandytariusza = 31 185 zł

Zagraniczny podmiot

Sytuacja skomplikuje się po stronie komandytariusza takiej polskiej spółki komandytowej, jeżeli będzie on spółką zagraniczną. Przyjmuje się bowiem, że status wspólnika spółki transparentnej w kraju X powoduje posiadanie zakładu w tym kraju (por. np. Model Konwencji OECD Komentarz, B. Brzeziński [red.]). W takim razie przyjąć należy, że podatnikiem tzw. podatku minimalnego jest komandytariusz polskiej spółki komandytowej, będący spółką zagraniczną.

Idąc dalej, warto zaznaczyć, że w przypadku, gdy komandytariusz spółki polskiej jest również spółką transparentną, konieczne będzie sięgnięcie do "dalszych" wspólników, w celu ustalenia podmiotu, który powinien zostać uznany za podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych bądź prawnych w Polsce.

Wracając więc do typowego modelu inwestycyjnego przedstawionego na wstępie – nowe regulacje spowodować mogą sytuację, w której podatnikiem podatku dochodowego z tytułu własności określonych w ustawie budynków, poza polskim komplementariuszem (najczęściej spółką z o.o.), będzie również komplementariusz spółki luksemburskiej (ang. „general partner", najczęściej spółka typu Sarl) oraz komandytariusz tejże spółki.

Autor jest doradcą podatkowym, KR Group

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL