fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

PCC

Deweloperzy nie zaoszczędzą na PCC

Rzeczpospolita, Tomasz Wawer
Nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która wejdzie w życie 1 stycznia 2016 r., wprowadza ograniczenia możliwości korzystania ze zwolnienia przy nabywaniu nieruchomości mających status działek rolnych.

1 stycznia 2016 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. DzU z 2015 r. poz. 626.; dalej: ustawa o PCC). Konsekwencją nowelizacji będzie ograniczenie możliwości korzystania ze zwolnienia z PCC przy nabywaniu działek rolnych. Z rozwiązania tego często korzystali deweloperzy lub firmy budujące centra logistyczne nabywające grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne.

Jak jest teraz...

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy o PCC pozwalają, po spełnieniu stosownych warunków, na zwolnienie od PCC transakcji nabycia nieruchomości, które w ewidencji gruntów i budynków są sklasyfikowane jako działki rolne. Ze zwolnienia tego mogą korzystać w szczególności podmioty, które nabywają grunty rolne z późniejszym ich przeznaczeniem na budowę nieruchomości lub magazynów.

Obowiązujące regulacje nie nakładają obowiązku przeznaczenia nabywanych nieruchomości do produkcji rolnej. Co więcej, z punktu widzenia omawianego zwolnienia, zasadniczo nie jest istotne, w jakim celu grunty te będą w przyszłości wykorzystywane (tj. np. na działalność deweloperską). Potwierdza to w szczególności odpowiedź na interpelację nr 14289 wydana przez podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów i ogłoszona 18 marca 2010 r. (posiedzenie nr 63).

Tym samym nabywca nieruchomości, jeżeli spełnił stosowne warunki określone w ustawie, może obecnie skorzystać ze zwolnienia od PCC przy nabyciu nieruchomości. Oznacza to dla takich nabywców realne oszczędności przy kupowaniu nieruchomości.

...i co się zmieni

Ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2015 r. poz. 1045; dalej: ustawa nowelizująca) zasadniczo uniemożliwi od 1 stycznia 2016 r. korzystanie z tego rozwiązania. W rezultacie, od początku 2016 r. przy nabywaniu gruntów deweloperzy lub podmioty budujące centra logistyczne będą zmuszone do zapłacenia PCC, a więc poniesienia kosztu związanego z tym podatkiem.

Trzeba spełnić warunki

Opodatkowaniu PCC podlega w szczególności zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy PCC zwalnia się od tego podatku przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonywania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwa rolne lub utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Tym samym dla możliwości skorzystania ze zwolnienia od PCC decydujące jest określenie, czy w chwili wykonywania czynności, tj. zasadniczo na dzień zawarcia umowy sprzedaży gruntów, stanowiły one gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Płatnikiem jest notariusz

Przy nabyciu nieruchomości zapłata PCC następuje za pośrednictwem notariusza, który jest płatnikiem, czyli jest podmiotem odpowiedzialnym za obliczenie, pobranie oraz wpłacenie podatku. W konsekwencji, w praktyce w większości przypadków PCC jest pobierany przez notariusza, a następnie podatnik może wystąpić z wnioskiem o zwrot PCC do właściwego organu podatkowego.

Kiedy można wystąpić o zwrot

Choć regulacje prawne w tym zakresie wydają się jasne, pojawiają się jednak wyroki sądów administracyjnych, które kwestionują prawo do skorzystania ze zwolnienia od PCC przy zakupie nieruchomości przez podmioty, które z założenia nie prowadzą produkcji rolnej (tj. np. przez deweloperów).

Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 października 2013 r. (II FSK 2825/11) wskazał, że „zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 1 lit. a u.p.c.c. jest uzależnione nie tylko od spełnienia kryterium formalnego, rozumianego jako wypełnienie przewidzianej w art. 2 ust. 1 u.p.r. normy obszarowej gruntów zaewidencjonowanych jako rolne, ale także od przeznaczenia nabytego gruntu na działalność rolniczą.

Wydaje się jednak, że stanowisko przedstawione przez sąd w ww. wyroku nie znajduje potwierdzenia w regulacjach prawnych. Przywołane wyżej przepisy wskazują wprost, że zwolnienie od PCC ma zastosowanie do nabycia gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym. Regulacje ta wskazują na jasne przesłanki odnoszące się do możliwości skorzystania ze zwolnienia od PCC. Tym samym przepisy w tym zakresie wydają się jasne.

Odnoszenie się przez sąd do przesłanek, które nie są wskazane w regulacjach prawnych, tj. celu w jakim nabywa się nieruchomości, nie wynikają zatem z regulacji prawnych. Jednocześnie, jak wynika z praktyki prowadzonych postępowań dotyczących zwrotu PCC, przedstawione negatywne stanowisko sądu w większości przypadków nie znajduje aprobaty po stronie organów podatkowych.

W celu rozwoju powierzchni gospodarstw

Od 1 stycznia 2016 r. zmieni się brzmienie art. 9 pkt 2 ustawy o PCC. Zwolnieniu od PCC będzie podlegać sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej pięciu lat od dnia nabycia. Zgodnie z nowymi przepisami zwolnienie to będzie stanowić pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (DzUrz UE L 352 z 24 grudnia 2013 r., str. 9).

Nowe brzmienie ww. regulacji wskazuje zatem na dodatkowe warunki, które muszą być spełnione, aby można było skorzystać ze zwolnienia od PCC przy nabyciu nieruchomości stanowiących działki rolne:

- w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne;

- powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha;

- gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej pięciu lat od dnia nabycia.

Zmiana brzmienia art. 9 pkt 2 ustawy o PCC jednoznacznie wskazuje na cel wprowadzenia zwolnienia. Celem tym jest rozwój powierzchni gospodarstw rolnych prowadzących produkcję rolną.

W konsekwencji, w przypadku nabycia działek rolnych przez dewelopera lub podmioty budujące centra logistyczne spełnienie przez nich warunków wskazanych w zmienianej regulacji wydaje się niemożliwe do osiągnięcia. Oznacza to, że od 1 stycznia 2016 r. podmioty te będą zobowiązane do poniesienia ciężaru PCC płaconego przy nabyciu nieruchomości.

Zdaniem autora

Tomasz Dereszewski, doradca podatkowy w KPMG w Polsce

Warto się pospieszyć z zakupem gruntów rolnych

Obecnie obowiązujące brzmienie przepisów ustawy o PCC wskazuje na możliwość stosowania zwolnienia od PCC przy nabyciu działek rolnych, pod warunkiem że nabywane nieruchomości stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, tj:

- są sklasyfikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

- nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

- mają łączną powierzchnię przekraczającą 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,

- sprzedającemu przysługuje prawo własności do nieruchomości.

Dzięki temu do końca 2015 r. nabywcy nieruchomości wpisanych do ewidencji gruntów i budynków jako działki rolne mają możliwość zaoszczędzenia znacznych kwot PCC. Możliwość taka wygaśnie od 1 stycznia 2016 r. W rezultacie zamknięcie transakcji nabycia nieruchomości do końca 2015 r., a następnie wystąpienie z wnioskiem o zwrot PCC (które może nastąpić już po zakończeniu 2015 r.) może pozwolić na zaoszczędzenie sporych kwot PCC płaconych przez nabywcę nieruchomości.

Z pewnością jest to kwestia, którą należy brać pod uwagę rozważając zakup nieruchomości, gdyż może się ona przełożyć na realne oszczędności.

Kiedy grunty są gospodarstwem rolnym

Zgodnie z art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. DzU z 2013 r., poz. 1381 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Z przepisów ustawy o podatku rolnym wynika, że gospodarstwem rolnym są obszary gruntów, które spełniają łącznie następujące warunki:

a) są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

b) nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

c) są to grunty o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,

d) stanowią własność osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej.

W zakresie pierwszej z przesłanek grunty wchodzące w skład nabytych działek w chwili nabycia powinny być sklasyfikowane w ewidencji budynków i gruntów jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Status nabywanych gruntów powinien być potwierdzony stosownymi dokumentami. Nie ma przy tym znaczenia klasyfikacja gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Co istotne, ze względu na długoletnie braki związane z aktualizacjami ewidencji gruntów i budynków wiele działek znajdujących się w obszarach dużych miast (m.in. Warszawy), posiada klasyfikację w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne, mimo tego że zostały wydane dla nich decyzje o pozwoleniach na budowę.

Druga z przesłanek wskazuje, że w chwili sprzedaży nieruchomości zbywca nie może prowadzić działalności gospodarczej, w której wykorzystywałby nieruchomości, które są przedmiotem sprzedaży.

Trzecia z przesłanek wskazuje, że grunty nie muszą mieć powierzchni 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego. Również grunty o powierzchni mniejszej niż 1 ha mogą spełniać tę przesłankę. Niemniej jednak, w przypadku hektara przeliczeniowego wymaga to szczegółowej kalkulacji.

Ostatni, tj. czwarty, warunek wskazuje, że nieruchomość w chwili jej zbycia musi być własnością osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej. Tym samym ze zwolnienia od PCC nie może korzystać sprzedaż prawa użytkowania wieczystego.

W konsekwencji, spełnienie warunków wymienionych w ustawie o podatku rolnym pozwala na zastosowanie zwolnienia od PCC przy zakupie gruntów rolnych.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA