Ministerstwo Budownictwa i Infrastruktury przekazało do konsultacji publicznych projekt tzw. ustawy inwestycyjne, która ma uprościć proces inwestycyjno-budowlany. Cel jest jasny: resort chce zachęcić podmioty prywatne i publiczne do realizacji inwestycji, których poziom wciąż nie wrócił do tego sprzed 2015 roku, a przy okazji przygotować regulacyjny grunt pod sztandarowe projekty infrastrukturalne rządu, jak np. Centralny Port Komunikacyjny.
Podobne cele przyświecały projektowi kodeksu urbanistyczno-budowlanego (KUB), który ten sam resort skierował do konsultacji publicznych we wrześniu 2016 r. KUB jest jednak tak kompleksową regulacją, że do dziś nie poznaliśmy finalnej wersji projektu ani nawet planowanej daty złożenia w Sejmie. Nie sposób pozbyć się wrażenia, że ustawa inwestycyjna to pragmatyczny kompromis pomiędzy ambitnymi założeniami KUB a rzeczywistością, która wymaga szybkiego usprawnienia tzw. wąskich gardeł procesu inwestycyjnego i punktowej nowelizacji kilku istotnych ustaw. Dlatego projekt nowej ustawy to zbiór kilkunastu niekoniecznie powiązanych ze sobą rozwiązań regulacyjnych, które wprowadzają nowe instytucje prawne albo modyfikują obowiązujące przepisy.
Obszary zorganizowanego inwestowania
Do nowych i niewątpliwie najciekawszych rozwiązań ustawy inwestycyjnej należy nowy instrument planistyczny, jakim będzie obszar zorganizowanego inwestowania (OZI), który pojawi się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe narzędzie ma za zadanie zacieśnić współpracę gmin z inwestorami przy przygotowaniu „wielkoformatowych" projektów inwestycyjnych, a równocześnie znacznie je przyspieszyć dzięki możliwości pominięcia długotrwałej procedury modyfikacji studium czy planu miejscowego. OZI ma być zatem przejawem swoistego partnerstwa publiczno-prywatnego (także finansowego) na najwcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego, czyli zagospodarowania przestrzennego, czego obowiązujące przepisy w istocie nie przewidują.
Szczegóły dotyczące OZI, w szczególności granice OZI, przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania i warunków zabudowy, określać będzie plan regulacyjny, który będzie nowym aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy. Zwiększy to stabilność prawną OZI, ponieważ wyłączy środki odwoławcze stosowane w przypadku decyzji administracyjnych. Co istotne, postanowienia planu regulacyjnego mogą być sprzeczne z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego i studium, a w wyniku uchwalenia planu regulacyjnego z mocy prawa wygasną decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydane dla OZI. Projekt planu może przygotować inwestor lub prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości (dla nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczonych pod budownictwo na wynajem), ponosząc związane z tym koszty, co odciąży budżety gminne.
Zintegrowane pozwolenie i umowa urbanistyczna
Na potrzeby sprawnej realizacji inwestycji w OZI ustawa wprowadza nową instytucję zintegrowanego pozwolenia na budowę, obejmującego ustalenia w zakresie dostosowania struktury nieruchomości, nabycia praw do nieruchomości w trybie administracyjnoprawnym oraz zagadnień dotyczących wycinki drzew i krzewów. Ustawodawca podąża w tym zakresie sprawdzoną ścieżką jednej kompleksowej decyzji realizacyjnej, która przewidziana jest w licznych specustawach inwestycyjnych, znakomicie skracając czas postępowania i eliminując ryzyko licznych odwołań.