fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Przedsiębiorca sprzedaje mieszkanie: kiedy nie trzeba płacić podatku

Fotorzepa, Krzysztof Skłodowski KS Krzysztof Skłodowski
Mali przedsiębiorcy bardzo często rejestrują działalność we własnym domu. Do biur rachunkowych zgłaszają się nie tylko z pytaniami związanymi z rozliczeniami firmy, ale także z wątpliwościami dotyczącymi zbycia takiego lokalu.

Zasady rozliczenia podatku w przypadku zbycia nieruchomości wciąż budzą liczne wątpliwości. Już wkrótce biura rachunkowe zmierzą się z koniecznością pomocy w wypełnieniu PIT-39 dla podatników. Warto zatem przypomnieć zasady opodatkowania zbycia majątku oraz podpowiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, zobowiązany jest do zapłaty podatku w stawce 19 proc. od uzyskanego dochodu, chyba że zadeklaruje oraz przeznaczy tę kwotę w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik ma obowiązek w zeznaniu podatkowym na formularzu PIT-39 wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym, m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub zadeklarować chęć skorzystania ze zwolnienia. Należny podatek, wynikający z zeznania, jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. W przypadku niewydatkowania w okresie dwóch lat kwoty w wysokości równowartości przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Bez daniny

Zbliża się koniec roku. Dla osób, które nabyły m.in. dom, lokal mieszkalny lub działkę w 2012 r., oznacza to możliwość zbycia nieruchomości bez podatku już w styczniu 2018 r. Koniec 2017 r. to także ostateczny termin na poczynienie wydatków mieszkaniowych dla tych, którzy sprzedali nieruchomość w 2015 r. przed upływem pięciu lat od jej nabycia, aby mogli skorzystać z podatkowej preferencji.

W praktyce często zdarza się, że podatnicy zbywają swój majątek zbyt wcześnie. Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że m.in. nieruchomość niezwiązaną z działalnością gospodarczą można zbyć bez podatku dopiero po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że nieruchomość nabytą w 2012 r. będzie można zbyć bez konsekwencji podatkowych dopiero z początkiem 2018 r. Jednak podatnicy często liczą pięcioletni termin już od roku, w którym nabyli lub wybudowali nieruchomość.

Śmierć małżonka...

Obecnie wątpliwości nie budzi już sytuacja, w której nieruchomość została nabyta wspólnie przez małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, a przed datą jej sprzedaży jeden z małżonków umiera. Za datę nabycia, od której liczy się pięcioletni termin, należy uznać pierwotne nabycie nieruchomości do majątku wspólnego, a nie moment, w którym udział w nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia przez małżonka pozostającego przy życiu.

Wątpliwości rozwiała uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z 15 maja 2017 r. (II FPS 2/17). W konsekwencji także organy podatkowe zajmują aktualnie stanowisko, że „nabycie", o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku PIT i od którego liczony jest pięcioletni termin, oznacza nabycie nieruchomości w całości przez małżonków w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Moment odziedziczenia udziału w części przypadającej na zmarłego małżonka nie ma doniosłości prawnej z punktu widzenia przedmiotowego przepisu.

... lub rozszerzenie wspólności ustawowej...

Dla powstania ewentualnego obowiązku podatkowego w PIT istotne jest także ustalenie momentu nabycia nieruchomości, w związku z zawarciem umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową na przedmioty należące uprzednio do majątku osobistego jednego z małżonków. Podstawą zawarcia takiej umowy jest art. 47 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonkowie mogą – przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego – rozszerzyć lub ograniczyć wspólność ustawową albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). W omawianej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych potwierdzająca, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi dla drugiego z małżonków jej nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (wyrok NSA z  13 maja 2016 r., II FSK 1110/14; z 22 marca 2017 r., II FSK 456/15, z 7 kwietnia 2016 r., II FSK 313/14). W konsekwencji, datą nabycia praw w przedmiotowej nieruchomości przez każdego z małżonków, na skutek zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową, staje się data nabycia tych praw przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 listopada 2017 r., 0111- KDIB2-2.4011.292.2017.2.APA).

Przykład

5 maja 2000 r. podatniczka zawarła związek małżeński. W 2002 r. otrzymała majątek od swoich rodziców, w tym działkę rolną do majątku odrębnego. 1 marca 2013 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której rozszerzyli wspólność majątkowa małżeńską o przedmiotową działkę. W czerwcu 2017 r. małżonkowie sprzedali tę działkę. Sprzedaż działki nie będzie powodowała skutków podatkowych w PIT ani dla podatniczki, ani dla jej małżonka, ponieważ termin pięciu lat należy liczyć od końca roku 2002.

... albo jej zniesienie

W praktyce nierzadko mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia w drodze np. darowizny lub spadku. W większości przypadków czynność taka wiąże się z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Z podatkowego punktu widzenia zniesienie współwłasności, polegające na przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w zamian za spłatę pieniężną na rzecz pozostałych z nich, stanowi formę odpłatnego zbycia, wyczerpującą dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Osoba, która otrzymuje spłatę, zbywa bowiem odpłatnie przysługujący jej udział. Pomiędzy współwłaścicielami dochodzi do wymiany dóbr majątkowych, tj. udziału w nieruchomości w zamian za środki pieniężne. Po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, jeśli zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 listopada 2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.300.2017. 1.APA).

Przykład

W 2014 r. Anna M. oraz Katarzyna J. otrzymały od rodziców w drodze darowizny po 1 udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość. W 2017 r. postanowiły znieść współwłasność w ten sposób, że Anna M. nabyła własność całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty Katarzyny J. w równo- wartości odpowiadającej jej udziałowi w nieruchomości. Zniesienie współwłasności skutkuje odpłatnym zbyciem udziału 1 w nieruchomości przez Katarzynę J., w związku z czym zobowiązana będzie do rozliczenia dochodu ze zbycia udziału w lokalu, jeśli nie przeznaczy całości osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Zdaniem autorki

Agata Paul, radca prawny, doradca podatkowy w DORADCA Sp. z o.o, wykładowca SKwP

Niejednolita interpretacja przepisów oraz różnorodność stanów faktycznych, mogących występować w praktyce życia codziennego, stawiają niemałe wyzwanie przed biurami rachunkowymi w zakresie rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Każdy przypadek ma bowiem charakter na tyle indywidualny, że konieczna jest szczegółowa analiza dotycząca ustalenia wysokości przychodów, kosztów oraz udokumentowanych wydatków, mogących spełniać kryteria celu mieszkaniowego. W sytuacjach wątpliwych warto zasugerować podatnikowi złożenie wniosku o interpretację indywidualną. Niejednokrotnie jednak nie rozwiąże to problemu. Przedstawione w artykule wątpliwości dotyczą także przedsiębiorców, którzy wykorzystują swoje budynki lub lokale mieszkalne w prowadzonej działalności gospodarczej. Zasady opodatkowania, przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a więc możliwość skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe lub brak opodatkowania po upływie pięciu lat od nabycia lokalu, mają zastosowanie także w ich przypadku. ?

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA