fbTrack

Nieruchomości

Deweloper jeszcze kupi ziemię od rolnika - uchwała SN

Adobe Stock
Można zbyć prywatną ziemię nierolnikowi, jeżeli wcześniej zawarto przedwstępną umowę warunkową.

W piątek Sąd Najwyższy podjął uchwałę, która odblokuje tysiące transakcji sprzedaży gruntów rolnych. Przesądził, że jeżeli przed 30 kwietnia ub.r. doszło do zawarcia umowy warunkowej nabycia ziemi rolnej, to umowę przenoszącą własność można zawrzeć na zasadach obowiązujących przed tą datą. Oznacza to, że kupić grunt może osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym.

– Dzięki temu notariusze nie muszą się obawiać finalizowania umów. Nie okażą się one nieważne – mówi Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach rolnych.

Z orzeczenia cieszą się również deweloperzy.

– Zaczyna brakować ziemi pod budowę, a teraz jest szansa na pozyskanie dodatkowych hektarów – wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Dla nas to dobra wiadomość – dodaje.

Tylko dla rolnika

Zasady obrotu ziemią zmieniły się 30 kwietnia 2016 r. Przed tą datą nie było praktycznie żadnych ograniczeń, gdy chodzi o handel prywatną ziemią rolną. Jedyne, jakie obowiązywało, dotyczyło działek powyżej 5 ha. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało prawo pierwokupu (od 1 września br. ANR zastąpił Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Oznaczało to, że u notariusza zawierało się warunkową umowę przedwstępną, następnie notariusz przesyłał pytanie do agencji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, a ta zwykle odpowiadała przecząco.

Po 30 kwietnia 2016 r. sytuacja się zmieniła. Gruntów rolnych (z małymi wyjątkami) nie wolno już sprzedać dowolnej osobie. Kupić może je tylko rolnik indywidualny. Zmiany w obrocie gruntami rolnymi wprowadziła ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej: ustawa wstrzymująca).

Umowy na cito

Wiosną 2016 r., kiedy zaczęło być głośno o rządowym projekcie ograniczającym obrót, w kancelariach notarialnych nie zamykały się drzwi.

– Każdy chciał zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów – mówi Konrad Płochocki. – Wiele osób zdecydowało się wtedy na zawarcie przedwstępnych umów warunkowych, licząc na to, że później dokończą transakcję na starych zasadach – tłumaczy. Okazało się, że te osoby się przeliczyły. – Notariusze odmawiali sporządzenia umów przenoszących własność. Obawiali się bowiem, że zostanie zakwestionowana ważność takich transakcji – tłumaczy Wojciech Fortuński, notariusz.

Do sądów zaczęło więc trafiać coraz więcej zażaleń na rejentów. Jedno z nich do Sądu Okręgowego w Olsztynie wniosło małżeństwo z Suwałk. SO nabrał wątpliwości i postanowił zadać pytanie prawne Sądowi Najwyższemu.

W piątek SN uznał, że tego typu transakcje powinny być dokończone na starych zasadach. Nie zostawił też suchej nitki na przepisach obowiązujących od 30 kwietnia ub.r.

– Niski poziom przepisów przejściowych powoduje duże problemy w obrocie gruntami rolnymi oraz w orzecznictwie sądowym. Problemy z prawidłowym odczytaniem przepisów mają również notariusze. – mówiła, uzasadniając uchwałę, Anna Owczarek, sędzia SN.

– Umowa zobowiązująca, jaką jest umowa warunkowa, jest źródłem prawa podmiotowego i powinna podlegać jednemu reżimowi prawnemu. Obywatele nie mogą być zaskakiwani przepisami, które podważają ważność wcześniejszych – stwierdziła sędzia.

SN przypominał, że wcześniej podjął dwie inne uchwały w sprawie przepisów przejściowych dotyczących obrotu gruntami Wówczas chodziło o prowadzenie egzekucji z nieruchomości rolnych.

sygn. akt: III CZP 83/17

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL