Barbara B. jest właścicielką nieruchomości składającej się z dwóch działek o powierzchni 0,3382 ha i 0,3125ha. W 2012 r. Barbara B. uzyskała warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych działek. Mogła na nich zbudować dwa domy mieszkalne wraz z infrastrukturą (dla każdego budynku: przyłącze energetyczne, szambo, studnia głębinowa) i urządzeniami.
Nowy plan, nowe przeznaczenie
Nie minęły dwa lata, gdy Wójt, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdził jej wygaśnięcie. Uzasadnił to tym, że 1 sierpnia 2013 r. wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym leżą obie działki. Nieruchomość Barbary B. została w nim przeznaczona pod uprawy rolne. Barbara B. zażądała odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które było skutkiem wejścia w życie planu. Swoje straty oszacowała na blisko 190 tys. zł.
Wójt dwukrotnie odmówił zapłaty odszkodowania, więc Barbara B. wniosła powództwo do sądu. Na dowód, że roszczenie jest zasadne co do wysokości, załączyła do pozwu operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego.
Sąd ustalił, że parametry nieruchomości powódki pozwalałaby na swobodną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Obie działki mają dostęp do drogi publicznej i sąsiadują m.in. z terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Obowiązujący już plan zagospodarowania uniemożliwia jednak taką zabudowę – działki znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem 5 RP o następujących ustaleniach: tereny upraw rolnych, w tym łąki, sady, adaptacja istniejącej rozproszonej zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej, zakaz realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej. Powódka nie może więc korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, określonym w decyzji o warunkach zabudowy.
Nie każdy operat ma szanse przed sądem
Przesłanką do wypłaty odszkodowania za skutki planu jest w takiej sytuacji poniesienie szkody przez właściciela nieruchomości. Szkoda musi być rzeczywista (art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Sąd Najwyższy wskazywał w orzecznictwie, że „szkoda rzeczywista" obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. W sprawie Barbary B. należało więc ustalić ów spadek wartości.