We wspólnocie czasami trzeba płacić na remont tarasu sąsiada

Wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą zrzucić się na remont tarasów przynależnych tylko do niektórych lokali, jeśli tarasy są jednocześnie stropem podziemnego garażu.

Aktualizacja: 21.11.2016 11:07 Publikacja: 21.11.2016 10:30

We wspólnocie czasami trzeba płacić na remont tarasu sąsiada

Foto: 123RF

Przekonała się o tym Barbara M., właścicielka mieszkania w 9-lokalowym budynku wielorodzinnym. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę zobowiązującą członków do jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy w kwocie 27 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkania z przeznaczeniem na remont tarasów. Tarasy przynależą jednak tylko do niektórych lokali. Mieszkanie Barbary M. nie ma wyjścia na taras. Kobieta zaskarżyła uchwałę wspólnoty do sądu domagając się jej uchylenia. Argumentowała, że uchwała  nie tylko narusza jej interesy, ale także zasady gospodarowania środkami wspólnoty, bo jest zbyt lakoniczna, nie wskazuje zakresu remontu. W efekcie dopuszcza finansowanie z pieniędzy wspólnoty tych części nieruchomości, które przynależą do poszczególnych lokali i służą wyłącznie do użytku ich właścicielom.

Z odpowiedzi wspólnoty na pozew wynikało, że jest inaczej - pomimo lakonicznej i mało precyzyjnej treści uchwała dotyczy planowanego remontu części wspólnych budynku, a mianowicie zewnętrznej części stropu podziemnego garażu. Strop ten jest jednocześnie elementem tarasów – ich posadzką. Remont nie ma służyć polepszeniu właściwości użytkowych tarasów, lecz zapobiec dalszej degradacji stropu, który został źle wykonany przez dewelopera. Przez to garaż jest zalewany, zawilgocony i zagrzybiony. Wspólnota już wystąpiła do sądu przeciwko deweloperowi. Postępowanie zakończyło się zawarciem ugody, której nadana została klauzula wykonalności. Jednak deweloper tylko w niewielkim zakresie wywiązał się z zobowiązań. W tej sytuacji sąd zezwolił wspólnocie wykonać pilne prace remontowe na koszt dłużnika, aby zapobiec zniszczeniom. Zakres prac  związanych z uszczelnieniem stropu garażu wynika z treści opinii biegłego sądowego.

Wspólnota dodała, że obciążenie członków wspólnoty dodatkowym świadczeniem finansowym na rzecz funduszu remontowego ma charakter tymczasowy, gdyż przeciwko deweloperowi toczy się już postępowanie egzekucyjne o zapłatę. Wpłacone przez członków wspólnoty składki na remont zostaną więc im zwrócone, gdy tylko dług zostanie wyegzekwowany.

Dwoista natura tarasów

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddalił powództwo Barbary M. Nie podzielił jej stanowiska, że sprzeczność uchwały z prawem wynika z braku precyzji w określeniu przedmiotu i zakresu remontu przez użycie sformułowania „remont tarasów".

- Wspólnota nie jest profesjonalnym podmiotem i od sposobu formułowania uchwał nie powinno wymagać się przesadnej precyzyjności. Istotne jest zaś to, by przedmiot uchwały był jasny dla członków. Z przedstawionej przez stronę pozwaną argumentacji oraz przedłożonych do odpowiedzi na pozew dokumentów wynika, że członkowie wspólnoty byli dokładnie zorientowani co do zakresu planowanych prac remontowych. Sprawa ta została przedstawiona podczas zebrania członków, w którym powódka nie uczestniczyła - zauważył Sąd.

Wskazał, że taras (balkon) jest elementem konstrukcyjnym budynku, który pod względem prawa własności ma dwoistą naturę. Z jednej strony bowiem elementy konstrukcyjne balkonu zespolone z częścią wspólną, czyli ścianami i elewacją stanowią element nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony część użytkowa wewnętrzna balkonu przynależy już do właściciela lokalu mieszkalnego, do którego przylega. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Podziemie - wspólny interes

Barbara M. zaskarżyła wyrok. Sąd Apelacyjny w Krakowie 6 września 2016 r. oddalił jednak jej apelację jako oczywiście bezzasadną. W pełni podzielił stanowisko Sądu Okręgowego co do dwoistej natury balkonów czy też tarasów budynków, które - będąc częścią składową poszczególnych lokali - w pewnych sytuacjach, muszą być traktowane jak części wspólne budynku.

- Planowany remont tarasów służyć miał, w pierwszej kolejności, zapobieżenia degradacji budowlanej podziemia, więc Wspólnota była uprawniona do podjęcia uchwały w tym przedmiocie, mimo iż prace remontowe musiały ingerować w powierzchnie przynależną poszczególnym lokalom. Wydatek na taki remont służy bowiem właścicielom wszystkich lokali czyli wspólnocie – stwierdził Sąd.

Dodał, że treść uchwały była dostatecznie precyzyjna, gdyż nie budziła wątpliwości pozostałych członków wspólnoty. - Gdyby powódka właściwie interesowała się sprawami pozwanej Wspólnoty, wiedziałaby, jaki jest rzeczywisty cel przedmiotowej uchwały i o jakim zakresie prac uchwała stanowi – podkreślił Sąd Apelacyjny uzasadniając wyrok.

Sygn. akt I ACa 598/16

Przekonała się o tym Barbara M., właścicielka mieszkania w 9-lokalowym budynku wielorodzinnym. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę zobowiązującą członków do jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy w kwocie 27 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkania z przeznaczeniem na remont tarasów. Tarasy przynależą jednak tylko do niektórych lokali. Mieszkanie Barbary M. nie ma wyjścia na taras. Kobieta zaskarżyła uchwałę wspólnoty do sądu domagając się jej uchylenia. Argumentowała, że uchwała  nie tylko narusza jej interesy, ale także zasady gospodarowania środkami wspólnoty, bo jest zbyt lakoniczna, nie wskazuje zakresu remontu. W efekcie dopuszcza finansowanie z pieniędzy wspólnoty tych części nieruchomości, które przynależą do poszczególnych lokali i służą wyłącznie do użytku ich właścicielom.

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami