Zgodnie z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Wątpliwości pojawiają się, gdy nieruchomość sąsiednia, przez którą ma przebiegać droga została oddana wcześniej w użytkowanie wieczyste.
Rodzi się wówczas pytanie: które prawo powinno zostać obciążone służebnością drogi koniecznej – prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego?
Art. 145 § 1 k.c. na pierwszy rzut oka sugeruje, iż służebnością drogi koniecznej obciążone może zostać prawo własności. W przepisie zostało bowiem użyte sformułowanie „od właścicieli gruntów sąsiednich". Pozostałe przepisy nie wskazują wprost na możliwość obciążenia służebnością prawa użytkowania wieczystego. Czy wobec tak, wydawałoby się jednoznacznych regulacji k.c. istnieje możliwość obciążenia służebnością drogi koniecznej prawa użytkowania wieczystego?
Silne prawo
Co do zasady, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Dokonując analizy charakteru prawnego użytkowania wieczystego, wskazać należy, że jeżeli chodzi o zakres wynikających z niego uprawnień, stanowi ono drugie, po prawie własności, najsilniejsze prawo do dysponowania gruntem, a jednocześnie jest prawem zbliżonym do prawa własności.
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do rozporządzania swoim prawem oraz korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Ponadto, prawo użytkownika wieczystego do dysponowania nieruchomością jest skuteczne wobec wszystkich podmiotów obrotu prawnego, w tym także właściciela nieruchomości. Powoduje to, że w sytuacji gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, prawa właściciela, w tym prawo do dysponowania nieruchomością i jej obciążania, ulegają całkowitemu ograniczeniu na rzecz użytkownika wieczystego.