Prawo sąsiedzkie: Nie trzeba przekraczać miedzy, by doszło do naruszeń

Bezprawne immisje z sąsiedniej działki nie muszą bezpośrednio naruszać terenu sąsiada.

Aktualizacja: 19.08.2016 20:30 Publikacja: 19.08.2016 17:16

Prawo sąsiedzkie: Nie trzeba przekraczać miedzy, by doszło do naruszeń

Foto: Fotorzepa, Robert Gardziński

Wymaga się tylko, aby takie pośrednie oddziaływanie przekraczało przeciętną miarę. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego pomocnego do zrozumienia tzw. prawa sąsiedzkiego.

Właściciel Pałacu Błękitnego przy placu Bankowym w stolicy, spółka Theta Investments, zażądał od właścicieli pawilonu usunięcia kiosku z napojami alkoholowymi posadowionego 80 cm od skrzydła pałacu.

Alkohole przy pałacu

Kolejnymi decyzjami miasta właściciele kiosku otrzymywali zgodę na czasowe jego funkcjonowanie, jest jednak prawomocna decyzja wojewody potwierdzona wyrokiem WSA stwierdzająca nieważność projektu budowlanego pawilonu. Zawarli też umowę z firmą energetyczną na dostawę prądu, w związku z tym na ścianie pałacu zamontowano, za zgodą stołecznego konserwatora zabytków, skrzynkę przyłącza. Właściciel pałacu go teraz remontuje i nie ma dojścia do ściany i fundamentów zagradzanych przez kiosk. Jak powiedział „Rz" Zygmunt Barański, prezes spółki, kiosk jest bardzo uciążliwy, gdyż zwłaszcza wieczorami robi się w jego okolicy nieprzyjemnie.

Sąd Rejonowy, a następnie Okręgowy w Warszawie uznały, że nie ma naruszenia własności oraz użytkowania wieczystego powoda, więc nie może on żądać usunięcia kiosku i przyłącza, a pozwanym w takim procesie jest dostawca energii oraz właściciel nieruchomości, na której stoi kiosk, tj. miasto.

Sąd Najwyższy, do którego odwołali się właściciele pałacu, był innego zdania.

Nieznośne sąsiedztwo

Uznał, że położenie kiosku względem pałacu ma znaczenie, to klasyczna sytuacja tzw. immisji pośrednich. Artykuł 222 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która narusza jego własność inaczej niż poprzez wtargnięcie, zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu legalnego.

– Immisję pośrednią stanowi oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia, poprzez wpływanie takimi czynnikami, jak hałas, zapachy, płyny; zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, jak również uciążliwe zachowanie ludzi, np. klientów – wskazał w uzasadnieniu wyroku sędzia SN Wojciech Katner. – Wymaga się tylko, aby takie pośrednie oddziaływanie przekraczało przeciętną miarę, wynikającą z przeznaczenia obu nieruchomości i stosunków miejscowych. Charakter kiosku, w którym sprzedaje się alkohol, skłania do stwierdzenia o przekroczeniu przeciętnej miary. W tej sprawie ma także zastosowanie art. 222 § 1, w zakresie, w którym właściciele pałacu żądają dostępu do niego w celu konserwacji murów czy zdjęcia przyłącza służącego wyłącznie pozwanym. Oba te naruszenia należą do tzw. immisji bezpośrednich, czyli zabronionego wtargnięcia w cudzą własność – dodał sędzia Katner. – To, że miasto nie podejmuje wobec kiosku odpowiednich czynności, nie wyłącza roszczenia sąsiada. Może on je kierować przeciwko każdemu naruszycielowi.

Sygn. akt: I CSK 533/15

Opinia:

Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik zarządzający w kancelarii Wardyński i Wspólnicy

W życiu zbiorowości zakłócenie cudzej własności jest dozwolone; nie można jednak przekroczyć miary. Nie sposób z góry określić, co jest normą dla wszystkich sytuacji. Stąd zasadnicza rola sądu w dokonaniu tej oceny. Pamiętać jednak trzeba, że każdy zwracający się do sądu o zakazanie sąsiadowi zachowań naruszających jego własność musi być przygotowany, że sąd dla oceny przeciętnej miary tych naruszeń będzie stosował mierniki obiektywne, a nie indywidualne odczucia skarżącego. Dlatego nawet będąc głęboko przekonanym o swoich racjach, by nie narazić się na przegrany spór, warto skonfrontować swoje przekonanie, i to niekoniecznie z prawnikiem. O ile nie zachodzi ewidentny przypadek naruszenia, czasem mediacja może okazać się skuteczniejsza niż sąd.

Wymaga się tylko, aby takie pośrednie oddziaływanie przekraczało przeciętną miarę. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego pomocnego do zrozumienia tzw. prawa sąsiedzkiego.

Właściciel Pałacu Błękitnego przy placu Bankowym w stolicy, spółka Theta Investments, zażądał od właścicieli pawilonu usunięcia kiosku z napojami alkoholowymi posadowionego 80 cm od skrzydła pałacu.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami