Nieruchomości

Mój jest ten kawałek drogiej podłogi

Wyprowadzka nie zawsze jest pokojowa. Najemcy potrafią się ostro kłócić z właścicielem lokalu użytkowego o nakłady. Z reguły chcą zwrotu pieniędzy. Nie zawsze jednak udaje się im cokolwiek wywalczyć.

Rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę na lokal to zarzewie konfliktów. Spory na tym tle trafiają do sądów. Najczęściej chodzi o rozstrzygnięcie, czy właściciel musi zapłacić byłemu najemcy za pozostawione wyposażenie. Nie zawsze bowiem rozstrzyga to umowa najmu. Ale nawet gdy reguluje te kwestie, to i tak potrafią się pojawiać wątpliwości.

Spory sprowadzają się z reguły do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy poczynione nakłady to nakłady konieczne, czy ulepszenia. Właściwe rozróżnienie jest ważne. Nakłady obciążają bowiem wynajmującego, a nie najemcę. Czym się różnią jedne od drugich?

Ulepszenia są nakładami poniesionymi przez najemcę na lokal, które zwiększają wartość lub użyteczność tego lokalu. Zamontowanie podwieszanego sufitu, luksusowych kranów czy położenie podłogi z drogiego egzotycznego drewna będzie ulepszeniem, a nie nakładem koniecznym. Dlaczego? Nakłady konieczne mają jedynie na celu utrzymanie lokalu w należytym stanie. W ich wypadku wystarczy więc, że krany będą sprawne, a podłoga w przyzwoitym stanie.

Czy remont lokalu, dzięki któremu najemca może rozpocząć swoją działalność, będzie nakładem koniecznym, czy ulepszeniem? Obecnie w  orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że można go traktować jako nakłady konieczne.

O ulepszeniach mówi art. 676 kodeksu cywilnego (k.c.). Przewiduje on, że wynajmujący ma trzy wyjścia. Po pierwsze, może zatrzymać ulepszenia, ale musi najemcy za nie zapłacić. Po drugie, ma prawo żądać od niego przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. I po trzecie, strony mogą w umowie ustalić swoje własne zasady rozliczenia.

Natomiast gdy chodzi o nakłady konieczne, z art. 663 k.c. wynika, że jeżeli w trakcie najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Gdyby ten odmówił, najemca może sam dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca i wynajmujący mogą jednak ustalić własne zasady, np. wszelkie nakłady poniesione przez najemcę przypadają wynajmującemu. Mówi o tym w jednym ze swoich wyroków Sąd Najwyższy. Uznał on, że przepisy k.c. dotyczące rozliczenia nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące. (sygnatura akt II CSK 69/08 ). Najemca i wynajmujący mają więc swobodę w ustaleniu zasad tych rozliczeń.

Nierzadko najemcy rezygnują ze zwrotu nakładów po ich amortyzacji, co ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy czynsz jest niższy od stawek rynkowych.

Sprawa jest bardziej skomplikowana w wypadku nowo budowanych centrów handlowych. Wynajmowane lokale są na ogół w stanie deweloperskim. Wówczas w umowach najmu zastrzega się, że prace adaptacyjno-wykończeniowe potrzebne do korzystania z lokalu najemca wykonuje na własny koszt, po uprzednim uzyskaniu akceptacji przez wynajmującego.

Przepisy k.c. przewidują też, że roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od zwrotu lokalu. I co istotne, termin nie może być zmieniony w umowie.

Ważna jest też data zwrotu lokalu przez najemcę. Wówczas rozpoczyna się bieg terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów. Wynika to też z orzeczenia Sądu Najwyższego. Przesądza ono, że liczy się wzrost wartości rzeczy (lokalu), na którą zostały poczynione nakłady, i to z chwili zwrotu, a nie ich poniesienia (sygn. akt II CKN 339/00). Data zwrotu nieruchomości ma również znaczenie w wypadku ustalenia wartości nakładów, ponieważ to wtedy ją się ustala. Pod warunkiem oczywiście, że umowa najmu nie reguluje tego inaczej.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL