Rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę na lokal to zarzewie konfliktów. Spory na tym tle trafiają do sądów. Najczęściej chodzi o rozstrzygnięcie, czy właściciel musi zapłacić byłemu najemcy za pozostawione wyposażenie. Nie zawsze bowiem rozstrzyga to umowa najmu. Ale nawet gdy reguluje te kwestie, to i tak potrafią się pojawiać wątpliwości.
Spory sprowadzają się z reguły do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy poczynione nakłady to nakłady konieczne, czy ulepszenia. Właściwe rozróżnienie jest ważne. Nakłady obciążają bowiem wynajmującego, a nie najemcę. Czym się różnią jedne od drugich?
Ulepszenia są nakładami poniesionymi przez najemcę na lokal, które zwiększają wartość lub użyteczność tego lokalu. Zamontowanie podwieszanego sufitu, luksusowych kranów czy położenie podłogi z drogiego egzotycznego drewna będzie ulepszeniem, a nie nakładem koniecznym. Dlaczego? Nakłady konieczne mają jedynie na celu utrzymanie lokalu w należytym stanie. W ich wypadku wystarczy więc, że krany będą sprawne, a podłoga w przyzwoitym stanie.
Czy remont lokalu, dzięki któremu najemca może rozpocząć swoją działalność, będzie nakładem koniecznym, czy ulepszeniem? Obecnie w orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że można go traktować jako nakłady konieczne.
O ulepszeniach mówi art. 676 kodeksu cywilnego (k.c.). Przewiduje on, że wynajmujący ma trzy wyjścia. Po pierwsze, może zatrzymać ulepszenia, ale musi najemcy za nie zapłacić. Po drugie, ma prawo żądać od niego przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. I po trzecie, strony mogą w umowie ustalić swoje własne zasady rozliczenia.