Sprzedaż nieruchomości: umowa przedwstępna może przetrwać rozwód

Brak zgody drugiego małżonka na zbycie nieruchomości nie przesądza jeszcze jej nieważności.

Aktualizacja: 23.04.2017 17:28 Publikacja: 23.04.2017 15:39

Sprzedaż nieruchomości: umowa przedwstępna może przetrwać rozwód

Foto: Fotolia

Taka umowa może trwać jeszcze długo, jeśli zainteresowany nie wyznaczy nieobecnemu małżonkowi terminu na potwierdzenie.To wniosek z najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, ważnego zwłaszcza w obrocie nieruchomościami.

Nieobecna żona

W ramach rozliczania długów męża Elżbieta C. sprzedała należącą do niej nieruchomość za 400 tys. zł Stanisławowi S., wierzycielowi męża, i jego małżonce Beacie M. Trzy dni później Stanisław S. zawarł z Elżbietą C. umowę przedwstępną dotyczącą (zwrotnej) sprzedaży tej samej nieruchomości, przy której wpłaciła ona 178 tys. zł zadatku. W umowie jako sprzedających wskazano oboje małżonków S., ale Beaty S. nie było przy jej sporządzeniu, i nie było na umowie jej podpisu, nie potwierdziła też później swej zgody.

Elżbieta C. wystąpiła więc z pozwem o zwrot zadatku, ale sąd okręgowy żądanie oddalił. Uznał, że wobec braku podpisu Beaty S. umowa nie mogła wywrzeć skutków prawnych, także w zakresie zadatku. Sąd Apelacyjny w Łodzi był innego zdania i żądaną kwotę zasądził. Podzielił ocenę SO, że umowa przedwstępna była nieważna i nie wywołuje żadnych skutków, nie eliminuje to jednak obowiązku zwrotu tego, co strony sobie wzajemnie świadczyły. Z chwilą uznania umowy za nieważną pozwany powinien zwrócić powódce uiszczony zadatek na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Umowa ważna

Stanisław S. odwołał się do SN, zarzucając naruszenie art. 37 § 2 kodeksu rodzinnego poprzez uznanie, że umowa przedwstępna zawarta bez zgody drugiego małżonka jest nieważna, i że są podstawy do żądania zwrotu zadatku.

Sąd Najwyższy przyznał mu rację. Brak zgody drugiego z małżonków na zawarcie umowy nie powoduje jej nieważności, wywołuje tylko stan zawieszenia do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia przez drugiego małżonka. Aby usunąć ten stan niepewności niekorzystny dla osoby dokonującej czynności prawnej z jednym z małżonków, osoba ta powinna wyznaczyć nieobecnemu małżonkowi odpowiedni terminu do potwierdzenia umowy.

– Jeżeli zatem strona nie skorzystała z tego uprawnienia i nie wyznaczyła małżonkowi terminu na potwierdzenie umowy, ma on nieograniczony czas na potwierdzenie lub odmowę potwierdzenia – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Krzysztof Strzelczyk. – Może być ono dokonane także po np. rozwodzie. Przyjęcie bezwzględnej nieważności umowy przedwstępnej byłoby możliwe dopiero po stwierdzeniu odmowy potwierdzenia przez drugiego z małżonków lub ustaniu możliwości potwierdzenia, np.wskutek upływu wyznaczonego przez drugą stronę terminu na potwierdzenie. Dopiero wtedy świadczenie dokonane na podstawie nieważnej umowy, np. zadatek, staje się nienależne, a do jego zwrotu stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 410 k.c.).

– Ta sprawa potwierdza, że umowa bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest zawsze nieważna. Prawo daje szanse na uzupełnienie tego braku, respektując interes zarówno nieobecnego małżonka, jak i kontrahenta.

Tomasz Kot - rejent, Kancelaria Notarialna Joanna Greguła, Tomasz Kot, Joanna Gągała-Zając

Stanowisko SN nie budzi wątpliwości. Zgoda współmałżonka konieczna jest do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. W praktyce nie należą do rzadkości tego typu umowy zawierane tylko przez jednego z małżonków, z zastrzeżeniem potwierdzenia przez współmałżonka. Dla uniknięcia stanu niepewności w umowach notarialnych notariusze projektują zwykle termin i tryb potwierdzenia umowy. Zgodnie z art. 37 § 3 kodeksu rodzinnego uprawnienie do wyznaczenia terminu potwierdzenia umowy przysługuje kontrahentowi małżonków, o ile w umowie ten termin nie zostanie ustalony.

Sygn. akt: II CSK 159/16

Taka umowa może trwać jeszcze długo, jeśli zainteresowany nie wyznaczy nieobecnemu małżonkowi terminu na potwierdzenie.To wniosek z najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, ważnego zwłaszcza w obrocie nieruchomościami.

Nieobecna żona

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe