Kiedy deweloper odpowiada za błędy projektanta

Decyzja o pozwoleniu na budowę, wydana na podstawie wadliwego projektu budowlanego, rodzi po stronie dewelopera odpowiedzialność wobec strony umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Publikacja: 02.04.2017 10:54

Kiedy deweloper odpowiada za błędy projektanta

Foto: 123RF

Taka konkluzja wynika z analizowanego przez Sąd Najwyższy stanu faktycznego, w którym strona – odstąpiła od umowy i domagała się od dewelopera zwrotu uiszczonej zaliczkowo części ceny lokalu.

Deweloper rozpoczął inwestycję na podstawie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, które sprzeczne był z ww. przepisami. Główny inspektor nadzoru budowlanego stwierdził w trakcie inwestycji nieważność decyzji, co potwierdzone zostało także przez sąd administracyjny.

Prezydent Miasta K. – po uprzednim uzyskaniu upoważnienia od ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej – wyraził na wniosek dewelopera zgodę na odstępstwo od przepisów, umożliwiając usytuowanie ściany bez otworów okiennych i drzwiowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami, bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką. Deweloper wystąpił do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego z wnioskiem o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jednak organ odmówił wszczęcia postępowania w sprawie, wskazując, że po stwierdzeniu nieważności decyzji zezwalającej na budowę, deweloper powinien uzyskać nową decyzję w tym przedmiocie.

Zgodnie z powyższym, deweloper uzyskał zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielone zostało mu pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Z uwagi jednak na fakt, że organ administracyjny zobowiązał go do częściowej przebudowy realizowanego budynku, celem doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem, deweloper nie podjął się kontynuowania inwestycji.

W takim stanie faktycznym jeden z klientów dewelopera złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwał dewelopera do zwrotu wpłaconej kwoty. Deweloper poinformował go, że wystąpił przeciwko miastu o odszkodowanie za szkody związane z zatrzymaniem inwestycji. Sprawa ostatecznie trafiła do Sądu Najwyższego, a ten biorąc pod uwagę opisane okoliczności uznał, że deweloper winien zwrócić wpłacone przez nabywcę kwoty.

Nie przekonał SN fakt, że deweloper podpisując umowę z nabywcą, dysponował ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, wydaną przez właściwe organy. Zdaniem sądu jako profesjonalista na rynku deweloperskim wiedział, iż projekt budowlany mający być podstawą prowadzenia inwestycji nie spełnia kryteriów przewidzianych prawem. Powinien był zatem wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów regulujących usytuowanie budynków we właściwym czasie, czego nie uczynił. Znał warunki, jakim powinien odpowiadać projekt budowlany a przedstawiając do zatwierdzenia wadliwy projekt, działał bez należytej staranności i zdaniem sądu powinien mieć świadomość, że próba wdrożenia takiego projektu, którego realizacja narusza prawa osób trzecich, może zakończyć się wstrzymaniem inwestycji, nawet pomimo uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę.

W relacjach prawnych z nabywcą, stwierdzona we właściwym trybie oczywista niezgodność z prawem decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, która spowodowała niemożność wykonania umowy w terminie, nie wyłącza winy dewelopera skutkującej możliwością odstąpienia przez nabywcę od umowy. Tym samym – co wydawać się może dosyć kontrowersyjne - uznano, że deweloper ponosi odpowiedzialność za błędy projektanta budynku. Obowiązkiem dewelopera jest zapoznanie się z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rażące naruszenie zasad przez projektanta, a następnie organ administracyjny nie może być źródłem przypisania deweloperowi dobrej wiary – uznał sąd. ?

—Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska

wyrok: SN z 5 października 2016 r sygn. akt III CSK 376/15

Ograniczenia w sytuowaniu budynku

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką nie mniejszej niż 3 m, w przypadku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Dopuszcza się usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno- budowlanych, a właściwy organ, po uzyskaniu upoważnienia ministra, udziela zgody na odstępstwo.

Taka konkluzja wynika z analizowanego przez Sąd Najwyższy stanu faktycznego, w którym strona – odstąpiła od umowy i domagała się od dewelopera zwrotu uiszczonej zaliczkowo części ceny lokalu.

Deweloper rozpoczął inwestycję na podstawie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, które sprzeczne był z ww. przepisami. Główny inspektor nadzoru budowlanego stwierdził w trakcie inwestycji nieważność decyzji, co potwierdzone zostało także przez sąd administracyjny.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe