Kodeks prawa kanonicznego wymaga określonych zgód (biskupa, kolegium konsultorów lub nawet Stolicy Apostolskiej) na obrót nieruchomościami kościelnymi. Trudno jednak wymagać od świeckiego kontrahenta znajomości wewnętrznych regulacji Kościoła, które nie mają charakteru przepisów powszechnie obowiązujących.
Kościelne osoby prawne (zakony, parafie, seminaria duchowne itp.), podobnie jak inne podmioty, uczestniczą w obrocie rynkowym, dokonując transakcji mających za przedmiot ich mienie, w tym nieruchomości. Pojawia się pytanie, czy i ewentualnie w jakim zakresie wewnętrzne przepisy Kościoła katolickiego (oraz analogicznie wewnętrzne regulacje każdego innego związku wyznaniowego) mogą wpływać na ważność tego typu czynności.
Państwo i Kościół są autonomiczne
Przy czynnościach notarialnych osoby działające w imieniu kościelnej osoby prawnej muszą wylegitymować się zaświadczeniem wydanym z rejestru prowadzonego przez ministra spraw wewnętrznych. Z zaświadczenia takiego nie wynika żadne ograniczenie co do zakresu reprezentacji.
W orzecznictwie można spotkać się z poglądem, że prawo własne Kościoła ma znaczenie z punktu widzenia skuteczności działań związanych z zarządzaniem majątkiem kościelnym. Przykładowo w uchwale z 19 grudnia 2008 r. (III CZP 122/08) Sąd Najwyższy uznał, że sprzedaż nieruchomości przez kościelną osobę prawną osobie świeckiej, bez wymaganego w prawie kanonicznym zezwolenia właściwej władzy kościelnej, stanowi tzw. czynność prawną niezupełną (negotium claudicans). W razie potwierdzenia czynność ta staje się niewadliwa i skuteczna, a w przypadku odmowy potwierdzenia – bezwzględnie nieważna.
Trudno zgodzić się z tym stanowiskiem. Należy wszak zaznaczyć, że normy prawa kanonicznego, w szczególności dotyczące alienacji dóbr kościelnych (tj. działań mogących uszczuplić majątek Kościoła), mają moc obowiązującą wyłącznie w porządku kościelnym, a ich skuteczność w publicznym systemie prawnym zależy od wyraźnego uznania przez władze państwowe. Stanowi o tym art. 25 ust. 3 konstytucji, zgodnie z którym stosunki między państwem a kościołami i innymi związkami wyznaniowymi są kształtowane na zasadach poszanowania ich autonomii oraz wzajemnej niezależności każdego w swoim zakresie. Wynika to również z art. 1 konkordatu zawartego 28 lipca 1993 r. między Stolicą Apostolską i Rzeczpospolitą Polską, który – tak jak konstytucja – wyraża zasadę rozdziału Kościoła od państwa.
