Sprzedaż nieruchomości: gmina ma udzielić istotnych informacji

Jako właściciel sprzedawanej działki samorząd powinien udzielać kupującemu wszelkich istotnych informacji o nieruchomości.

Publikacja: 07.02.2016 17:26

Sprzedaż nieruchomości: gmina ma udzielić istotnych informacji

Foto: Fotorzepa, Radek Pasterski

Niedochowanie tych zasad daje kupującemu prawo odstąpienia od umowy. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego. ?Dotyczy on ważnej kwestii, czy urzędnicy mogą mijać się z prawdą w relacji z interesantami i kontrahentami urzędu.

Kupili grunt publiczny

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której spółka z Pomorza domagała się od Gminy Miasta Ustka zapłaty 7 mln zł. Spółka chciała uchylić się od oświadczenia o kupnie nieruchomości od miasta, powołując się na błąd. Polegał on na tym, że nie wiedziała, że część kupionej w przetargu działki przeznaczona była w planie zagospodarowania na tereny ogólnodostępne zielone.

Sąd okręgowy oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny w Gdańsku je uwzględnił. Uznał bowiem, że oświadczenie spółki o odstąpieniu od umowy było skuteczne, w konsekwencji mogła żądać zwrotu zapłaconej ceny z odsetkami.

Miasto odwołało się do Sądu Najwyższego, zarzucając, że spółka na skutek swego niedbalstwa nie zapoznała się z miejscowym planem zagospodarowania, a jest profesjonalistą na rynku nieruchomości. Z planu zagospodarowania jasno wynikało, że część nabywanej nieruchomości ma przeznaczenie publiczne, że są to tereny zielone powszechnie dostępne i nabywca nie będzie mógł tam urządzić parku wyłącznie dla swoich klientów. I to mimo że w chwili nabywania działki spółka nie miała jeszcze sprecyzowanych planów, jak ją wykorzystać.

Sąd Najwyższy nie uwzględnił jednak zarzutów miasta i wyrok sądu apelacyjnego utrzymał. W ocenie SN zaniechanie poznania planu nie mogło zadecydować o odmówieniu spółce ochrony, jaką przewidują przepisy o wadach oświadczenia woli, szczególnie o błędzie.

Błędy samorządu

SN wskazał, że nie ma przepisu, który nakazywałby spółce zapoznać się z planem zagospodarowania przed przetargiem, choć oczywiście były to ważne informacje. Ważniejsze było jednak to, że w dokumentach gminnych, z którymi akurat spółka się zapoznała, nie było informacji o tym ograniczeniu. Pracownicy gminy powinni byli zwrócić uwagę przedstawicielom spółki, że część sprzedawanego terenu nie będzie służyć do swobodnego zagospodarowania przez nabywcę, gdyż ma przeznaczenie publiczne. Taka informacja, niezależnie od planu zagospodarowania, byłaby istotnym ostrzeżeniem dla potencjalnego nabywcy, który pod jej wpływem mógłby uznać za wskazane zapoznanie się z planem, gdyż byłoby to ważne dla podjęcia decyzji o przystąpieniu do przetargu.

– Można zapytać, czy w normalnym toku czynności ewentualny nabywca może się spodziewać, że zaoferowano do sprzedaży nieruchomość, choć z jej części nie będzie mógł w pełni korzystać – wskazał w uzasadnieniu wyroku sędzia SN Wojciech Katner. – Chodzi przecież o własność, a więc najszersze prawo chronione konstytucyjnie. Gmina jako właściciel, ale też jako jednostka samorządu terytorialnego darzona zaufaniem publicznym, postąpiła wobec powódki nielojalnie jako strona krystalizującego się kontraktu.

Naruszyła tym ogólne reguły prawne rządzące zabowiązaniami, a umownymi zwłaszcza, w tym art. 354 kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że strony umowy winny współdziałać przy wykonywaniu zobowiązań. Nieudzielenie rzetelnej informacji było wręcz bliskie umyślnemu wywołaniu błędy u kupującego. Wyrok SN jest ostateczny.

Stefan Płażek - ?adwokat, specjalista od prawa samorządu terytorialnego z Uniwersytetu Jagiellońskiego

Z jednej strony planu zagospodarowania przestrzennego, który ma walor prawa lokalnego, dotyczy zasada, że kto nie zna prawa, sam sobie szkodzi. Z drugiej strony sprawa ta dotyka bardzo istotnego i wymagającego pilnej analizy problemu: czy urzędnikowi w roli oficjalnej wolno mijać się z prawdą, a jeśli nie, to jakie są tego konsekwencje. Takie przypadki, niestety, się zdarzają. Uważam, że funkcjonariusz publiczny, działając w roli oficjalnej, w żadnych okolicznościach nie ma prawa oświadczać nieprawdy, a zatajać prawdę może jedynie w ramach wiążącej go prawnie tajemnicy. Wynika to zarówno z zasady zaufania obywateli do władzy publicznej, jak i z systemu etyki urzędniczej.

Niedochowanie tych zasad daje kupującemu prawo odstąpienia od umowy. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego. ?Dotyczy on ważnej kwestii, czy urzędnicy mogą mijać się z prawdą w relacji z interesantami i kontrahentami urzędu.

Kupili grunt publiczny

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami