Nie każdemu we wspólnocie mieszkaniowej musi się podobać wynagrodzenie zarządcy

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem korporacyjnym, który nie musi jednomyślnie podejmować uchwał. Może więc się zdarzyć, że nie wszyscy będą zadowoleni z remontu czy z wysokości wynagrodzenia zarządcy.

Aktualizacja: 17.01.2015 10:37 Publikacja: 17.01.2015 10:33

Nie każdemu we wspólnocie mieszkaniowej musi się podobać wynagrodzenie zarządcy

Foto: www.sxc.hu

Sąd Okręgowy w Kaliszu tylko częściowo uwzględnił zarzuty jednego z właścicieli mieszkań Zbigniewa W.

Był on bardzo nie zadowolony ze sposobu zarządzania wspólnotą, w której mieszkał. Jego zdaniem zarządca źle gospodarował pieniędzmi. Na co wskazują m.in. rozbieżności w rozliczeniu wody oraz niepotrzebne remonty. Poza tym wynagrodzenie zarządcy było dużo wyższe niż w konkurencyjnych firmach.

Z tych powodów postanowił on zaskarżyć do Sądu Okręgowego w Kaliszu trzy uchwały wspólnoty dotyczące zarządu i kwestii finansowych.

Jego pozew objął jeszcze jedną uchwałę a mianowicie w sprawie wywieszania reklam na elewacji budynku. Ta akurat uchwała dotyczyła jego balkonu. Zdaniem Zbigniewa W. balkon nie jest częścią wspólną nieruchomości, lecz mieszkania. Tymczasem wspólnota w uchwale zabraniała mu wieszać reklam na balkonie a tym samym na tym zarabiać.

Wspólnota tłumaczyła się, że podejmowane przez zarządcę inwestycje i remonty miały miejsce rok wcześniej. Zaskarżone uchwały ich nie dotyczyły. Natomiast ewentualny remont tarasów jest na etapie zbierania ofert. W odniesieniu do stwierdzonego ubytku wody, prowadzone było postępowanie wyjaśniające.

Jeżeli natomiast chodzi o uchwałę dotyczącą wywieszania reklam, to balkon wchodzi w skład elewacji całej nieruchomości. Koszt utrzymania elewacji obciąża wspólnotę mieszkaniową. Część elewacji nad lokalami użytkowymi (sklepami) została przeznaczona na wywieszanie reklam.

Murek tarasu lokali na 1 piętrze był bowiem zaprojektowany i wykonany z myślą o miejscu do zawieszenia reklam sklepów znajdujących się na parterze budynku. Prawo do nieodpłatnego wywieszania reklam na murku tarasu zapisane zostało w umowach najmu lokali użytkowych. Reklamy takie zostały wywieszone przez osoby prowadzące sklepy (właścicieli lub najemców).

Sąd uznał, iż zarzuty Zbigniewa W. dotyczące uchwał finansowych wspólnoty mieszkaniowej nie znajdują uzasadnienia faktycznego i prawnego.

Według sądu, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem korporacyjnym, który podejmuje decyzje w postaci uchwał, nie mając wymogu jednomyślności. Mogą się zatem zdarzyć sytuacje, gdy o podjęciu lub nie określonej decyzji zadecyduje większość właścicieli lokali. Uchwałę większości musi następnie zaakceptować mniejszość. Badanie, czy określona praca rzeczywiście była warta tyle, na ile został wystawiony rachunek przez wykonawcę, zaakceptowany przez większość właścicieli, leży zdaniem sądu poza jego kompetencjami w rozpoznaniu sprawy.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący braku podjęcia działań w celu wyjaśnienia przyczyn ubytku wody, należy uznać, iż wbrew twierdzeniom powoda, zarządca takie działania podjął, co doprowadziło do prawidłowego ustalenia przyczyn różnic w naliczaniu poboru wody.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący zawyżonego wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, to Zbigniewa W. już wcześniej podnosił ten problem. Pod wpływem jego sugestii wspólnota obniżyła wynagrodzenie.

Jeżeli chodzi o uchwałę dotyczącą wywieszania reklam, sąd uznał, że spór dotyczył charakteru prawnego miejsca, na którym reklamy te miały być wywieszane.

Charakter balkonów i tarasów w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali był przedmiotem sporu w doktrynie prawa. Jednakże sąd w tej konkretnie sprawie przyjął stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 3 listopada 2002 r. (III RN 153/01) i w uchwale z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08). Zgodnie z nimi, status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku.

Balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcje zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.

W tej konkretnie sprawie zewnętrza powierzchnia murku tarasowego stanowi integralną część elewacji budynku i – zdaniem sądu – stanowi cześć wspólną, podlegającą decyzjom i zarządowi wspólnoty. Wszyscy właściciele lokali powinni więc czerpać korzyści i wszyscy powinni być obciążani kosztami jej utrzymania.

Tymczasem uchwała sankcjonuje zasadę, że właściciele lokali użytkowych (sklepów) mogą wywieszać reklamy na elewacji budynku, która stanowi część wspólną, utrzymywaną przez wszystkich właścicieli lokal. Tym samym narusza art. 12 ustawy o własności lokali i narusza interesy właścicieli innych lokali niż sklepy, obciążając ich kosztami utrzymania części wspólnej, z której nie czerpią korzyści.

W tym zakresie zatem powództwo podlegało uwzględnieniu, a uchwała wspólnoty mieszkaniowej została uchylona na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Sąd Okręgowy w Kaliszu tylko częściowo uwzględnił zarzuty jednego z właścicieli mieszkań Zbigniewa W.

Był on bardzo nie zadowolony ze sposobu zarządzania wspólnotą, w której mieszkał. Jego zdaniem zarządca źle gospodarował pieniędzmi. Na co wskazują m.in. rozbieżności w rozliczeniu wody oraz niepotrzebne remonty. Poza tym wynagrodzenie zarządcy było dużo wyższe niż w konkurencyjnych firmach.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe