Wysoki zadatek w umowie sprzedaży nieruchomości - wyrok Sądu Najwyższego

Najczęściej zadatek wynosi 10 proc. wartości kontraktu, ale można go też ustalić na więcej.

Kwestia ta wynikła w sprawie o zwrot wysokiego, bo przekraczającego połowę ceny mieszkania, zadatku.

Marzena L. – kupująca, i Ewa J. – sprzedająca, cenę mieszkania w umowie przedwstępnej ustaliły na 188 tys. zł. 10 tys. kupująca od razu uiściła gotówką jako zadatek. Kolejne 100 tys. zł zobowiązała się przelać tytułem reszty zadatku, co też uczyniła. Resztę ceny, czyli 78 tys. zł, miała zapłacić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

By nie było wątpliwości, w umowie przedwstępnej strony wprost zapisały, że w razie niewykonania umowy przez kupującą sprzedająca ma prawo zatrzymać zadatek w kwocie 110 tys. zł, a w razie niewykonania umowy przez sprzedającą kupująca może żądać od niej zapłaty dwukrotności zadatku – 220 tys. zł.

Do umowy przyrzeczonej nie doszło, najwidoczniej z powodu małżeńskich perypetii powódki, która przekazała sprzedającej, że z powodu braku pieniędzy na notarialną finalizację umowy sprzedaży mieszkania wycofuje się z umowy przedwstępnej.

Czytaj także:

Zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Sąd pierwszej instancji uznał, że powódka nie ma prawa do zwrotu wpłaconych pieniędzy, gdyż to z jej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i sprzedająca była uprawniona do zatrzymania zadatku. Sąd Apelacyjny w Gdańsku był innego zdania i zasądził niedoszłej nabywczyni 100 tys. zł, uznając, że tylko 10 tys. zł miało charakter zadatku, a reszta była zaliczką na poczet ceny – a ta podlega zwrotowi. Pozwana nie dała za wygraną i odwołała się do Sądu Najwyższego.

SN zauważył, że wbrew stanowisku SA wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru, bo relacji między wysokością zadatku a wartością kontraktu (ceną) nie uregulowano w ustawie, pozostawiono ją zatem swobodzie kontraktowej stron. Zwykle jest to niewielka część przedmiotu umowy, jednak wyłącznie od stron zależy, czy ustalą zadatek na innym poziomie, nawet jeśli przekroczy połowę wartości całego kontraktu.

– Przyjęcie poglądu przeciwnego czyniłoby z zadatku iluzoryczną ochronę dla kontrahenta działającego z zachowaniem staranności i ostrożności, jak w tej sprawie, polegającą na dokumentowaniu wszystkich czynności – wskazała w uzasadnieniu wyroku sędzia SN Agnieszka Piotrowska. – Nawet założenie, że postępowanie powódki nie było przemyślane, a zawarcie umowy doprowadziło ją do niekorzystnych dla niej skutków w postaci utraty pieniędzy, nie zmienia to zasady pacta sunt servanda.

W konsekwencji powódka straciła cały zadatek.