Czy nadal nie można wypowiadać umowy najmu na czas nieokreślony?

Czy w stanie epidemii można wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieokreślony? Oto odpowiedź ekspertów z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich.

Publikacja: 08.11.2020 12:21

Czy nadal nie można wypowiadać umowy najmu na czas nieokreślony?

Foto: Adobe Stock

Prawnicy RPO przypominają, że ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.) uniemożliwiła właścicielom wypowiadanie umów do końca czerwca 2020 r., a w przypadku umów już wypowiedzianych „zamroziła” wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Od tej sytuacji było przewidzianych kilka wyjątków (m.in. możliwość wypowiedzenia w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia lub wynajmowania czy podnajmowania lokalu bez pisemnej zgody właściciela).

Po upływie terminu (koniec czerwca 2020 r.) ustawodawca nie przedłużył funkcjonowania opisanych przepisów ani nie wprowadził innych rozwiązań regulujących tą kwestię. W związku z tym wypowiadanie najmu przez właściciela regulują przepisy ogólne: Kodeks cywilny oraz ustawa z  21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

- Jeżeli więc umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieokreślony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Termin ten najczęściej określany jest w umowie najmu – w przypadku jego braku stosuje się terminy ustawowe, określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie dokonane przez właściciela musi być mieć pisemną formę i zawierać jasne określenie przyczyny - wskazują prawnicy z Biura RPO.

Dodajmy, że zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy w przypadku, gdy najem mieszkania jest odpłatny, może być dokonane przez wynajmującego tylko w określonych sytuacjach. Oto one:

gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,

gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,

gdy najemca lokalu w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i utrudnia życie innym mieszkańcom,

gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności - ale zanim dojdzie do wręczenia wypowiedzenia, wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości.

W przypadku wypowiadania umowy przez lokatora nie ma podobnych ograniczeń. 

Prawnicy RPO przypominają, że ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.) uniemożliwiła właścicielom wypowiadanie umów do końca czerwca 2020 r., a w przypadku umów już wypowiedzianych „zamroziła” wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Od tej sytuacji było przewidzianych kilka wyjątków (m.in. możliwość wypowiedzenia w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia lub wynajmowania czy podnajmowania lokalu bez pisemnej zgody właściciela).

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami