Konkubina nie wzbogaci się na pozornej sprzedaży domu przez konkubenta

Trudno uwierzyć, że konkubina kupuje od konkubenta dom, w którym mieszkają razem ze swoim dzieckiem i płaci za niego 190 tys. zł.

Aktualizacja: 28.09.2015 20:19 Publikacja: 28.09.2015 13:10

Konkubina nie wzbogaci się na pozornej sprzedaży domu przez konkubenta

Foto: 123RF

Do takiego wniosku doszedł Sąd Apelacyjny w Katowicach, który rozstrzygał spór między dwojgiem ludzi niezwiązanych węzłem małżeńskim, ale żyjących razem jak małżonkowie.

Andrzej S. domagał się w sądzie stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z 2009 r., którą zawarł ze swoją ówczesną partnerka Gabrielą D. Takie samo żądanie pozwu dotyczyło umowy przedwstępnej sprzedaży tej samej nieruchomości, którą konkubenci zawarli w 2003 r.

W domu, który był przedmiotem sprzedaży, konkubenci mieszkali wspólnie przez ponad 10 lat, wraz ze swoją córką.

 Chciał ukryć majątek przed komornikiem

Andrzej S. twierdził, że umowa sprzedaży była umową pozorną. W rzeczywistości chodziło o ukrycie majątku przed wierzycielami i egzekucją komorniczą.

S. miał bowiem kłopoty finansowe związane z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Zaczął szukać możliwości ukrycia majątku przed komornikiem. Najpierw chciał przenieść własność swej nieruchomości w drodze darowizny na córkę, ale bał się, że wierzyciele podważą taką darowiznę. Wysoki podatek od darowizny odwiódł go także od pomysłu podarowania nieruchomości konkubinie. Uzgodnił z nią więc, że fikcyjnie sprzeda jej dom i nadal wszyscy będą w nim mieszkać.

Konkubenci najpierw zawarli umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Z zawarciem umowy sprzedaży czekali aż 6 lat. Andrzej S. oświadczył przed notariuszem, że jeszcze przed zawarciem tej umowy otrzymał od Gabrieli D. cenę sprzedaży - 190 tys. zł. Niedługo po wizycie u notariusza Gabriela D. została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości w miejsce Andrzeja S. Mimo to on nadal czuł się właścicielem. Miał do partnerki pełne zaufanie, gdyż ta zapewniała go, że go nie zostawi.

Była też druga przyczyna zawarcia fikcyjnej umowy z konkubiną: gdyby powodowi coś się stało, dom odziedziczyliby w 2/3 jego synowie z pierwszego małżeństwa, a pozorna umowa sprzedaży wyłączała dom ze schedy.

Jak twierdził Andrzej S. tak naprawdę nie miał żadnego powodu, żeby sprzedawać dom konkubinie, z którą dzielił wspólne życie, która była na jego utrzymaniu i z którą miał dziecko.

Sąd: to była darowizna

Zdaniem Gabrieli D. umowa wcale nie była pozorna. Świadczyć o tym miał fakt, że za dom zapłaciła konkubentowi 190 tys. zł, co potwierdzały oświadczenia stron umowy zawarte w aktach notarialnych umowy przedwstępnej i  przyrzeczonej. Pieniądze miały pochodzić  z oszczędności gromadzonych w szafie, dochodów z wynajmu jej własnego domu, sprzedaży akcji pracowniczych oraz pożyczek od znajomych. Konkubina podnosiła także, że gdy dom należał jeszcze do Andrzeja S., ona inwestowała w jego wykończenie i wyposażenie, co daje jej prawa do tego majątku.

 Jak ustalił Sąd Okręgowy Gabriela D. faktycznie miała pieniądze, bo sprzedała posiadane akcje pracownicze i niezabudowaną działkę. Pożyczyła też pieniądze w banku i u siebie w pracy. Część z nich przeznaczyła na inwestycje związane z budową domu konkubenta. Andrzej S. kupił jej za to samochód. Ale duże kwoty kobieta inwestowała także w rozbudowę własnego domu, w którym w tym czasie nie mieszkała.
 

Sąd Okręgowy unieważnił obie umowy: przedwstępną i sprzedaży. W jego ocenie faktyczną czynnością prawną, której konkubenci rzeczywiście dokonali, była umowa darowizny. I choć obydwie czynności - pozorna i ukryta - dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, to forma aktu notarialnego została zachowana dla czynności prawnej pozornej - umowy sprzedaży nieruchomości i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności.

 Nielogiczne argumenty

Apelację złożyła Gabriela D. Jej zdaniem Andrzej S. nie udowodnił, że umowa sprzedaży była pozorna, a sąd zlekceważył dowód w postaci pokwitowania, że zapłaciła sprzedającemu za zakup nieruchomości.

Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia było ustalenie, czy pozwana faktycznie zapłaciła cenę sprzedaży. I zgodził się z Sądem I instancji, że wersja przedstawiana przez Gabrielę D. przeczy zasadom logiki i doświadczenia życiowego.

Bo choć dowody potwierdzają, że pozwana miała pieniądze (ze sprzedaży akcji, działki, z pożyczki z funduszu socjalnego), to nie wynika z tego, że kiedykolwiek było ją stać na zgromadzenie oszczędności w wysokości 190 tys. zł. Nawet jeśli weźmie się pod uwagę, że miała dochód także z pracy. Nie był on bowiem wysoki (zazwyczaj poniżej przeciętnego wynagrodzenia). Z faktur wynika, że posiadane pieniądze kobieta przeznaczała jednocześnie na rozbudowę własnego domu oraz prace wykończeniowe i wyposażenie nieruchomości konkubenta. Nie wykazała natomiast otrzymania prywatnych pożyczek, spadku czy darowizny, które mogłyby być źródłem oszczędności.

Zbyt bliscy, by sobie sprzedawać

Poza tym, zdaniem SA, brak jest racjonalnych podstaw do przyjęcia, że pomiędzy osobami funkcjonującymi jak małżeństwo w nieformalnym związku partnerskim, doszło do zawarcia realnej umowy sprzedaży.

- Od 1998 r. pozostawały w związku konkubenckim, a więc istniały pomiędzy nimi bardzo bliskie stosunki, zbliżone do stosunków małżeńskich. Niewątpliwie pozwana przyczyniała się finansowo do inwestowania w dom powoda i wspólne życie, co wskazywałoby na długoletnie plany i chęć wspólnego spędzania życia oraz traktowanie finansów stron jako wspólnej całości. Nie można jednak przyjąć, żeby pozwana kupowała w ten sposób od powoda nieruchomość (płaciła powodowi za nią), w której wspólnie mieszkali razem z dzieckiem – stwierdził Sąd Apelacyjny.

Zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt świadczący o tym, że umowa przedwstępna i umowa sprzedaży były pozorne: długi odstęp czasu miedzy umową przedwstępną a przyrzeczoną oraz zapłata całej ceny przy umowie przedwstępnej, co jest sprzeczne z istotą tej umowy - zazwyczaj wpłacany jest jedynie zadatek.

Sąd Apelacyjny nie zgodził się z Sądem Okręgowym tylko w jednym: że rzeczywistym zamiarem stron było zawarcie umowy darowizny. Zdaniem SA Gabriela D. na pewno dążyła do tego, by stać się właścicielem nieruchomości, a tym samym zabezpieczyć na przyszłość prawa swoje córki, kosztem synów Andrzeja S. Jednak kwestia nie ma znaczenia, bo umowa ukryta pod pozorną sprzedażą i tak byłaby nieważna.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17 lipca 2015 r. (sygn. akt I ACa 306/15)

Do takiego wniosku doszedł Sąd Apelacyjny w Katowicach, który rozstrzygał spór między dwojgiem ludzi niezwiązanych węzłem małżeńskim, ale żyjących razem jak małżonkowie.

Andrzej S. domagał się w sądzie stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z 2009 r., którą zawarł ze swoją ówczesną partnerka Gabrielą D. Takie samo żądanie pozwu dotyczyło umowy przedwstępnej sprzedaży tej samej nieruchomości, którą konkubenci zawarli w 2003 r.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe