Jeśli deweloper nie odda osiedla na czas

O zagrożeniach dla kupujących niewybudowane mieszkania mówi Sławomir Trojanowski, radca prawny z Grupy Prawnej Togatus.

Aktualizacja: 22.11.2018 19:44 Publikacja: 22.11.2018 19:17

Sławomir Trojanowski, radca prawny z Grupy Prawnej Togatus

Sławomir Trojanowski, radca prawny z Grupy Prawnej Togatus

Foto: materiały prasowe

Sytuacja na rynku pracy odbija się na wszystkich pracodawcach. Muszą oni podwyższać wynagrodzenia, żeby zatrzymać pracowników, którzy dostają lepsze oferty. Nie wszystkich stać na zatrzymanie pracownika, a w niektórych branżach, jak budowlana, pracownicy fizyczni często zmieniają pracę, a wręcz ją porzucają na rzecz nowego pracodawcy, który oferuje lepsze zarobki. Dodatkowo, w związku z dużą liczbą inwestycji, brakuje materiałów budowlanych, a czas ich dostawy się wydłuża.

Ten obraz odbija się już mocno na deweloperach. Brak siły roboczej powoduje, że nie są w stanie dotrzymać terminów realizacji inwestycji. Niektórzy informują o tej sytuacji i próbują zawierać z nabywcami mieszkań aneksy do umów wydłużające termin realizacji inwestycji i przeniesienia prawa własności do mieszkania. Inni się nie odzywają. Zachowanie deweloperów zależy od konstrukcji umów deweloperskich i od ich świadomości prawnej co do skutków niedotrzymania terminów. Gdy umowa przewiduje konkretny termin wybudowania mieszkania i przeniesienia prawa własności, deweloper musi się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą. Nabywca może żądać zapłaty kary umownej, jeśli wynika ona z umowy deweloperskiej. Może też żądać odszkodowania z tytułu konieczności poniesienia kosztów wynikających z opóźnień w zamieszkaniu w nowym lokum. Nabywca musi na ten czas wynająć mieszkanie.

Klient może też żądać odszkodowania z tytułu konieczności wydłużenia umowy kredytowej. Często umowy deweloperskie nie przewidują kar dla deweloperów za niedotrzymanie terminów, ale nie stoi to na przeszkodzie, aby dochodzić odszkodowań na opisanych zasadach ogólnych. Gdy mieszkanie będzie oddane kilka czy kilkanaście miesięcy po terminie umownym, to nabywca, jeśli wynajmuje mieszkanie, musi ponieść koszty rzędu kilkunastu–kilkudziesięciu tysięcy złotych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że kwota wynikająca z kosztów wynajęcia mieszkania nie może uwzględniać kosztów mediów, które nabywca ponosi gdziekolwiek mieszka - czy we własnym czy wynajętym mieszkaniu. W takim przypadku należy wystąpić do dewelopera o zapłatę kwoty, która została wydatkowa na wynajem. Można też żądać obniżenia ceny mieszkania o tę kwotę. Ekwiwalentem za poniesioną stratę może też być np. miejsce parkingowe.

Mając na uwadze aktualną sytuację w branży budowlanej, przyszli właściciele mieszkań zawierając umowy deweloperskie na ich budowę, powinni zwracać szczególną uwagę na zapisy umów dotyczące terminów realizacji inwestycji, w szczególności terminu przeniesienia własności mieszkania oraz oddania go do użytku nabywcy oraz powinni żądać zawierania w umowach zapisów wskazujących na obowiązek zapłaty przez dewelopera kary pieniężnej w przypadku niedotrzymania terminu.

Postanowienia o karach powinny przewidywać, że kara przysługuje za każdy dzień opóźnienia w konkretnej kwocie np. kilkaset złotych. Takie warunki umowy po pierwsze mobilizują dewelopera do sprawnego prowadzenia inwestycji, a po drugie ułatwiają dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego, gdyż przed sądem wówczas wystarczy w zasadzie dowód w postaci umowy deweloperskiej oraz fakt opóźnienia w realizacji inwestycji, co pozwala sądowi zasądzić kwotę pieniężną wynikającą z liczby dni opóźnienia pomnożonych przez kwotę kary umownej na budowę.

Jeśli chodzi o wpływ opóźnienia na relację dotyczącą umowy kredytowej z bankiem, to nie powinno to mieć większego znaczenia, bo wówczas, zawierany jest aneks do umowy, który przewiduje inne terminy przelewania transz środków pieniężnych dla dewelopera.

Najgorszą sytuacją dla nabywcy mieszkania jest zaprzestanie realizacji inwestycji przez dewelopera. W takim przypadku nabywca zmuszony będzie płacić raty do banku z tytułu udzielonego kredytu odpowiednio do wysokości kwoty z transz przelanych przez bank deweloperowi na budowę oraz związanych z tą wartością kosztów udzielonego kredytu tj. odsetki. A klient mieszkania mieć nie będzie.

W konsekwencji nabywca będzie musiał rozwiązać z deweloperem umowę i dochodzić od niego odszkodowania w postaci spłacanego kredytu oraz innych kosztów, czyli wynajmu mieszkania. Reasumując, zakup niewybudowanego mieszkania zawsze jest obarczony mniejszym lub większym ryzykiem.

Sytuacja na rynku pracy odbija się na wszystkich pracodawcach. Muszą oni podwyższać wynagrodzenia, żeby zatrzymać pracowników, którzy dostają lepsze oferty. Nie wszystkich stać na zatrzymanie pracownika, a w niektórych branżach, jak budowlana, pracownicy fizyczni często zmieniają pracę, a wręcz ją porzucają na rzecz nowego pracodawcy, który oferuje lepsze zarobki. Dodatkowo, w związku z dużą liczbą inwestycji, brakuje materiałów budowlanych, a czas ich dostawy się wydłuża.

Pozostało 89% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu