Lokale w dużych miastach drożeją w dwucyfrowym tempie. Przyszły rok ma przynieść kolejne wzrosty. Sprzedaż mieszkań spada. Barbara Bugaj, starszy analityk ds. nieruchomości w urban.one, zapewnia jednak, że oceny, że oto mamy kryzys na rynku mieszkań są mylne. - Notowane na giełdzie spółki deweloperskie w pierwszych trzech kwartałach tego roku sprzedały ponad 18,5 tys. lokali, co, licząc rok do roku, oznacza niemal 10-proc. spadek - przyznaje. - Wiele wskazuje, że kolejne miesiące będą kontynuacją wyhamowania wzrostów sprzedaży. To już zauważamy. Ale sprzedaż na poziomie z 2016 roku na rynku pierwotnym to wciąż dobre wyniki - podkreśla. A powtórzenie wyniku sprzed dwóch lat jest w tym roku wciąż możliwe.
Studzenie optymizmu
Rynek mieszkaniowy rozgrzewają inwestorzy. Nieruchomości wciąż dają zarobić więcej niż lokaty. - W ostatnich dwóch latach zakupy gotówkowe stanowiły 60 - 70 proc. wszystkich transakcji - szacuje Jarosław Wójtowicz, analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). Rynek kusi także spekulantów. Jak jednak zastrzega Bartosz Turek, ekspert Open Finance, skala nie jest już tak duża jak w czasie poprzedniej hossy. - Powód jest prosty. Niedawna historia pokazała, że ceny mieszkań potrafią nie tylko rosnąć, co studzi nadmierny optymizm inwestorów - wyjaśnia ekspert. - Deweloperzy nie szastają już tzw. systemami płatności 10/90 czy 20/80, które sprzyjają takim inwestycjom - zauważa. Korzystając z tego modelu, inwestor pospisuje umowę deweloperską i wpłaca 10 - 20 proc. wartości budowanej nieruchomości (resztę ma wpłacić przy odbiorze kluczy).
- Na znalezienie "wtórnego" nabywcy takiego lokalu, który w założeniu ma zapłacić więcej, inwestor zyskuje często nawet dwa lata. Inwestor wykłada tylko np. 30 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. - wyjaśnia analityk Open Finance. - Jeśli znajdzie klienta, który zechce odkupić lokal za 360 tys. zł, inwestor zainkasuje 60 tys. zł. W praktyce sprawa nie jest taka prosta, bo zysk trzeba opodatkować. Pół biedy, gdy w grę wchodzi tylko podatek PIT. Gorzej, gdy fiskus uzna, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą i zażąda też VAT.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego dziś nie optymalnych warunków do rozwoju inicjatyw spekulacyjnych.- Może się to zdarzyć tylko w wyjątkowych sytuacjach i w wyjątkowych inwestycjach - ocenia. - Dzisiejsza hossa jest całkowitym przeciwieństwem tej sprzed dekady, która była napędzana skrajnie liberalną i wręcz bezmyślną polityką kredytową banków i powszechnym przekonaniem o nieodwracalności wzrostów cen. Dziś banki to instytucje wysoce profesjonalne, dostosowujące swoją politykę do warunków rynkowych, zawsze jednak dbając o bezpieczeństwo własne i swoich klientów - ocenia. Ekspert przypomina, że dziesięć lat temu deweloperzy windowali ceny mieszkań, maksymalizując swoje marże do 40-50 proc. - Dziś podwyżki cen wymusza rynek, a deweloperzy bronią się przed spadkiem marż poniżej 20 proc. - wyjaśnia Jędrzyński. - Dziewięć - dziesięć lat temu ceny w absolutnie niekontrolowany, typowo spekulacyjny sposób, z tygodnia na tydzień, często o kilka procent miesięcznie. Dziś pomimo przyśpieszenia wzrosty są wyważone - podkreśla.
Żniwa i ściana
Ale i dzisiejszy rynek pozwala świetnie zarobić. - Swoje żniwa mają flipperzy i rentierzy - podkreśla Łukasz Wydrowski. - Inwestowanie w nieruchomości stało się modne, co można łatwo zauważyć przeglądając portale ogłoszeniowe oraz społecznościowe. Zbliżamy się jednak wielkimi krokami do sufitu, potencjał wzrostowy jest coraz mniejszy, co wskazuje, że obecny moment nie jest najlepszy dla kupców spekulacyjnych. Ci swój najlepszy czas mieli w 2016 i 2017 roku, co potwierdza duża liczba nowych mieszkań sprzedawanych dziś na rynku wtórnym, oraz często spotykane, odpłatne cesje umów deweloperskich zawieranych przed tegorocznym boomem cenowym. Wciąż nie brakuje osób chcących wejść w tę gałąź nieruchomościowego biznesu, aczkolwiek wytrawni gracze są już ostrożni - opowiada.