Czas na spekulantów?

Mieszkania gwałtownie drożeją. Rynek nieruchomości znów kusi żądnych szybkich zysków inwestorów.

Aktualizacja: 18.11.2018 11:02 Publikacja: 15.11.2018 17:51

Czas na spekulantów?

Foto: Fotorzepa, Adam Burakowski

Lokale w dużych miastach drożeją w dwucyfrowym tempie. Przyszły rok ma przynieść kolejne wzrosty. Sprzedaż mieszkań spada. Barbara Bugaj, starszy analityk ds. nieruchomości w urban.one, zapewnia jednak, że oceny, że oto mamy kryzys na rynku mieszkań są mylne. - Notowane na giełdzie spółki deweloperskie w pierwszych trzech kwartałach tego roku sprzedały ponad 18,5 tys. lokali, co, licząc rok do roku, oznacza niemal 10-proc. spadek - przyznaje. - Wiele wskazuje, że  kolejne miesiące będą kontynuacją wyhamowania wzrostów sprzedaży. To już zauważamy. Ale sprzedaż na poziomie z 2016 roku na rynku pierwotnym to wciąż dobre wyniki - podkreśla. A powtórzenie wyniku sprzed dwóch lat jest w tym roku wciąż możliwe.

Studzenie optymizmu

Rynek mieszkaniowy rozgrzewają inwestorzy. Nieruchomości wciąż dają zarobić więcej niż lokaty. - W ostatnich dwóch latach zakupy gotówkowe stanowiły 60 - 70 proc. wszystkich transakcji - szacuje Jarosław Wójtowicz, analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). Rynek kusi także spekulantów. Jak jednak zastrzega Bartosz Turek, ekspert Open Finance, skala nie jest już tak duża jak w czasie poprzedniej hossy. - Powód jest prosty. Niedawna historia pokazała, że ceny mieszkań potrafią nie tylko rosnąć, co studzi nadmierny optymizm inwestorów - wyjaśnia ekspert. - Deweloperzy nie szastają już tzw. systemami płatności 10/90 czy 20/80, które sprzyjają takim inwestycjom - zauważa. Korzystając z tego modelu, inwestor pospisuje umowę deweloperską i wpłaca 10 - 20 proc. wartości budowanej nieruchomości (resztę ma wpłacić przy odbiorze kluczy).

- Na znalezienie "wtórnego" nabywcy takiego lokalu, który w założeniu ma zapłacić więcej, inwestor zyskuje często nawet dwa lata. Inwestor wykłada tylko np. 30 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. - wyjaśnia analityk Open Finance. - Jeśli znajdzie klienta, który zechce odkupić lokal za 360 tys. zł, inwestor zainkasuje 60 tys. zł. W praktyce sprawa nie jest taka prosta, bo zysk trzeba opodatkować. Pół biedy, gdy w grę wchodzi tylko podatek PIT. Gorzej, gdy fiskus uzna, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą i zażąda też VAT.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego dziś nie optymalnych warunków do rozwoju inicjatyw spekulacyjnych.- Może się to zdarzyć tylko w wyjątkowych sytuacjach i w wyjątkowych inwestycjach - ocenia. - Dzisiejsza hossa jest całkowitym przeciwieństwem tej sprzed dekady, która była napędzana skrajnie liberalną i wręcz bezmyślną polityką kredytową banków i powszechnym przekonaniem o nieodwracalności wzrostów cen. Dziś banki to instytucje wysoce profesjonalne, dostosowujące swoją politykę do warunków rynkowych, zawsze jednak dbając o bezpieczeństwo własne i swoich klientów - ocenia. Ekspert przypomina, że dziesięć lat temu deweloperzy windowali ceny mieszkań, maksymalizując swoje marże do 40-50 proc. - Dziś podwyżki cen wymusza rynek, a deweloperzy bronią się przed spadkiem marż poniżej 20 proc. - wyjaśnia Jędrzyński. - Dziewięć - dziesięć lat temu ceny w absolutnie niekontrolowany, typowo spekulacyjny sposób, z tygodnia na tydzień, często o kilka procent miesięcznie. Dziś pomimo przyśpieszenia wzrosty są wyważone - podkreśla.

Żniwa i ściana

Ale i dzisiejszy rynek pozwala świetnie zarobić. - Swoje żniwa mają flipperzy i rentierzy - podkreśla Łukasz Wydrowski. - Inwestowanie w nieruchomości stało się modne, co można łatwo zauważyć przeglądając portale ogłoszeniowe oraz społecznościowe. Zbliżamy się jednak wielkimi krokami do sufitu, potencjał wzrostowy jest coraz mniejszy, co wskazuje, że obecny moment nie jest najlepszy dla kupców spekulacyjnych. Ci swój najlepszy czas mieli w 2016 i 2017 roku, co potwierdza duża liczba nowych mieszkań sprzedawanych dziś na rynku wtórnym, oraz często spotykane, odpłatne cesje umów deweloperskich zawieranych przed tegorocznym boomem cenowym. Wciąż nie brakuje osób chcących wejść w tę gałąź nieruchomościowego biznesu, aczkolwiek wytrawni gracze są już ostrożni - opowiada.

Według Łukasza Wydrowskiego dzisiejsza hossa wbrew pozorom niewiele różni się od tej sprzed dziesięciu lat. - Powody dobrej koniunktury są niezmienne - mówi ekspert. - Także wtedy kupujący byli zachęcani przez rozpędzoną gospodarkę, rosnące zarobki, niskie stopy procentowe i łatwy dostęp do tanich jak na tamte czasy kredytów. Furorę robiły te w CHF, a przepisy podatkowe bardzo sprzyjały inwestorom (podatek od dochodu przy sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od nabycia został uchwalony dopiero 6.11.2008 r.). Tak jak wtedy, tak i teraz, ceny i popyt są sztucznie windowane przez inwestorów. Obecne wzrosty wydają się jednak bardziej usprawiedliwione, mają pewniejsze fundamenty gospodarcze i nie przypominają w swojej strukturze bańki spekulacyjnej z 2007 roku - przyznaje.

Robert Sulma, ekspert agencji Nowodworski Estate, pytany o spekulantów mówi, że jest ich zawsze pełno w każdej dziedzinie gospodarki. - Pewnie jest ich mniej niż kilka kilkanaście lat temu, gdy ceny nieruchomości rosły bardziej dynamicznie i w krótkim okresie można było zbić fortunę - przyznaje. - Kto kupił nieruchomość np. w 2003 czy 2004 roku, a sprzedał w 2006 roku, mógł zarobić nawet ponad 100 proc. Dziś to niemożliwe, ale oczywiście na rynku jest miejsce i dla takich graczy, którzy wyszukują tanie nieruchomości, czasem bardzo trudne, na przykład na licytacjach komorniczych, by je potem z zyskiem sprzedać. Sądzę jednak, że więcej jest dziś inwestorów długoterminowych - ocenia ekspert agencji Nowodworski Estate.

Dzisiejsza hossa, jak mówi, różni się od poprzedniej także zarobkami ludzi. - Te od 2008 roku bardzo w Polsce wzrosły. Dodatkowo rynek finansowy nie jest napędzany tak jak w latach 2007- 2008 tanimi kredytami w równie taniej obcej walucie. Frank szwajcarski kosztował wtedy nawet poniżej 2 zł i miał być jeszcze tańszy, w co uwierzyły tysiące kredytobiorców, zadłużając się nawet na 120-130 procent wartości nieruchomości - przypomina Robert Sulma. - Czym to się skończyło, wszyscy wiemy, a skutki obserwujemy do dziś. Dziś banki dużo lepiej zabezpieczają się przy udzielaniu kredytu, bardziej skrupulatnie prześwietlają klientów. Niemal połowa klientów kupuje dziś nieruchomości za gotówkę, podczas gdy dziesięć lat temu był to znikomy procent, a banki nie wymagały żadnego wkładu własnego. Co jednak znamienne, przy tak zmienionym rynku banki i tak zarabiają krocie na kredytach hipotecznych. Dodatkowo podniósł się standard życia Polaków - podkreśla.

Lokale w dużych miastach drożeją w dwucyfrowym tempie. Przyszły rok ma przynieść kolejne wzrosty. Sprzedaż mieszkań spada. Barbara Bugaj, starszy analityk ds. nieruchomości w urban.one, zapewnia jednak, że oceny, że oto mamy kryzys na rynku mieszkań są mylne. - Notowane na giełdzie spółki deweloperskie w pierwszych trzech kwartałach tego roku sprzedały ponad 18,5 tys. lokali, co, licząc rok do roku, oznacza niemal 10-proc. spadek - przyznaje. - Wiele wskazuje, że  kolejne miesiące będą kontynuacją wyhamowania wzrostów sprzedaży. To już zauważamy. Ale sprzedaż na poziomie z 2016 roku na rynku pierwotnym to wciąż dobre wyniki - podkreśla. A powtórzenie wyniku sprzed dwóch lat jest w tym roku wciąż możliwe.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu