Używane mieszkania drożeją bardziej

W drugiej połowie 2006 r. nowe lokale w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc. Dziś te różnice są dużo mniejsze, także w innych miastach.

Aktualizacja: 15.10.2018 15:58 Publikacja: 15.10.2018 15:44

Używane mieszkania drożeją bardziej

Foto: Freedom Nieruchomości

- Istnieje przekonanie, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi cenami w ostatnich latach zmalała. To używane lokale drożały bardziej niż nowe - wynika z analiz Home Brokera. Firma oparła się na danych NBP.

Patrz: Przeciętne ceny mieszkań

Nowe mieszkania w Gdyni są dziś droższe od używanych o ok. 12 proc. - Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015 i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. - mówi Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc. Uśredniając zmiany cen w 17 największych rynkach monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc pod uwagę wielkość miasta, wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r. - podkreśla.

Dodaje, że potwierdzają to dane z poszczególnych miast. - We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. - podaje Marcin Krasoń. - Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie - zwraca uwagę.

Według danych NBP średnia cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w stolicy jest o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. - Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. na korzyść lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych - Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena mkw. mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a lokali z drugiej ręki - 7973 zł - podaje Marcin Krasoń. - Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia cena używanych mieszkań wynosi 7438 zł, a nowych - o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nie najlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta - wyjaśnia.

Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). - 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc. - podaje analityk Home Brokera. - Dziś największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych jest widoczna w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy, gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 proc. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego. Wiele z nich jest położonych w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy. Wymagają remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc.

Marcin Krasoń radzi, by rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. - Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu, szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie - mówi ekspert. - Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność. Można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać, a za tym z pierwotnego – gwarancja i efekt nowości.

- Istnieje przekonanie, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi cenami w ostatnich latach zmalała. To używane lokale drożały bardziej niż nowe - wynika z analiz Home Brokera. Firma oparła się na danych NBP.

Patrz: Przeciętne ceny mieszkań

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu