Mieszkaniowe

Własność gruntu pod blokiem będzie kosztować

Fotorzepa/ Adam Burakowski
Uwłaszczenie wywołuje wiele emocji. Użytkownikom przeszkadza niesprawiedliwe zróżnicowanie wysokości opłaty przekształceniowej.

Do wejścia w życie przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność zostało jeszcze sporo czasu. Dopiero 1 stycznia właściciele lokali i domów się uwłaszczą. Już teraz jednak mnożą się problemy z tym związane. A do rzecznika praw obywatelskich wpływają skargi w sprawie przekształcenia. Dotyczą one głównie finansów.

Dlaczego oni, a nie ja

Chodzi o  ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Reguluje ona, że od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu pod blokami i domami jednorodzinnymi przekształci się z mocy prawa we własność.

W zamian za to użytkownicy wieczyści będą wnosić przez 20 lat opłatę przekształceniową. Wyniesie ona tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

Na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się jasne i klarowne. Życie pokazuje jednak, że jest zupełnie inaczej. A użytkownicy krzywym okiem patrzą na sąsiadów, którzy mieli więcej szczęścia od nich i mniej w związku z tym zapłacą za własność.

Ci, których domy jednorodzinne oraz mieszkania znajdują się w blokach położonych na gruntach Skarbu Państwa, mają w przepisach zagwarantowane wysokie bonifikaty. Pod warunkiem że zdecydują się na uregulowanie całej opłaty przekształceniowej w tym samym roku, w którym dojdzie do przekształcenia. Wówczas bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym – 10 proc.

Takiej gwarancji nie mają już użytkownicy wieczyści gruntów będących własnością gmin. Przepisy pozostawiają wolną rękę samorządom, czy wprowadzić upusty czy nie i w jakiej wysokości. Nie przewidują też górnej granicy bonifikat. Może być więc tak, że w jednej gminie będzie można skorzystać z 90 proc. upustu, w drugiej z 40 proc., a w trzeciej wcale. Wszystko bowiem zależy od woli władz samorządowych.

I  to jest dla właścicieli mieszkań niezrozumiałe: skąd takie zróżnicowanie? Dlaczego wszyscy nie mogą mieć zagwarantowanych w przepisach takich samych bonifikat? Tak byłoby najlepiej.

Tymczasem nie ma w tym żadnej winy rządu, autora projektu. Już wcześniej, w innych ustawach, próbowano narzucić samorządom bonifikaty. Za każdym razem gminy skarżyły się do Trybunału Konstytucyjnego i wygrywały. TK uznawał, że przepisy nie mogą przewidywać obowiązkowych bonifikat w wypadku gruntów samorządowych. One same powinny o tym decydować.

Niekoniecznie zawsze równo

Właścicielom mieszkań przeszkadza również zróżnicowanie wysokości opłat przekształceniowych. Za przekształcenie identycznego udziału w  prawie użytkowania wieczystego jedni zapłacą więcej, a drudzy mniej. Powód jest prosty. Gminy nie aktualizują jednocześnie rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego wszystkich swoich nieruchomości. Robią to tylko w stosunku do części z nich. Efekt jest taki, że na jednej ulicy użytkownicy płacą więcej, a na drugiej mniej. Różnice w wysokości opłaty w stosunku do podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach potrafią być naprawdę duże. Oznacza to, że po Nowym Roku zróżnicowanie to zostanie utrzymane w wypadku opłat przekształceniowych. Niektórzy użytkownicy mogą się też spodziewać do końca tego roku podwyżek rocznych opłat. Gminy będą próbowały w ten sposób podnieść swoje wpływy z opłat przekształceniowych.

Niechciany prezent

Z kolei dla spółdzielni i ich mieszkańców uwłaszczenie się na użytkowaniu wieczystym może być bardzo kosztowne. Wiele spółdzielni uwłaszczy się z mocy prawa na użytkowaniu wieczystym gruntów pod lokalami użytkowymi oraz pawilonami handlowymi. A zapłacą za to spółdzielcy.

Przepisy przewidują specjalne zasady przekształcenia dla firm. Uwłaszczą się z mocy prawa, ale przy uwzględnieniu przepisów o pomocy de minimis. Nie zawierają one żadnego wyłączenia dla spółdzielni. Będą więc miały zastosowanie także do spółdzielni mieszkaniowej, a nie tylko przedsiębiorców. Problem polega na tym, że jeżeli wskutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu tej pomocy, spółdzielnia mieszkaniowa będzie dopłacać różnicę między wartością rynkową gruntu podlegającego przekształceniu a sumą rocznych opłat przekształceniowych.

Obecnie limit pomocy wynosi maksymalnie 200 tys. euro w ciągu trzech lat kalendarzowych. Oznacza to, że spółdzielnie w aglomeracjach będą musiały wpłacać nadwyżkę ponad tę kwotę do kasy gminy lub starostwa.

Nie będzie to wcale takie rzadkie. Wystarczy, że pawilon handlowy stoi w centrum miasta, a już wartość gruntu poszybuje w górę, a spółdzielnię obejmą przepisy o pomocy unijnej. Pieniądze na ten cel spółdzielnia będzie musiała gdzieś znaleźć. Prawdopodobnie poszuka ich w kieszeniach spółdzielców, przede wszystkim tych, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu użytkowego.

Dopłata do wkładu budowlanego

Osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu użytkowego będą musiały dopłacać do wkładu budowlanego. Nie wiadomo jednak, kto ma dopłacać do lokali, których właścicielami są spółdzielnie, a własnościowego prawa nie ustanowiono. Nie powinno się pobierać tych pieniędzy od mieszkańców. W praktyce może być jednak różnie. I wiele spółdzielni będzie pewnie miało takie zakusy. W efekcie opłaty za mieszkanie wzrosną.

Inaczej będzie z lokalami, których właścicielami są obecnie osoby fizyczne. Będą musiały pieniądze wyłożyć z własnej kieszeni. ©

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL