fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Przy metrze jest bardzo drogo

Fotorzepa/ Robert Gardziński
Podziemna kolejka podbija ceny gruntów, a co za tym idzie - mieszkań. Osiedla przy metrze zyskują na atrakcyjności.

Czy na tak dynamiczny rozwój, z jakim mamy do czynienia na Woli i Pradze -Północ, może liczyć też Bemowo? - zastanawiają się eksperci JLL. - Dobrze skomunikowany z resztą miasta. To slogan, który wykorzystują niemal wszyscy deweloperzy, aby przyciągnąć nabywców do swoich inwestycji. Tylko część z nich ma jednak to szczęście, by móc napisać: "w pobliżu stacji metra". A metro przyciąga nabywców mieszkań jak mało co, nie tylko tam, gdzie już jest, ale też tam, gdzie powstanie dopiero za kilka lat - np. na Bemowie. Już dziś ceny mieszkań zrównały się tam z tymi na Pradze Południe czy Wilanowie - podkreślają.

Astronomiczne ceny

JLL analizuje sytuację na rynku mieszkaniowym na Pradze-Północ i Woli. - Jeszcze kilka lat temu obie dzielnice były w dużej części zdominowane przez tereny poprzemysłowe, a okolice praskich ulic Szwedzkiej czy Stalowej cieszyły się sławą najniebezpieczniejszych w stolicy. Mało kto chciał tam budować, a liczba mieszkań dostępnych w ofercie była kilkakrotnie niższa niż obecnie - mówią eksperci. - Dziś ceny lokali i gruntów w tych dzielnicach przyprawiają o zawrót głowy. Przeciętne ceny ofertowe mieszkań osiągnęły tu poziom 12,6 -12,8 tys. zł za mkw. Poza bezkonkurencyjnym Śródmieściem, dorównuje im jedynie Ochota, gdzie podaż jest mocno ograniczona. Pierwsza stacja metra na Bemowie - rejonie skrzyżowania ul. Powstańców Śląskich z Górczewską - zostanie wybudowana do 2022 r. - Teren ten od strony obszaru Górce został już intensywnie zabudowany w ostatnich latach. Pozostała część okolic nowej stacji zajęta jest przez bloki z lat 80. na Jelonkach Północnych oraz objęty ochroną teren Osiedla Przyjaźń - wskazują eksperci JLL.

- Mając świadomość atrakcyjności tych terenów, miasto dopuszcza w swoich pracach planistycznych dogęszczenie osiedla Jelonki Północne, głównie poprzez nowe inwestycje na działkach zajmowanych przez stare pawilony usługowe albo duże parkingi. W przyszłości należący do miasta teren Osiedla Przyjaźń stanowić będzie dla deweloperów wyjątkowo łakomy kąsek - komentuje Aleksandra Gawrońska, konsultant w dziale badań rynku mieszkaniowego w JLL. - Kolejne stacje metra powstawać będą w kierunku południowo-zachodnim i dotrą aż do ulicy Połczyńskiej. Ich planowane otwarcie przewidziane jest na 2024 r. Pomimo pojawiającej się systematycznie nowej zabudowy mieszkaniowej na Chrzanowie, większość obszaru zajmują wciąż pola uprawne, które z każdym rokiem są coraz cenniejsze. Rosnące ceny ziemi w tym rejonie oraz poprawiająca się infrastruktura mają swoje odzwierciedlenie w cenach mieszkań oferowanych przez deweloperów.

Jak mówią eksperci JLL, jeszcze w latach 2013-2015, kiedy na terenie Chrzanowa pojawiły się pierwsze inwestycje, deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania w cenie 6 -7 tys. zł za mkw. (średnia dla Warszawy wynosiła wówczas 7,8-8,1 tys. zł za mkw.). - Im perspektywa budowy metra była bliższa, tym szybciej rosły ceny nowych mieszkań. Lata 2016-2017 przyniosły wzrost cen o kolejne 1 tys. zł. - wskazują.

Popyt rośnie

W 2018 roku w całej Warszawie ceny mieszkań istotnie wzrosły, głównie za sprawą wzrostu kosztów budowy oraz cen ziemi. - Na Bemowie ceny w nowych projektach deweloperskich przekroczyły granicę 8 tys. zł za mkw. Co więcej, w I połowie 2019 roku nowe wprowadzenia podniosły tu cenę średnią do poziomu 9 057 zł za mkw. Jest to poziom porównywalny z cenami na Pradze -Południe, Ursynowie czy Wilanowie. Nie zniechęciło to kupujących, a liczba transakcji odnotowana w dzielnicy w ostatnim kwartale była wyższa niż nowa podaż - wskazują analitycy JLL.

W latach 2013-2018 na Bemowie oddawano średnio 1,2 tys. lokali rocznie. Wyjątkowe pod tym względem były lata 2016 i 2018, kiedy produkcja mieszkaniowa sięgnęła 1,8 tys. - Generalnie lata 2016-2018 były czasem dużej aktywności deweloperów. W tym okresie do użytku oddano prawie 4,8 tys. lokali, co jest wynikiem o 45,7 proc. lepszym niż w latach 2013-2015, kiedy ukończonych zostało ok. 3,3 tys. mieszkań.

Również pod względem sprzedaży mieszkań najlepsze dla Bemowa okazały się lata 2016-2018. Nabywcy kupili w tym okresie ok. 5,3 tys. lokali, o 37 proc. więcej niż w 2013-2015 roku. Jak zauważa Aleksandra Gawrońska, dotychczas największą aktywność deweloperów obserwować można było w centralnej części dzielnicy, w Górcach. - Jednak to południowo - zachodnia część Bemowa ma obecnie większy potencjał mieszkaniowy i to właśnie tam zlokalizowane są stacje II linii metra - mówi.

Kolejne lata zapowiadają się nieco słabiej. Projekty z terminem ukończenia w 2019 i 2020 roku są już częściowo oddane do użytkowania lub na etapie zaawansowanej budowy i nic nie wskazuje na to, aby przekroczyły poziom 1 tys. nowych lokali rocznie. - W porównani z najlepszym pod względem sprzedaży 2017 r. w I półroczu tego roku aż o 43 proc. spadła także aktywność nabywców, którzy kupili nieco ponad 600 mieszkań. Wszystko przez kurczącą się podaż. Obecnie w ofercie w dzielnicy dostępnych jest zaledwie około 650 mieszkań, co jest jednym z najniższych wyników od 2010 r. Jest to o blisko 1 tys. lokali mniej niż w 2016 r. Nabywcom na razie pozostaje czekać, aż deweloperzy ogłoszą kolejne projekty mieszkaniowe w tej części Bemowa - czytamy w raporcie JLL.

- Sprawy nie ułatwia nadal nieuchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla części Chrzanowa, gdzie znajduje się najwięcej terenów pod nową zabudowę mieszkaniową. Nowe inwestycje hamuje także brak odpowiedniej infrastruktury technicznej w tym rejonie - mówi Aleksandra Gawrońska.

Co dalej

Zgodnie z prognozami zespołu mieszkaniowego JLL przewidywany jest umiarkowany wzrost skali produkcji mieszkaniowej w tym rejonie. Większa liczba nowych mieszkań zdaniem ekspertów pojawi się tam w latach 2025-2030 jako rezultat zmian planistycznych dopuszczających większą intensywność nowej zabudowy i oddania w całości II linii metra. - Na pewno nie będziemy mieli jednak do czynienia ze scenariuszem tak intensywnego rozwoju dzielnicy jak w przypadku Woli. Możemy się zaś spodziewać dalszego wzrostu cen, choć już nie tak gwałtownego jak w ostatnich kilku kwartałach - przewidują analitycy.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA