Trudno oczekiwać spadku cen mieszkań, warto negocjować

To nie jest rynek klienta, ale zdarzają się projekty, które deweloperzy chcą szybko wyprzedać – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Aktualizacja: 15.08.2019 15:51 Publikacja: 15.08.2019 15:37

Trudno oczekiwać spadku cen mieszkań, warto negocjować

Foto: materiały prasowe

Co będzie z cenami mieszkań po ostatnim paśmie podwyżek? Jedni eksperci wieszczą kontynuację trendu, inni widzą możliwość stabilizacji czy nawet korekty. Nominalnie ceny są takie jak u szczytu ostatniej hossy sprzed dekady, ale realnie jeszcze brakuje do zrównania z nimi – bo płace urosły, bo inflacja...

W koszyku inflacyjnym nie ma cen mieszkań, w związku z tym używanie inflacji do porównywania cen na rynku mieszkaniowym jest niewłaściwe. Lepiej zestawiać średnie ceny lokali ze średnimi wynagrodzeniami. Ta relacja wygląda teraz rewelacyjnie. Nabywcy są w znacznie lepszej sytuacji, mogą kupić więcej powierzchni niż dekadę temu.

Kupujemy mieszkania z kilku powodów: bo potrzebujemy gdzieś mieszkać, ale też dlatego, że jest to postrzegane jako dobra lokata kapitału, przechowanie wartości zgromadzonych środków, zabezpieczenie przyszłości. Zwyżki cen mogły wynikać z aktywności tej grupy inwestorskiej. Ale być może sytuacja kupujących na własny użytek poprawi się dzięki rozszerzeniu programu 500+. Przy dwójce dzieci to 1 tys. zł miesięcznie wpływu, co może już zaważyć na wzięciu kredytu hipotecznego na pierwsze lub następne, większe mieszkanie.

Przy kupowaniu mieszkania zawsze trzeba negocjować z deweloperami. Nie należy kierować się opinią, że taniej już nie będzie lub że firmy nie dają rabatów. To nie jest rynek klienta, niemniej zdarzają się inwestycje, gdzie deweloperowi zależy na szybszej sprzedaży.

Czy obserwujecie spadek udziału inwestorów w zakupach?

Ta grupa nabywców jest szczególnie wrażliwa na zmiany cen, na inflację – wszystko, co może wpłynąć na rentowność najmu. Ta grupa faktycznie troszeczkę się kurczy z powodu coraz wyższych cen.

Warto pamiętać, że lokali kupionych na wynajem mamy od trzech, czterech lat masę – są miejsca, gdzie 50–70 proc. mieszkań nabyli inwestorzy. Kiedy te mieszkania zaczną wchodzić na rynek, zwiększy się konkurencyjność i może być trudno oczekiwać wzrostu czynszów.

Wzrost cen mieszkań to także pochodna wyższych kosztów realizacji. Z waszych danych wynika, że w II kwartale podaż wciąż była w trendzie spadkowym...

W zeszłym roku deweloperzy napotkali blokadę administracyjną, urzędom trudno było poradzić sobie z taką masą wniosków o pozwolenia, w dodatku jesienią były wybory samorządowe. Kurczą się również zasoby gruntów pod szybką zabudowę, ostatnie zmiany przepisów o gruntach rolnych nie przyniosły poprawy. Odblokowanie zasobów w miastach pozwoliłoby na ustabilizowanie cen mieszkań, a w dłuższej perspektywie nawet na redukcję.

W I półroczu sprzedaż mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach skurczyła się o 7 proc., do 31,7 tys. lokali, przy czym poszczególne rynki są dość mocno zróżnicowane. A jak wygląda sytuacja w mniejszych ośrodkach?

Monitorujemy te mniejsze rynki, zwłaszcza że o ile dekadę temu nawet ponad 70 proc. aktywności deweloperów koncentrowało się na tych sześciu głównych aglomeracjach, o tyle dziś ten udział wynosi około 50 proc. Lublin, Szczecin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn – deweloperzy są tam bardzo aktywni. W mniejszych miastach wynagrodzenia też rosną, deweloperom po prostu opłaca się inwestować w budowę, zwłaszcza że problemy z niewydolnością administracji i brakiem gruntów jeszcze tam nie występują.

Co będzie z cenami mieszkań po ostatnim paśmie podwyżek? Jedni eksperci wieszczą kontynuację trendu, inni widzą możliwość stabilizacji czy nawet korekty. Nominalnie ceny są takie jak u szczytu ostatniej hossy sprzed dekady, ale realnie jeszcze brakuje do zrównania z nimi – bo płace urosły, bo inflacja...

W koszyku inflacyjnym nie ma cen mieszkań, w związku z tym używanie inflacji do porównywania cen na rynku mieszkaniowym jest niewłaściwe. Lepiej zestawiać średnie ceny lokali ze średnimi wynagrodzeniami. Ta relacja wygląda teraz rewelacyjnie. Nabywcy są w znacznie lepszej sytuacji, mogą kupić więcej powierzchni niż dekadę temu.

Pozostało 81% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu