Trudno rządzić we wspólnocie

Pełnomocnicy właścicieli mieszkań często blokują podejmowanie decyzji.

Aktualizacja: 09.08.2018 20:52 Publikacja: 09.08.2018 20:05

Trudno rządzić we wspólnocie

Foto: Fotorzepa, Jerzy Dudek jd Jerzy Dudek

We wspólnotach mieszkaniowych często rządzą nie właściciele lokali, ale ich pełnomocnicy. Ci ostatni nie zawsze działają na korzyść swoich mocodawców.

To jednak niejedyne zarzewie konfliktów we wspólnotach. Wiele złego potrafią również zrobić kiepscy zarządcy.

Kupują pod inwestycje

– Coraz więcej mieszkań kupuje się w celach czysto inwestycyjnych – mówi Michał Borowski z firmy Made Concept. – Lokale są potem wynajmowane. Właściciele nie robią tego sami, tylko za pośrednictwem firm, które się w tym specjalizują. Znam taką, która w Warszawie zarządza kilkuset tego rodzaju lokalami. Taka firma dostaje pełnomocnictwo od właściciela mieszkania i robi co chce. Nie jest kompletnie zainteresowana sprawami bieżącymi wspólnoty mieszkaniowej, remontami, zarządzaniem czy podejmowaniem uchwał w ważnych sprawach. Jej pracownicy nie przychodzą na zebrania wspólnoty. Podobny problem widać też na rynku lokali z górnej półki. Właściciele, którzy nie mieszkają w nich na co dzień, dają pełnomocnictwa swoim prawnikom, by zajmowali się mieszkaniami, a ci robią to sporadycznie – opowiada Michał Borowski.

Cierpią na tym właściciele lokali, którzy mieszkają w budynku na stałe. Bardzo trudno bowiem dobrze zarządzać takim blokiem. A przeprowadzenie remontu czy ustalenie wysokości zaliczek potrafi być nie lada wyzwaniem. Czasami graniczy wręcz z cudem.

Paraliż decyzyjny

– Decyzje we wspólnocie podejmują właściciele albo ich pełnomocnicy. Jeżeli większość przyjdzie na zebranie, to nie jest tak źle. Uchwałę uda się podjąć, a brakujące głosy można później pozbierać np. drogą korespondencyjną – tłumaczy Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości. – Gorzej, gdy nie ma odpowiedniej frekwencji na zebraniu, a tak niestety jest bardzo często. Wtedy mamy sytuację patową – podkreśla.

Jedynym wyjściem z sytuacji jest wówczas pomoc sądu. Na wniosek wspólnoty mieszkaniowej może on ustanowić zarządcę przymusowego. Jest to jednak droga przez mękę. Dlatego w praktyce bardzo rzadko do tego dochodzi. Mało komu bowiem udaje się przebrnąć przez proceduralne wymogi.

Bardzo ważne jest np., by wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo zawiadomieni. Jeżeli w budynku mieszka np. 50 właścicieli, nie jest to takie proste.

– Znam dwa przypadki, że doszło do ustanowienia zarządcy przymusowego – mówi Jacek Łapiński.

– Tymczasem panuje przeświadczenie, że jeśli dojdzie w końcu do ustanowienia tego typu zarządcy, to wszystkie kłopoty znikną jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Tak nie jest. Taki zarządca jest bowiem drogi, jego stawki są dużo wyższe od tych na rynku. Jego utrzymanie słono kosztuje więc właścicieli – mówi Jacek Łapiński.

Niektóre wspólnoty tworzą regulaminy, statuty z własnymi zasadami administrowania nieruchomością. A są i takie, jak ta z ul. Hożej w Warszawie. Podejmują uchwały, że bez ich zgody nie wolno lokali przeznaczać pod najem krótkoterminowy.

– Regulamin czy statut mają charakter prawa wewnętrznego wspólnoty. Właściciele powinni się do niego stosować. Jeżeli tego nie robią, naruszają w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy. Wówczas wspólnota może żądać sprzedaży lokalu na licytacji. Ale w praktyce rzadko się z tego korzysta – wyjaśnia adwokat Rafał Dębowski.

Taką uchwałę z zakazem najmu właściciel może próbować podważyć w sądzie. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że to się może udać.

– Najem krótkoterminowy lokali może być uznany za zmianę sposobu użytkowania lokalu, a to wymaga załatwienia formalności budowlanych i zgody wspólnoty – dodaje mec. Dębowski.

Mącicielka administratorka

Okazuje się, że problemy mają nie tylko wspólnoty, w których znajdują się lokale inwestycyjne. Nieźle potrafią namieszać sami zarządcy. Tak było m.in. w wypadku wspólnoty z warszawskiego Powiśla.

– Nasz poprzedni zarząd zatrudnił administratorkę, która skonfliktowała właścicieli. Podzielili się na dwa obozy. Część akceptowała jej poczynania, a część nie. Należałam do drugiej grupy. Moim zdaniem administratorka źle gospodarowała naszymi pieniędzmi. Zamawiała drogie, niepotrzebne ekspertyzy, wadliwie rozliczała opłaty za wodę – opowiada właścicielka lokalu w tej wspólnocie. – Zarząd udało się nam w końcu zmienić. Gorzej z administratorką. Nie chciała dobrowolnie rozstać się z nami. W końcu udało się jej skutecznie podziękować – mówi właścicielka lokalu.

– Do czynności przekraczającej zwykły zarząd, a do takich mogą być zaliczone nadzwyczajne wydatki na ekspertyzę, potrzebna jest zgoda właściciel lokali w formie uchwały. Jeżeli administratorka jej nie posiadała, oznacza to, że zamówiła ekspertyzę bezprawnie – uważa mec. Rafał Dębowski. ©?

We wspólnotach mieszkaniowych często rządzą nie właściciele lokali, ale ich pełnomocnicy. Ci ostatni nie zawsze działają na korzyść swoich mocodawców.

To jednak niejedyne zarzewie konfliktów we wspólnotach. Wiele złego potrafią również zrobić kiepscy zarządcy.

Pozostało 94% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu