Sprzedaż mieszkań w dół, ale ceny nadal w górę

Przy wciąż silnym popycie i wysokich kosztach wykonawstwa trudno oczekiwać korekty deweloperskich cenników. Wyższe ceny rekompensują firmom spadek liczby sprzedanych lokali.

Aktualizacja: 26.07.2019 08:48 Publikacja: 25.07.2019 21:00

Sprzedaż mieszkań w dół, ale ceny nadal w górę

Foto: Adobe Stock

Co będzie się działo z cenami mieszkań – to podstawowe pytanie, na które odpowiedź chcą poznać osoby myślące o zakupie lokum na własny użytek bądź jako inwestycję. Według najnowszych analiz trudno oczekiwać stabilizacji, a tym bardziej spadku. Eksperci przytaczają kilka argumentów na poparcie tej tezy.

– Nastroje konsumentów są bardzo optymistyczne, co pokazują badania GUS. Polacy są skłonni do dużych zakupów. Na lokatach trzymają ponad 300 mld zł, a zważywszy na niskie stopy procentowe i inflację, są skłonni szukać relatywnie bezpiecznych form lokowania pieniędzy, a tak postrzegane są nieruchomości – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. – Ten potencjalny popyt i realna sprzedaż mieszkań rosły zgodnie, zwłaszcza dokąd działał program Mieszkanie dla Młodych, po czym po I kwartale 2018 r. wykresy się rozjechały. Powód to dynamiczny i odczuwalny wzrost cen mieszkań. Odczuwalny, bo lokale drożeją szybciej niż płace, co powstrzymuje wielu ludzi od zakupów mimo tej dużej chęci – tłumaczy ekspertka.

Marża musi się zgadzać

Wzrost cen obserwowany od połowy 2017 r. ma uzasadnienie – to skokowa zwyżka kosztów materiałów, pracy i gruntów. Koszty są wciąż wysokie, a o grunty coraz trudniej. – Żeby ceny mieszkań spadły, deweloperzy musieliby oddać część marży, a trudno tego oczekiwać. Mimo drugiego roku korekty sprzedaż lokali w Polsce wciąż jest bardzo wysoka. Deweloperzy notują niższe wyniki w ujęciu ilościowym, ale – dzięki rosnącym cenom – niekoniecznie w ujęciu wartościowym. Nie ma presji na obniżki – mówi Kuniewicz. Druga opcja to obniżenie jakości budowanych mieszkań, co dało się zauważyć w części projektów w zeszłym roku.

Na korzyść deweloperów działa równowaga między liczbą mieszkań wprowadzanych do oferty a sprzedawanych. Lokale wciąż sprzedają się na etapie dziury w ziemi, te gotowe to zaledwie 7 proc. oferty. Gdyby dziś spółki przestały wprowadzać nowe inwestycje, całą ofertę wyprzedałyby w niecałe cztery kwartały wobec ośmiu w skrajnie niekorzystnym III kwartale 2011 r.

Być może jednak równowaga zostanie zachwiana. Do użytkowania zaczynają być oddawane pierwsze mieszkania kupione z myślą o najmie w szczycie prosperity – czy wzrost podaży wpłynie na czynsze? Spadek rentowności najmu mógłby zniechęcić kupców inwestycyjnych, a to duża grupa klientów: wciąż co trzecie mieszkanie kupowane jest z myślą o wynajmie. Co więcej, szersza dostępność lokali na wynajem może być atrakcyjną ofertą dla osób szukających dla siebie pierwszego mieszkania. Z drugiej strony, ciekawy efekt może dać rozszerzenie programu 500+ na pierwsze dziecko.

Analitycy JLL prognozują, że w 2019 r. deweloperzy na sześciu głównych rynkach sprzedadzą 60,4 tys. mieszkań, o 6,9 proc. mniej rok do roku. Będzie to drugi rok korekty po dynamicznym boomie z lat 2013–2017, jednak wynik wciąż będzie zbliżony do bardzo dobrego 2016 r.

W I półroczu deweloperzy znaleźli nabywców na 31,7 tys. mieszkań, o 7 proc. mniej rok do roku. W samym II kwartale sprzedali 15,1 tys. lokali, co oznacza 3,2-proc. spadek.

Ceny transakcyjne w II kwartale urosły po kilka procent kwartał do kwartału, ceny mieszkań dostępnych do zakupu na koniec czerwca (to w sumie 51 tys. lokali) były po ponad 11 proc. wyższe rok do roku w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie. W stolicy średnia stawka za mkw. sięgnęła 10,2 tys. zł (przy medianie 9,2 tys. zł). Najtaniej jest w Łodzi, gdzie średnia cena to 5,8 tys. zł.

Koszty wciąż wysokie

– Rynek mieszkaniowy w I półroczu zanotował bardzo dobre wyniki. Można się spodziewać, że cały rok zakończy się nieznacznym spadkiem sprzedaży przy istotnie wyższych cenach – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Rosnące ceny to wynik wyższych kosztów pracy, cen materiałów, braku działek i trudności we wprowadzeniach nowych inwestycji. Od II kwartału 2017 r. do końca 2018 r. branża sprzedawała więcej, niż wprowadzała. Znaczące jest, że lokali gotowych w ofercie jest najmniej od 11 lat. Trudno o lepszy dowód na to, że polityka wielu władz miejskich polegająca na ograniczaniu nowych inwestycji, często przy aktywnym wsparciu ruchów miejskich, prowadzi do mniejszej dostępności. Dla ograniczenia wzrostu cen potrzebne jest także uwolnienie gruntów zablokowanych pod program Mieszkanie+, większość i tak nie będzie wykorzystana i mogłaby trafić na wolny rynek – dodaje.

Płochocki zaznacza, że marże deweloperów na nowych projektach są coraz niższe i firmy rezygnują z uruchamiania projektów z powodu zbyt wysokich kosztów.

Coraz mniej lokali w budowie

W I półroczu deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową 66,6 tys. mieszkań, o 0,3 proc. więcej niż rok wcześniej – oszacował GUS. W samym czerwcu rozpoczęła się budowa 10,5 tys. lokali – jednak z miesiąca na miesiąc zauważalny jest spadek liczby wprowadzanych do budowy mieszkań wobec najlepszego w tym półroczu marca, kiedy ruszyło stawianie 13,2 tys. mieszkań.

Od stycznia do czerwca br. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 77,7 tys. lokali – to o 5,5 proc. mniej niż rok wcześniej. II kwartał okazał się jednak znacznie lepszy niż pierwsze trzy miesiące, kiedy firmy raportowały spadek uzyskanych zgód o 21 proc., do 34,9 tys. mieszkań. W maju rynek został zaskoczony skokiem pozwoleń – objęły one 16,7 tys. lokali. W czerwcu było to prawie 13 tys.

Opinia dla „rz"

Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol

Na przełomie tego i zeszłego roku pojawiało się sporo głosów, że rynek mieszkaniowy zostanie zahamowany przez rosnące koszty wykonawstwa przekładające się na coraz wyższe ceny mieszkań. Jednak wyniki sprzedaży czołowych deweloperów wypracowane w I półroczu świadczą o tym, że mimo wyższych cen transakcyjnych popyt na rynku pierwotnym utrzymuje się na wysokim poziomie. Systematycznie rosnąca siła nabywcza Polaków oraz wciąż niskie stopy procentowe pozwalają sądzić, że podobnie będzie w kolejnym półroczu.

Co będzie się działo z cenami mieszkań – to podstawowe pytanie, na które odpowiedź chcą poznać osoby myślące o zakupie lokum na własny użytek bądź jako inwestycję. Według najnowszych analiz trudno oczekiwać stabilizacji, a tym bardziej spadku. Eksperci przytaczają kilka argumentów na poparcie tej tezy.

– Nastroje konsumentów są bardzo optymistyczne, co pokazują badania GUS. Polacy są skłonni do dużych zakupów. Na lokatach trzymają ponad 300 mld zł, a zważywszy na niskie stopy procentowe i inflację, są skłonni szukać relatywnie bezpiecznych form lokowania pieniędzy, a tak postrzegane są nieruchomości – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. – Ten potencjalny popyt i realna sprzedaż mieszkań rosły zgodnie, zwłaszcza dokąd działał program Mieszkanie dla Młodych, po czym po I kwartale 2018 r. wykresy się rozjechały. Powód to dynamiczny i odczuwalny wzrost cen mieszkań. Odczuwalny, bo lokale drożeją szybciej niż płace, co powstrzymuje wielu ludzi od zakupów mimo tej dużej chęci – tłumaczy ekspertka.

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu