fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Obligacje deweloperów pozostaną atrakcyjną inwestycją dla funduszy

materiały prasowe
Mimo korekty sprzedaż mieszkań wciąż można określić jako wysoką – mówi Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator.
Obligacje korporacyjne to paliwo deweloperów mieszkaniowych – spółki finansują w ten sposób m.in. zakup gruntów. W ubiegłym roku rynek długu drastycznie się schłodził po aferach GetBacku i KNF, jak wygląda sytuacja po II kwartale?
W II kwartale nastąpiło wyraźne ożywienie aktywności deweloperów na rynku długu korporacyjnego. Analizowane przez nas spółki uplasowały obligacje o wartości 402,8 mln zł wobec 72,3 mln zł kwartał wcześniej.
To zasługa systematycznego napływu w ostatnim czasie pieniędzy inwestorów do funduszy lokujących w obligacje, co można interpretować jako symptom powrotu zaufania do rynku papierów korporacyjnych. Pamiętajmy, że to głównie inwestorzy instytucjonalni kupują obligacje, a deweloperzy bardzo rzadko decydują się na oferty dla inwestorów indywidualnych. Inwestor indywidualny często oczekuje twardego zabezpieczenia obligacji hipoteką, co z kolei jest problematyczne dla deweloperów, którzy z reguły nie mają działek nieprzeznaczonych na bieżące inwestycje w najbliższym czasie.
Czy należy się spodziewać kontynuacji tego trendu w II półroczu?
Spodziewam się wzmożonej aktywności deweloperów na rynku długu w II półroczu, o ile do funduszy dalej będą napływać pieniądze, a sytuacja emitentów na rynku będzie stabilna – mam na myśli brak większych problemów z wypłacaniem odsetek i wykupami papierów w umówionym terminie. Deweloperzy będą z jednej strony zainteresowani gromadzeniem gotówki na kolejne inwestycje i zakupy gruntów, a w realiach coraz trudniejszej dostępności parceli i wysokiej konkurencji możliwość szybkiej zapłaty będzie na wagę złota. Poza tym część firm będzie zainteresowana zrolowaniem zadłużenia, czyli zastępowania długu zapadającego na przełomie lat 2019 i 2020 nowymi emisjami.
Oczywiście, emitenci muszą się pogodzić z większymi oczekiwaniami inwestorów – muszą często oferować wyższe oprocentowanie, zabezpieczenia czy prawo do żądania wcześniejszego wykupu po naruszeniu ustalonych wskaźników.
Jakie jest zadłużenie z tytułu obligacji spółek notowanych na Catalyst?
W I półroczu analizowane przez nas spółki deweloperskie wykupiły papiery za ponad 480 mln zł, w tym 212 mln zł przedterminowo.
W II półroczu zapadają obligacje o wartości ponad 360 mln zł.
Kumulacja następuje w dwóch kolejnych latach, w których do wykupu są papiery za odpowiednio 815 mln i 1,1 mld zł. W 2022 r. zapadają obligacje o wartości 435 mln zł, a w 2023 r. o wartości ponad 550 mln zł.
Zatem na koniec czerwca łączne zadłużenie analizowanych deweloperów z tytułu obligacji wynosiło 3,3 mld zł. Na podstawie sprawozdań finansowych przedsiębiorstw za I kwartał stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej, a poziom zadłużenia branży jest na bezpiecznym poziomie.
W latach 2013–2017 mieliśmy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym, sprzedaż rosła co roku o średnio niemal 19 proc. Ubiegły rok przyniósł 11-proc. korektę, podobnej analitycy spodziewają się w tym roku. Czy stygnący rynek nie zniechęci inwestorów do lokowania w obligacje deweloperów?
W mojej ocenie obligacje emitowane przez deweloperów pozostaną atrakcyjną inwestycją dla polskich funduszy.
Wiele zależy od punktu widzenia. Inwestujący w akcje deweloperów, nastawieni na wzrost wartości spółek, mogą się zastanowić, czy okres prosperity już nie minął i potencjał do wzrostu nie wyczerpał się.
Jednak inwestujący w obligacje z góry wiedzą, jaki maksymalnie uzyskają zwrot – jest on ograniczony do wysokości umówionych odsetek. Takich inwestorów nie interesuje zatem potencjał wzrostu danej spółki, tylko pewność, że będzie ona w umówionym czasie zdolna do generowania gotówki na obsługę długu i wykup obligacji. Im horyzont inwestycji krótszy, tym łatwiej przewidzieć, jaką gotówkę deweloper jest w stanie wypracować. W przypadku obligacji deweloperów standardowy okres od emisji do wykupu wynosi trzy lata, ostatnio pojawiły się emisje z amortyzacją, czyli regularnym wykupem części kapitału, np. co roku.
W naszej ocenie, w przypadku większości analizowanych przez nas deweloperów zdolność do generowania gotówki w najbliższych latach nie jest zagrożona.
Jest też stanowczo zbyt wcześnie, by wieszczyć załamanie na rynku mieszkaniowym.
Jak zatem oceniacie sytuację na rynku pierwotnym?
Zacznijmy od tego, że mimo obserwowanej korekty sprzedaż mieszkań wciąż można określić jako wysoką. Ponadto w II kwartale analizowani przez nas deweloperzy emitujący obligacje lekko poprawili sprzedaż kwartał do kwartału i rok do roku. To świadczy o tym, że utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, zarówno wśród kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów zainteresowanych zarabianiem na wynajmie. Czynniki makroekonomiczne sprzyjają, stopy procentowe są niskie i zgodnie z zapowiedziami RPP nie powinny w najbliższym czasie drastycznie rosnąć. Mamy niskie, spadające systematycznie bezrobocie. Mamy wzrost płac. Co prawda wzrost gospodarczy lekko zwalnia, jednak tempo jest nadal bardzo szybkie, szczególnie w porównaniu do europejskiej średniej.
W ostatnich kwartałach deweloperzy narzekali na problemy z szybkim uzyskiwaniem decyzji administracyjnych, co miało wpływ na zmniejszenie podaży – a więc i sprzedaży. Dane GUS za kwiecień i maj mówią jednak o skokowym wzroście pozwoleń na budowę, można więc przyjąć, że problemy pogłębione jesiennymi wyborami samorządowymi są już za nami i urzędy funkcjonują obecnie bez większych zakłóceń.
Wciąż obserwujemy wzrost cen mieszkań, będący efektem uwzględniania przez deweloperów wzrostu kosztów zakupu gruntów i wysokich cen wykonawstwa, niemniej popyt na lokale jest wysoki. Chociaż ceny mieszkań nominalnie są na poziomie z poprzedniego boomu, to uwzględniając inflację, wzrost wynagrodzeń itp. ceny realne są wciąż znacząco niższe – a strukturalny niedobór mieszkań w Polsce jest faktem.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA