fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Trudniej zarabiać na cesjach i mieszkaniach kupowanych pakietowo

Skala transakcji nastawionych na szybki zysk jest dziś mniejsza – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl.

Mieszkania są rzeczywiście tak dramatycznie drogie? Z indeksu Morizona wynika, że jest... taniej niż 12 lat temu. Ile tak naprawdę kosztują nieruchomości?

Mieszkania są towarem szczególnym, dlatego tak uważnie przyglądamy się ich cenom. Prawie wszyscy je mają albo chcą mieć, co sprawia, że wszelkie wahania cen działają na naszą wyobraźnię. Stabilizacja rynku mieszkaniowego, z którą mieliśmy do czynienia między 2013 a 2016 rokiem, sprawiła, że temat cen zniknął z pierwszych stron gazet.

Równowaga między podażą a popytem być może by trwała, gdyby nie postępujący wzrost dochodów gospodarstw domowych i ciągłe bogacenie się społeczeństwa. Według danych publikowanych przez GUS średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku we wrześniu 2007 r., a więc w szczycie boomu mieszkaniowego, – wynosiło 2858 zł. W maju tego roku sięgnęło 5054 zł. Oznacza to, że w ciągu 12 lat średnie zarobki wzrosły o... 77 proc. W tym samym czasie, jak wynika z indeksu publikowanego przez Morizon.pl, nominalne ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym wzrosły jedynie o ok. 11 proc.

Najlepszym przykładem jest Warszawa. We wrześniu 2007 r. oferenci za metr mieszkania w stolicy żądali średnio 9810 zł, obecnie jest to 10 444 zł zł.

Dzisiejsze ceny są więc tylko o 6,5 proc. wyższe niż 12 lat temu. Jeżeli uwzględnimy inflację, to okaże się, że realnie stawki są o... ok. 20 proc. niższe.

W jakim kierunku idzie rynek mieszkań? Ceny ciągle rosną?

Nie ma wątpliwości, że rynek mieszkań ma jeszcze przestrzeń do rozwoju. Wciąż gonimy Europę, jeśli chodzi o standard i warunki, w jakich żyjemy. Wraz ze wzrostem zamożności dążymy do poprawy warunków życia. Stare, zbudowane w okresie PRL, pełne mankamentów i często za ciasne mieszkania zastępujemy nowymi, większymi, lepszej jakości i w wyższym standardzie, np. z widną kuchnią, balkonem, własnym garażem. Wciąż duże zaległości w tej dziedzinie każą sądzić, że nowych mieszkań wciąż brakuje i wciąż będą na nie chętni. A jak wielu będzie stać na ich zakup, zależy od rozwoju gospodarki i rynku pracy oraz sytuacji na rynku finansowym – zwłaszcza od dostępności i wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych.

Czym dzisiejszy boom różni się od tego sprzed 12 lat? Koniec może być podobny: wielki krach?

Różnic między obecną sytuacją na rynku mieszkań a tą sprzed 12 lat jest wiele. W 2004 r. Polska weszła do Unii Europejskiej. Nasz słabo rozwinięty rynek, w tym mieszkaniowy, szeroko otworzył się na zagraniczny kapitał, także spekulacyjny. Jego napływ i znaczne umocnienie złotówki spowodowały wzrost cen najbardziej poszukiwanego, a przy tym deficytowego dobra, jakim były mieszkania, ale też domy i grunty. Silnym impulsem dla zwiększenia popytu były bardzo łatwo dostępne i wyjątkowo nisko oprocentowane kredyty hipoteczne denominowane w obcych walutach, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Dzięki nim na zakup mieszkania było stać praktycznie każdego, kto mógł udokumentować jakiekolwiek, nawet niewysokie, stałe dochody. Kupowali więc wszyscy, a ceny mieszkań rosły w błyskawicznym tempie – nawet kilka procent miesięcznie!

Taka wolnoamerykanka na mocno niedojrzałym rynku musiała się skończyć krachem. I skończyła.

Choć ceny mieszkań znów rosną, to obecna sytuacja jest diametralnie inna. Rynek mieszkaniowy boleśnie doświadczony wydarzeniami sprzed lat zdążył się rozwinąć i okrzepnąć. Instytucje nadzorujące rynek finansowy, ale i same banki, wprowadziły wiele zabezpieczeń związanych z kredytami hipotecznymi. Aby otrzymać kredyt, trzeba się wykazać nie tylko wyższymi dochodami, ale też posiadać wkład własny. Trudniej jest też spekulować cesjami czy mieszkaniami kupowanymi pakietowo na nowych osiedlach. Skala transakcji nastawionych na szybki zysk jest nieporównanie mniejsza. Lepiej zabezpieczeni są też klienci, którzy decydują się na mieszkanie od dewelopera.

Obecne zwyżki cen są jednak daleko bardziej rozłożone w czasie niż podczas pamiętnego boomu. Śledząc wskazania indeksu cen mieszkań Morizon.pl, łatwo zauważyć, że przez ostatnie sześć lat rosły one w tempie średnio 0,5 proc. miesięcznie.

W co nadal warto zainwestować, a jaka nieruchomość będzie raczej ryzykowną inwestycją?

Wymagania klientów wciąż rosną. Kupując lokal w celach inwestycyjnych, z myślą o jego korzystnej sprzedaży w przyszłości, oprócz sprawy oczywistej – lokalizacji – trzeba wziąć pod uwagę jego standard. Coraz trudniej będzie zarobić na mieszkaniach w starych peerelowskich blokach, z mikroskopijną łazienką i bez garażu. Rosnący wpływ na atrakcyjność i, co za tym idzie, wartość nieruchomości ma bliskość komunikacji publicznej, szkół, przedszkoli, enklaw zieleni. Z uwagi na łatwość znalezienia najemcy lub sprzedaży lokalu wciąż dobrą inwestycją są kawalerki i tzw. kompaktowe mieszkania dwu- i trzypokojowe.

Warto stać się flipperem? Da się jeszcze zarabiać na mieszkaniowych ruinach?

Tak, choć to już bardzo rozpowszechniony model biznesowy, to wciąż daje szanse szybkiego i przyzwoitego zarobku. Zysk z jednej takiej transakcji zależy od cen i wynosi przeciętnie od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. zł. Jednak flipperów polujących na okazyjne oferty przybywa, a o właścicieli skłonnych sprzedać mieszkanie za cenę niższą od rynkowej coraz trudniej.

W nowych mieszkaniach można przebierać jak w ulęgałkach. Czym się broni rynek wtórny?

Owszem, nowych mieszkań buduje się dużo i oferta jest wciąż bardzo szeroka, ale liczba rozpoczynanych inwestycji spada. Dopływ nowych ofert na rynek będzie więc maleć i popyt będzie zaspokajany w głównej mierze tym, co już się buduje.

Rynek wtórny niezmiennie ma swoje atuty. Kupując mieszkanie używane, więcej o nim wiemy. Możemy je obejrzeć. To nie dziura w ziemi albo piękna, ale jednak tylko wizualizacja. Możemy wybrać lokal gotowy do zamieszkania, a nie tracić kolejne miesiące na wykończenie i urządzenie go.

W wielu lokalizacjach nowe inwestycje albo nie powstają, albo są dużo droższe od tych z rynku wtórnego. Dotyczy to szczególnie najlepszych, najbardziej pożądanych adresów. Jeśli już coś się tam buduje, to zwykle jest to apartamentowiec o wysokim standardzie. Alternatywą dla niego są dużo tańsze mieszkania, często nawet w bezpośrednio sąsiadującym, starszym budownictwie.

A jak wypada rynek domów? Budynki jednorodzinne sprzedają się dobrze?

Popyt na rynku domów też jest duży, ale nie dorównuje temu na rynku mieszkaniowym. Jest to spowodowane kilkoma czynnikami. Najważniejsze z nich to zdecydowanie wyższe ceny w porównaniu z mieszkaniami w podobnych lokalizacjach, często wiążąca się z zakupem domu (na peryferiach) konieczność czasochłonnych dojazdów do pracy oraz - w przypadku zakupu w celach inwestycyjnych - większa trudność z wynajmem, mniejsza stopa zwrotu z tego tytułu i trudniejsza późniejsza odsprzedaż.

Stosunkowo korzystniejsze ceny i spory wybór ofert sprzedaży domów to dobra zachęta dla tych, którzy planują zakup i stoją przed wyborem - kupić mieszkanie czy dom. Warto obserwować rynek, bo atrakcyjne oferty sprzedaży pojawiają się z dużą częstotliwością.

Marcin Drogomirecki, ekspert serwisu Morizon.pl, autor licznych analiz, artykułów i komentarzy na temat rynku nieruchomości. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji UW oraz studiów PR i strategicznego komunikowania firm na SGH; współtwórca czołowych polskich portali nieruchomości i rozwiązań informatycznych dla firm z branży nieruchomościowej, specjalista w dziedzinie marketingu i promocji nieruchomości w internecie.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA