Wzrost kosztów będzie nakręcać ceny mieszkań

Coraz droższe wykonawstwo i grunty oraz chęć obrony marż powodują, że firmy każą sobie płacić coraz więcej za lokale. Po pięciu latach sprzedażowego boomu czas na hamowanie.

Aktualizacja: 22.05.2018 06:53 Publikacja: 21.05.2018 21:00

Wzrost kosztów będzie nakręcać ceny mieszkań

Foto: Adobe Stock

Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w tym, a szczególnie w przyszłym roku będzie niższa od popytu – w zestawieniu z wciąż rosnącymi kosztami wykonawstwa można oczekiwać, że ceny lokali wzrosną po co najmniej kilka procent rocznie – prognozują analitycy Haitong Banku.

Zdaniem ekspertów najsilniejsi deweloperzy mogą skorzystać na zawirowaniach, które dotykają szeroki rynek.

Kłopoty z podażą

– W tym roku sprzedaż nowych mieszkań powinna być na podobnym poziomie co w 2017 r. lub zanotuje jedynie lekki spadek. W 2019 r. spodziewamy się natomiast spadku rzędu 15–20 proc. – mówi Cezary Bernatek, analityk Haitong Banku.

Jak szacuje firma REAS, w ubiegłym roku w sześciu największych aglomeracjach Polski deweloperzy znaleźli nabywców na 72,7 tys. lokali, o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. W ostatnich pięciu latach sprzedaż rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie.

W I kwartale br. Polacy kupili 18,4 tys. lokali i było to o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej oraz 2,5 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd IV kwartale ub.r. Uwagę zwraca to, że drugi kwartał z rzędu liczba lokali wprowadzonych do oferty była wyraźnie niższa od liczby mieszkań sprzedanych.

Popyt na lokale napędzany jest głównie niskimi stopami procentowymi – z jednej strony kredyt jest tani, a z drugiej dużo mieszkań kupuje się z myślą o czerpaniu dochodów z najmu.

Przewidywane schłodzenie rynku będzie więc pochodną kłopotów z podażą. Branża narzeka przede wszystkim na wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów. Haitong Bank szacuje, że w tym roku koszty budowlane pójdą w górę o średnio 10–15 proc., a w kolejnym o jeszcze 4–6 proc. Presja płacowa w sektorze budowlanym nie słabnie, a dopiero oczekiwany jest szczyt inwestycji infrastrukturalnych.

Z uwagi na wzrost kosztów i niższą od popytu podaż należy się spodziewać wzrostu cen mieszkań. Analitycy Haitong Banku oceniają, że w tym roku lokale podrożeją o średnio 5–10 proc., a w kolejnym o 2–4 proc.

Obrona marż

– Koszty wykonawstwa są prawdziwym wyzwaniem. Jeszcze dwa, trzy lata temu rezerwy zawiązywane na przewidywany wzrost kosztów były najczęściej niewykorzystywane. Dziś budżety i harmonogramy są pod dużą presją – przyznaje Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

Według prognoz tej firmy dla trzech aglomeracji: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej, sprzedaż mieszkań do 2020 r. obniży się o około 40 proc. w relacji do 2017 r. Dopiero w kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić, o ile nie pogorszą się warunki makroekonomiczne. Dodatkowo 38 proc. ankietowanych przez REAS dużych deweloperów spodziewa się w tym roku wzrostów kosztu budowy rzędu 6–10 proc., a 25 proc. respondentów nawet 11–15 proc.

– Wciąż przewidujemy, że marże na porównywalnych projektach mieszkaniowych nie spadną znacząco w kolejnych latach – mówi Bernatek. Analitycy przewidują, że najwięksi deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW będą wciąż powiększać udziały rynkowe kosztem mniejszych konkurentów. W tym roku liderzy będą mogli wciąż wykazywać wzrost sprzedaży, dopiero w przyszłym można się spodziewać spowolnienia. Atutami dużych firm są stosunkowo duże banki ziemi, stabilne bilanse oraz lepszy dostęp do zewnętrznego finansowania i podwykonawców. Znaczenia nabiera także to, że tego typu firmy radzą sobie lepiej z problemami administracyjnymi.

I kwartał br. faktycznie okazał się dla spółek z rynku kapitałowego lepszy niż ogólnie dla branży. Sprzedaż mieszkań w tej grupie wzrosła o ponad 5 proc., do 7,7 tys., choć w poszczególnych przypadkach dynamika była bardzo mocno zróżnicowana. Dodatkowo w I kwartale 2017 r. spółki chwaliły się wzrostem sprzedaży o 28 proc.

Więcej wysiłku

Firmy deweloperskie przyznają, że ceny mieszkań rosną i będą rosnąć. Przerzucanie rosnących kosztów na klientów to jeden ze sposobów obrony marż.

– Na wszystkich rynkach naszej działalności (Warszawa, Trójmiasto i Wrocław – red.) obserwujemy bardzo dobrą sytuację. Wysoka sprzedaż utrzymuje się przy rosnących cenach, na które wpływ ma z jednej strony nienadążanie podaży za wysokim popytem, a z drugiej – wzrost kosztów budowy, związany z problemami branży budowlanej z płynnością, niedoborem pracowników. Obserwując sytuację rynkową, uruchomiliśmy własne generalne wykonawstwo. Stopniowo będziemy wprowadzać do sprzedaży inwestycje realizowane własnymi siłami – przyznaje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

– We Wrocławiu nie brakuje atrakcyjnych, choć trudnych i wymagających często czasochłonnego przygotowania, gruntów oferowanych w akceptowalnych cenach – mówi Marcin Misztal, prezes i2 Development. – W tym segmencie rynku konkurencja jest ograniczona, większość deweloperów woli kupować działki gotowe do realizacji, kosztem istotnego ograniczenia marż. My nie boimy się wymagających projektów. Dzięki własnemu zapleczu wykonawczemu i architektonicznemu jesteśmy w stanie sprawniej przygotowywać projekty do realizacji niż gros konkurentów – podkreśla.

Kłopoty deweloperów nie pozostają bez wpływu na ich postrzeganie przez inwestorów. Od początku 2016 r. do końca stycznia tego roku indeks WIG-nieruchomości urósł o ponad 60 proc., do 2,3 tys. pkt, jednak od marca notowania utrzymują się poniżej 2,2 tys. pkt.

Opinia

Krzysztof Maraszek, wiceprezes Inpro

Zapotrzebowanie na nowe mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie mimo wzrostu cen. Branży służy niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i ciągle niskie stopy procentowe. Jednocześnie wzrastają koszty pracy, materiałów budowlanych oraz ceny gruntów, szczególnie w korzystnych lokalizacjach. Biorąc pod uwagę te czynniki, można się spodziewać, że ceny mieszkań nadal będą się piąć. Polacy chcą kupować mieszkania dla siebie oraz w celach inwestycyjnych i nic nie wskazuje na to, żeby trend ten w najbliższym czasie miał się zmienić.

Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w tym, a szczególnie w przyszłym roku będzie niższa od popytu – w zestawieniu z wciąż rosnącymi kosztami wykonawstwa można oczekiwać, że ceny lokali wzrosną po co najmniej kilka procent rocznie – prognozują analitycy Haitong Banku.

Zdaniem ekspertów najsilniejsi deweloperzy mogą skorzystać na zawirowaniach, które dotykają szeroki rynek.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu